鱼见|有卖不完的房子 难道还会有涨不完的房价？

在做三月份盘点的时候，我用的标题是：楼市发展进入调整期。当时用的关键词是：调整。之所以那时就预见楼市走势，是因为过去的2017年是楼市发展的高峰期，尤其是三四线城市的较高峰。没有无止境的山峰，高峰之后必然有下坡。

☼急功近利的政策导致楼市乱象。

尽管地方政府和开发商不愿意看到这种趋势，仍然想像诸葛一样再现陇上割麦的传奇。故而从那时起，各地都打着引进人才的旗帜为楼市引流，以城市发展的名义抢收楼市生力军。如回光返照一般，这些城市的楼市依旧延续了辉煌，比如西安，比如成都，比如天津。等等。与此同时，开发商为了突破更高的备案价，也开始主推精品房，通用的路数是加入精装修，房价在原有的基础上再提高一个层次。

然而，当所有的努力太过急功近利时，楼市的乱象就不可避免。于是催生了7月的楼市严打和7月末的“坚决遏制房价上涨”的定调。我在微博上写了这么一句：它将是中国房地产发展史上的里程碑。理由在于从8月份开始，中国房地产进入 一个转折时期。用半年的时间，进行了调整，挣扎，混乱之后，进入它该有的转折期。

一个*简单的道理：房子是永远也卖不完的，但不可能有涨不完的价格。

☼土地流拍是不是房价的转折。

今年关于土地流拍的新闻特别的多，各方解释的大约有这么几条：一是楼市限价压缩利润空间，以至房企拿地尤为谨慎；二是金融监管导致房企融资困难，钱被用到了优中之优的地块上；还有就是由于土地只有一个卖方，地价高企不下，房企不得不用脚投票。

无论流拍是由那种具体的因素引起的，它带来的市场效应和地皇频现的2016年的效应是同一种性质的，只不过方向相反而已。即：过频的土地流拍会冲击市场的信心，也将*终导致地方政府调整供地策略和方式。昨天，南京旁边的马鞍山一宗住宅用地流拍，当地网媒一致报衰（因为这个时刻用流拍，房价下跌等标题更吸眼球），客观上也传递了楼市信心：房价怕是真的扛不住了。这颗担忧的种子一旦在购房者心里埋下，买涨不买跌的效应就会起到与以往相反的作用。

土地流拍是不是房价下行的标志并不重要，重要的是一而再再而三的流拍会冲击购房者对房价走势的信心。一旦信心丢失，价格就是压死楼市的一根稻草。

☼当前的房价该不该遏制。

前文提到了人才引进政策从战略上讲肯定是一项具有长远意义的举措，这一点毋庸置疑。但商人们一向喜欢将政府的政策短期折现，这跟城市管理者发展城市地铁交通一样，但在开发商那里就是一地铁房。*近很少有媒体再去关注各个城市的人才政策效果了，好像人才政策取消了一般。可能是嫌冷的媒体又去追逐放开生育的热点去了吧。

与房地产短期欣欣向荣的景象相比，中国的人口形势却是越来越严峻：出生率下降；出生规模下降；生育率下降，雪上加霜的是人口老龄化在上升。如果用数据表示的话，是这样的：2017年全年共出生人口1723万人，比2016年减少63万人；全国人口出生率为12.43‰（面放开二胎以来新生儿数量不升反降）。与此同时，60岁以上及65岁以上人口比重均比上年增加0.6个百分点。

*近有报道称，辽宁、天津、湖北、新疆等地出台了鼓励生育的福利政策，如延长产假时间、提高生育补助等。这个政策的战略性要比挖墙脚的人才新政要高瞻远瞩了很多，也更具公平性。但是生育补助是杯水车薪。因为高房价是节育环，是避孕药。

如果人才引进能给予住房补助，那么给予愿意生育二胎三胎的住房面积补贴，也是合情合理，更具操作性。否则，房价高企不下，动辄2、300万的房子有几个工薪阶层能承受的起呢？央媒声称，生娃是家事也是国事，按这个逻辑，遏制房价上涨就是国事，刻不容缓。

站在这个局面里，如果还有人忽悠你什么房价收入比以及什么房价收入比偏离度，并以此来佐证所在地的房价还可以上升，你大可以用脚么丫子踹他的大嘴了。

☼楼市调控进一步收紧。

房地产与政策紧密相关，翻手为云覆手为雨。在所谓的楼市长效机制没有完全建立之前，各种调控政策就不会有松动。上海两银行房贷利率9折的一日就打回原形，足以说明当下高层对房地产调控的决心。稳地价，稳房价，稳预期，当下诸路政策都在营造氛围。这让楼市长效机制越看越像哪吒出世的前兆，没准真能把房地产闹个底朝天。

☼这个时候房还合适吗？

这是任何时候任何环境下，购房者都会问的一个问题。赤脚的不怕穿鞋的，刚需向来不怕投资。从一个城市的供求关系和前期涨幅上判断，似乎更合乎情理，而不要听他人胡说，尤其是在网络上忽悠的专家和案场里讲课的教授。我是鱼眼，下期再见！

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