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北京楼市,地段论已经失效,新逻辑仍未达成!

来源:米宅北京   发布时间:2018-08-14 00:00:00


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决定房地产价值的因素,名列前茅是地段,第2是地段,第三还是地段!

这句据说是李嘉诚的名言,一直被奉为房地产行业的金科玉律。

但是,时代一直在变,房地产行业经过几十年的大浪淘沙,风云际会,早已不是当年的吴下阿蒙。那么,李嘉诚的地段论是否还能一直扛起地产界真理的大旗呢?

前两天,我去实地考察了东三环的大型社区——弘善家园。

弘善家园位于东南二环与三环之间,在潘家园与十里河之间,社区很大,共有55栋大高塔,13000户。

楼龄在三环内很新,2009-2011年建造,交通便利,紧邻地铁十里河站,是地铁10号线和14号线交汇处。

放几张照片大家感受一下。

房子看起来真心不错,楼龄也新,有小区有绿化,东三环内黄金区位,离国贸不远,双地铁加持,你猜猜,这样的房子要多少钱?

我猜怎么也要八到九万吧!

高了?那较低也不能少于七万吧!

以上全错!弘善家园,目前链家的实时参考均价只有四万八千元。

2

惊不惊喜?意不意外?这天大的洼地是不是等着我去捡漏?

当然是想多了,北京楼市经过多年的大水漫灌和自我调节,早已价值与价格一一对应,严格来说,既无高估,也无洼地。那么,位置优越的弘善家园为什么会这么便宜呢?

首先,弘善家园是一个大型的回迁房社区,居民基本都是从前门的拆迁户搬迁而来。回迁房的普遍问题大家都知道,建筑质量一般,户型不好,物业管理差,弘善家园在这些方面问题很典型。

弘善家园由于物业收费低,拒交物业费的住户又很多,导致物管水平十分糟糕,环境脏乱差,电梯等公共使用物品老化很快,问题不断。

此外,由于弘善家园紧临十里河建材批发市场,流动人口很多,大部分选择在弘善家园就近租房,为节省房租,群租十分普遍,租户太多,部分租户素质差,导致小区的环境进一步恶化。

▲自行车电动车随意摆放

▲楼道门日夜敞开欢迎大家

▲电梯间惨不忍睹

▲惊不惊喜,意不意外?

以上照片实拍自弘善家园离十里河建材市场更近,租户更多的楼栋,整体环境确实堪忧,不过离十里河较远,自住较多的楼栋情况要好不少。

除了楼宇质量和物管问题,还有高额的税费和奇葩的户型。

由于是回迁房,弘善的大部分住户拿到房产证未满五年,上市交易要交纳20%的差额税,而弘善家园的原值极低,导致差额税极高。

如果按一套房子实际成交价四百万计算,需要交纳七十多万的高额税费,即使按较低过户指导价来交税,税费也达到二十多万。但想少交税就必须少贷款,只能贷几十到上百万,需要自筹数百万的*、税费等各项费用,这就过滤掉了大部分资金有限的刚需。

当然,户型奇葩也是一个原因,但以上才是主因。

弘善家园有大量长条型的七十多平奇葩两居,采光差,面积浪费严重,在弘善的二手房交易中一直价格垫底。

据链家中介介绍,该户型年初成交价较低,79平约350万元,单价折合4.4万,目前价格略有回升,成交价为370万左右,折合单价4.7万,如果加上较低交易税费计算,实际成交价为5万左右。

单价5万在北京是个什么水平?

大约相当于远郊房山门头沟的新盘价格和五六环间朝阳海淀位置较差的二手房价格。

金子卖出了砖头价,对于老北京来说,要么是我疯了,要么是这个世界疯了。

所以,这个价格洼不洼?真心洼。

3

但价格洼地不等于价格低,弘善家园是不是孤例?再以其他小区为例。

华威南里,1992年建,已经是潘家园十里河一带楼龄*新的老公房,外观是这个样子的。

远看起来还好,但墙体是粉刷过的,近看就很符合老式居民楼的特色了。

60平的小两居,厅非常小,传统的老公房格局。这样的房子目前单价是6万,优点是使用率高,税费低。

再来看潘家园的农光里小区,清一色都是九十年代的老式大塔楼。

说起农光里我还是很有感慨的,2006年初来北京时,我租住的就是这个小区,紧邻东三环,生活便利,周边生活配套一应俱全。

实话实说,12年前这个小区就很老旧了,老式大塔楼的居住体验很差,小区内几乎没有物管,到处停满了汽车自行车。

我当时租的是一房一厅,户型糟糕,暗厅暗厨暗卫,白天到处都要开灯。当然当年的租金很便宜,只有1250,当时农光里的二手房价格在7000多。当时我的想法是,这样的房子临时租一租可以,买是绝对不会买的。

如今十二年过去了,当年1250的一居室租金上涨了五倍变成了6000,二手房价格涨到了6万元一平。

虽然房价大涨了8倍,但在十二年的时间长轴里,这个小区的房价妥妥跑输了北京大盘。当年在四环和五环外买新盘和次新的,房价上涨普遍在10-12倍,个别达到了14甚至15倍。

这绝对不是农光里的个例,这是三环里、甚至四环以里位置优越,没有学区支撑的老旧小区面临的普遍现实,它们集体跑输了大盘,李嘉诚的地段论在这里失灵了!

为什么会这样,这是很多老一代北京人不肯承认的现实,他们一直以住在二环以里、三环以里为骄傲,认为出了三环那不是正宗的北京,可是,房价以冰冷的数字告诉他们:您老那套理论已经过时了!

为什么会这样,这是大城市发展的必然过程。

4

就拿农光里小区来说,十二年后我来到这里,和十二年前几乎没有任何区别。

小区前面的道路依然狭窄拥堵,两侧全是居民楼,没有扩建的可能性。周边生活仍然便利,但也只是便利罢了。道路两边充斥着老北京饭店、天客隆超市、驴肉火烧、牛肉拉面这样的小店,一片热闹而低端的市井气息。

惟一能看到的变化就是房子更老旧了,小区更凌乱了,电梯故障更多了,车位更紧张了,交通更拥堵了。我能看到的惟一利好就是附近开通了地铁。

反观四五环外的楼盘,很多新盘当年周边还是一片荒凉,如今一个个大型商超已经拔地而起,医院、*、公园、绿地都在逐渐配套完善,和老城区相比,新区的后发优势实在太明显。如果再加上地铁的接驳,房价随时反超这些地段的一众老破大老破小。

当然有人会说,老破小怎么了,居住方便啊,出门要啥有啥,地铁四通八达,上班步行即到。

你说的当然都对,可是,现在的年轻人普遍宁要郊区的远大新,不要市区的老破小,宁可以时间换取空间和居住体验,随着地铁的不断延伸和提速,随着五环外多中心的不断生根开花,这种情况还会继续加剧下去。

不仅如此,市区内大量七八十年代的老房在贷款方面普遍受限,有的已经被拒贷,有的只能贷五到十年,这只会让未来的接盘人群越来越少。

如果你想买来搏拆迁,只怕你又失算了。北京老城区有无数的老公房和老旧商品房,产权复杂,拆迁成本高到离谱,再加上当年走心的建筑质量,虽历经几十年风雨,外观越来越破旧,却依然结实抗震,住到你三代同堂完全不是梦。

随着楼龄越来越长,房子越来越旧,贷款越来越难,周边配套却始终在原地踏步,这些位置优越的老旧小区未来只会持续跑输大盘。

这不以你我的个人意愿为转移,这是城市发展的必然。目前这些老旧小区生活的人群老龄化十分严重,多为故居难离的老年人,年轻一代大部分已经搬离,入住的年轻人也多以租客为主,住在这里和当年的我一样,只是眼下过度的权宜之计。

而市区内部分高价的老破小主要是靠学区在勉力支撑,一旦学 位加持不再,这些老破小会被瞬间打回原形,而目前北京每年都在稳步推进的教改对这些学区 房明显是利空。

5

李嘉诚说:决定房地产价值的因素,名列前茅是地段,第2是地段,第三还是地段!

希腊哲学家赫拉克利特说:这个世界上,少有不变的就是变化!

从更久远的时间和更广袤的空间来看,偏安香港的李嘉诚显然还是输给了古希腊的哲学家,而当年信奉并坚决执行地段理论的很多投资者,*近两年也都拍红了大腿。

那么,地段论是否永远失效,未来我们又该按照什么逻辑去买房,郊区远大新是正确的选择吗?

我仍然用赫氏的理论来回复你:这世界上少有不变的是变化。

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