潘祥胜与观点对话：大树下要走自己的路

“你别跟我谈，我也不需要你的钱。”

矛盾、冲突......如果这是影视剧的剪辑，这句话无疑是预告片中*吸引人的点。很可惜，商业场并不是黄金时间播出的肥皂剧，不需要那么多刻意放大的冲突，不需要那么多刻意解读的话语。

“你别跟我谈，我也不需要你（资本方）的钱，我自己一步一个脚印先走几年，等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后，我们再考虑怎么去走。”当提到与资本市场之间的接触时，上海海容投资有限公司董事长潘祥胜这样跟我们说。

一段时间以来，好几个在资本市场小有名气的朋友找到潘祥胜，打算往海容旗下主打品牌“大树下”注入资金，但是潘祥胜均以同样的话语回绝了对方。

随着政策的不断收紧、金融的严监管以及去杠杆的持续推进，房地产行业的融资环境发生了翻天覆地的变化。在各路企业急于寻求融资新出路的时候，大树下却拒绝了大好的融资机会。

潘祥胜进一步提到：“名列前茅，我们不是互联网产业；第2，我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果按照投资方的要求去做，我们做出来的产品就会粗制滥造，较好的发展结果就没办法控制。”

按照他的解释，写字楼细分市场现在越来越精细化，不能完全套用一个标准的形式去经营，否则只能走向穷途末路。

“我做这个企业的想法，还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。”关于大树下，可以从它的名字说起。

“大树下”的发轫

“大树下”这个名字，源于新媒体创意产业园区里的两颗大树。

项目前期，潘祥胜和他的团队买下了两棵大树，并运到园区种下：“我们出那里一站，然后灵感就产生了。”

“关于这个品牌的名字，我们头脑风暴了大概半年。”潘祥胜告诉我们，整个团队想了很多名字，但都不能完整的诠释团队对整个品牌的理解，要么是能够贴切地反映企业目标和理念，但是不够亲和，不够有穿透力；要么是很文艺，很有韵味，但是又感觉不能完全代表公司的形象。

潘祥胜补充道，取名“大树下”，寓意也是很深刻，希望公司能够为客户提供一个空间，一个支撑，一个庇护场所。

名字对一家企业而言，重要性不言而喻，很多名字在当下文化潮流的带动下，显得很新颖，很时尚，但是可能过几年就不合适了。潘祥胜对此也表示担忧，在企业的名字出来以后，他还进行了一些市场调研：“我们当时还希望这个名字能够伴随着企业一直走下去，能够经得住时间的考验。”

或许是做酒店业出身，潘祥胜对待任何事情都相当严谨，除了对品牌名字进行调研之外，对大树下所涉及的每一个项目都表现出极其谨慎的态度。

大树下所做的创意园区项目，实际上属于旧改项目，且规模一般不会超过三万平方米。潘祥胜解释道，一般情况下，大树下不会拿太大的项目，因为项目都是租过来的，有一定的租金成本。并且，租得的项目还要经过一定时间的建造和改造才能正式投入运营。

此次和潘祥胜的对话，相约在上海闵行区的大树下新媒体创意产业园进行。据潘祥胜介绍：“走进来的这条路是条巷子，而且不是直巷子，七拐八拐，我们来看这个物业的时候，这条巷子坑坑洼洼的，一下雨到处都是水，这条路都是我们修的，路边的绿化也是我们栽的。”

据说，这个创意园起初是个汽车修理厂，大树下在2014年年底拿下，经过半年的改造和半年的招商，在2015年12月正式投入运营，目前已经满租。

实际上，按照正常的周期，招商并不需要半年时间，改造三个月就足够了，但因为大树下在客户的筛选方面比较严格，所以花了大量的时间。

潘祥胜表示：“和我们产业园定位不相关的企业基本上是拒绝的，哪怕出的价格再高。”在他看来，当下园区的市场竞争非常激烈，如果一个创意园区没有一定的产业集中度，没有一定的行业号召力，那么整个品牌的日常运营品质都会受到影响。

谈到规模，谈到并购，潘祥胜依旧坚持一贯的态度，希望“一步一个脚印去走”。

他希望以健康的步伐来做大规模，而不是通过快速扩张复制来实现，更加不会为了并购去并购，不会为了资本市场去并购，他所作的每一个选择，一定是和发展理念、产品、发展方向相对一致的。

不赚钱就是瞎折腾

我们总说办公业态常常与商业、休憩、艺术等业态相结合，是一种多元发展的业态。但在潘祥胜看来，办公业态类似于地产服务行业，既不能称之为地产行业，也不能说是服务行业，而是两者的结合。

无论归属于哪个行业，做企业都是需要盈利的，否则就是瞎折腾。潘祥胜以略带激动的口吻说道：“一个企业如果做一件事情不赚钱就是在犯罪，因为你在做事的时候就是在利用社会资源，不赚钱就没办法回馈社会，不赚钱就不会用心。”

潘祥胜直言，做企业要赚钱，但也不能够仅仅为了钱，还要考虑企业未来发展，怎么对社会有益处，怎么对投资方有交代，怎么对社会有正向影响，怎么让这个企业长期走下去。

办公行业属于利润相对比较薄的行业，“但是稳定，会有积累，如果你把它当成一项事业来做，会给你带来比较大的舞台和平台。”这也是潘祥胜选择这个行业的较大原因。

“在我们这个行业几乎很难形成大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的情况。”潘祥胜调整了一下坐姿，继续说道。

他还用住宅行业进行类比：“中国住宅行业发展了这么多年，也没有谁做到一家独大。办公行业聚集度会越来越高，但是很难在短期内形成寡头市场。”

但是随着大量开发商和资本方不断的进入办公行业，这个市场已经变得腥风血雨，用潘祥胜的话来说就是“面粉贵过面包”。

面对日益增加的竞争者，潘祥胜表示，大树下不会随波逐流，“我们有自己的判断体系，项目能不能拿，能不能做，我们完全根据自己的判断来做，不会去哄抢。”

潘祥胜：这个很有讲究，因为做创业园区很重要的一点是我们朝哪个方向发展，或者说我们做这个企业的*终目标是什么。我也是40岁的人，纯粹为了赚钱不是我的目的，过了这个时间段只为赚钱没意义，还是想做一些事情。

另外，我们这个行业属于利润相对比较薄的行业，但是稳定，会有积累，如果你把它当成一项事业来做，会给你带来比较大的舞台和平台，这是我觉得这个行业不错的一个原因。

我们就想怎么去做，怎么让企业发展得更好，归根结底还是回到我们服务的客户。怎么样服务好客户呢？有什么样的理念才能服务好他们？

关于这个品牌的名字，我们头脑风暴了大概半年，想了很多名字，要么能够很贴切的反映企业目标和理念，但是不够亲和，或者说不够有穿透力；要么很文艺，但是又感觉不是那么回事。

我们这个项目做到前期的时候，因为对绿化和环境的要求非常高，想给客户营造一个自然的办公环境，一个很舒适的环境，所以花了不少的钱买了两棵大树。运过来种下去后，我们在那里一站，然后“大树下”的灵感就产生了。

当时说“大树下”的时候，大家还没有感觉，晚上继续头脑风暴，又想了很多名字，突然我想：今天我们在大树下好像说了三个字“大树下”，大家想一想这个名字怎么样。这个话一说出来以后，没过几秒大家都说就用这个名字，一致通过。

因为大树下的含义太广了，名列前茅，我们是做空间的，提供一个平台，提供一个空间给客户作为一个庇护场所；第2，我们希望为客户提供服务，能够给客户一些支撑；第三，能够反映出我们想营造一种产品的特性，追求自然，追求环境，追求温度；第四，寓意很深刻，生机盎然。

所以，无论是从企业的发展方向、目标，还是我们的企业理念、客户感受来看，这个名字都太棒了。

名字出来以后，我们进行了一些调研，很快被市场接纳认可，识别度相当高。这个名字我们真的想了很久，希望这个名字能够伴随着企业一直走下去，能够经得住时间的考验。

很多名字很酷，但可能过几年就不适合了，这个名字无论是放在以前还是未来都是个很不错的名字。

潘祥胜：我们这个项目整体位置，大的区位不偏，小的位置有点偏。你走进来的这条路是条巷子，而且不是直巷子，七拐八拐。

我们来看这个物业的时候，这条巷子坑坑洼洼的，一下雨到处都是水，这条路都是我们修的，路边的绿化也是我们栽的。

这边原来是汽车修理厂，我们过来的时候只有两栋楼，一栋是这栋楼，还有旁边的一栋白领公寓。业主方当时已经出租半年了，来看的客户也特别多，但是没租出去，我们来看后觉得有信心做下去。因为我们做过两三个这样的巷子里面的项目，而且都成功了。别人不敢拿，我们敢拿，因为我们知道能够做成功。

潘祥胜：每一个项目都要做详细的调研、论证和市场定位。龙湖项目我们没有产业定位，为什么没有产业定位？因为有比产业定位更好的方向。

人们为什么去龙湖天街？我们调研发现，虹桥商务区是未来中国连接世界一个非常重要的区域，而且是在大力发展的一个区域，马上要进入博览会了，这也是国家要大力发展的一个产业。

它是个窗口，它的发展我们认为会一年一变样。在这种急速发展的情况下，如果我们现在不进入，未来想进入很难了，或者说成本不一样了。所以这就是为什么我们进入龙湖天街，而且一下子租两个层面的重要原因，两层将近8000平方米。

别人以为我们是联合办公产业，就算我们是联合办公产业，也是那里体量较大的，其他联合办公品牌面积都在两三千平方米左右。即使市场错误以为我们是联合办公产业也没关系，我们也要做那个区域联合办公产业的旗舰店，把那个市场作为战略市场来经营。

为什么没有做产业定位？因为我们调查发现，这个地方和内地的连接度非常深，租房或者买楼的客户一方面是大型企业作为总部，在这里树立企业形象，更大一部分是内地城市的企事业单位在这里设立分公司和办事处。因为上海是一个窗口，而且在虹桥火车站、机场旁边，交通非常便捷。

潘祥胜：我们为什么扎根这个行业？就是因为这个行业能够做出规模。

这个行业每年都是加速度发展的，比如我们刚起步的时候一年做一个项目，第2年团队成熟了，有一定力量了，就一年做两个项目，到第三年可以做三个、四个，后面会是阶梯式的增长。但是这种增长建立在团队和产品力、品牌力发展基础上，包括其他城市的发展也必须达到一定的阶段。

我们也需要做规模，但是这种规模不是通过快速扩张复制来实现的，一定是团队培养好再去扩张。

自进入这个行业以来，我们操盘的项目没有一个失败的，都是成功的。

名列前茅，因为对每一个项目的要求比较高，另一方面，对投资人和员工负责，每一个项目都有引进战略投资方。

第2，如果项目没成功对于员工来讲也是很大的打击，我们希望以健康的步伐来做大规模。用资本的钱是一把双刃剑，可以用资本的钱，但是要违背行业的发展规律去做一些事情。

潘祥胜：从投资项目的角度来说，我们每一个项目会做一个总投资预算，还有现金的投资预算，因为总投资和现金流是两个概念。

项目正式投入运营之前，我们的现金投资都是够用的，项目正式投入运营以后，我们的现金流就是正向的，不会去冒险赌后面的事情，资金都会准备好。

我们这种项目的利润率不算高，为什么说这个行业是薄利行业？我们这样的项目平均回收周期是四到五年，长的甚至是五到六年、七到八年都有。这就决定了我们获取项目的租赁期限要能够达到一定的年限，否则做这样项目的意义就不存在了。

资本市场有好几家找了我们，但我做这个企业的想法，还是希望一步一个脚印扎扎实实做下去。我有很多朋友都是做资本的，他们说得很直接，我可以帮你，也可以注入资金，但是时间不长，多少年之内要退出，要有利润。

我跟他们分析：名列前茅，我们不是互联网产业；第2，我们不是标准化的可以大量复制的产业。如果按照你们的要求，做出来的产品就会粗制滥造，较好的发展结果就没办法控制。

因为写字楼细分市场现在做得越来越精细化，如果完全套用标准化的形式来做，很可能把自己做死。

我自己一步一个脚印先走几年，等我们的产品力、服务力、品牌力起来以后，我们再考虑怎么去走。

潘祥胜：不是说不涉及，而是要做，就做得有特点。联合办公行业概念性的东西太多，大家都在谈概念，谈未来，但是一直没有找到合适的运营模式和盈利模式，这是非常严重的资源浪费，对投资方的不负责任。

做得越多，浪费的存量空间越多，浪费资金越多。政府为什么之前支持？是因为政策导向，如果培养两三年还看不到成效，为什么还要培育？以前政府会鼓励和扶持联合办公企业，现在已经没有扶持了，如果再没有正向的改变，鼓励都谈不上。

这就是玩概念，这个行业绝对会分化，而且会变异，如果不变异，不寻求突破，走不下去。

比如说目前联办市场内很多空间都是亏损的，亏损为什么还要做呢？一个企业如果做一件事情没有盈利，那么在服务与运营上是很难长时间保证品质的。

当然，对于玩资本的人来说是另外一个概念，玩资本的人就像共享单车、共享汽车一样，联合办公也是共享经济的一部分，迅速炒作，迅速扩大市场份额，迅速形成行业领头行业，迅速对接资本市场上市，以资本化的方式套现，但是未来呢？

做企业不能够仅仅是为了钱，还要考虑企业未来发展，怎么对社会有益处，怎么对投资方有交代，怎么对社会有正向影响，怎么让这个企业长期走下去。

如果只是想迅速做大形成行业领头地位，上市成功套现，以这个为名列前茅目标不是做企业。

当然，每一个企业都有权选择自己的发展道路，别人有别人的路，而我要走自己的路。