二狗探盘丨8500精装的平原新区，怎么就成了置业洼地？

虽说“房住不炒”成功遏止了房价过快增长的势头，但现在的房价真的能够让所有人接受吗？

据屋言内部监测数据显示，郑州市主城区商品房均价已达16256元，如此高的房价把众多购房者挡在门外。随着郑州城市规模的不断扩大，很多购房者把目光移到了郊区，甚至是目前配套落后的大北区。有粉丝后台留言“坐拥千亩凤湖水系的平原新区，精装修高层均价8500左右，而且不限购，值不值得入手？”

二汪带着这个疑问，决定一探平原新区。

平原新区，河南省新乡市辖区，已更名为新乡市平原城乡一体化示范区，简称平原示范区（以下称平原新区），位于黄河北岸，西起107国道两侧，东至京港澳高速，东与原阳县城接壤，南起黄河，北至新乡县交界。

平原新区的建设谋划于2003年，当时的河南省委书记提出“郑州东扩北移、跨河发展”的大格局。为了实现这一战略构想，2010年新乡平原新区建设总体方案获省政府通过。

2014年初，平原城乡一体化示范区（188平方公里）列入高级别核心开发区域，是河南省继郑州、洛阳、开封之后，获准批建的第四个新区，级别为副厅级。

地理位置较好

从地图上可以看到，平原新区距离郑州核心区35公里，车程40*左右，这个距离跟航空港差不多。黄河公路大桥部分车型的免费，好像都在展示着郑州向北跨河发展的决心。

居住质量偏高，周边环境优美

区域内拥有万亩黄河湿地、1800多亩凤湖以及凤栖湖。区域内楼盘容积率普遍在2.5以下，且高层均价8500，洋房12000。这里的居住质量明显比市区要高很多，实打实的“市区刚需价买套改善房”。

大品牌开发商入驻

除了深耕多年的恒大、碧桂园以及绿地等，蓝光、正弘、华润等知名开发商也纷纷入驻。据置业顾问介绍，平原新区已有10多个开发商入驻。这些品牌开发商，在一定程度上提高了整个区域的影响、带动了区域的价值。

王府井商业小镇的引进

除了恒大威尼斯以及绿地凤舞九天等商场外，平原新区商业较大的亮点就是引进了王府井商业小镇，“作为由省政府搭桥引进、与新乡市政府合作的项目，合同上已说明10多个月的建设工期，现在已经动工在建。”除此之外，据蓝光的置业顾问介绍奥特莱斯中心也将*于王府井商业小镇。

比较优质的教育资源和医疗配套

作为副厅级行政区，区域内除了各大楼盘自带引进的私人幼儿园和*外，知名*也有郑州外国语*平原校区、滨湖*、滨湖幼儿园以及龙源*，龙源幼儿园等。

而位于黄河路上的河南省人民医院平原分院，是目前该区域内少有的大型公立一等医院，这也是众多楼盘一致打出的医疗配套特色。除此之外，在长江大道和大别山路交汇处东南方向，还有一块中医院的规划用地以及底商的诊所。

交通不便利

平原新区虽离郑州较近，但交通却是异常不便利。天堑黄河，成了制约郑州与平原新区交流的屏障。虽说两座黄河公路大桥已实行部分车型和车牌免费通车，但对外城际公交线路少有，而试运营几个月的平原新区定制公交也因路线规划问题，已停运。

所以，就目前而言，平原新区不论是对内还是对外交通基本靠私家车，对于没有车的朋友来说，交通不便绝对是一个硬伤！

相关配套设施匮乏

完善的配套设施，更有利于 新区的发展，但平原新区好像是一个例外。据二汪实地探盘发现，与其说河南省人民医院平原分院在建，还不如直接说尚未动工。除了一张规划告示牌以及简陋的围挡外，根本看不出此地是建设中的大型前三名医院。

而*令二汪怀疑的是，众多置业顾问口中所说的平原新区CBD，其实也只是一块有围挡的空地而已。当地居民表示“这个地方在上个月才动工建设”，但实地考察发现，该项目仍然处于未动工状态，所谓“上月动工”应该是保守估计。

另外，置业顾问多次强调“当龙凤大道以及龙凤跨黄河大桥建成后，平原新区与北龙湖的车程距离只有15*左右。”对于郑州周边的楼盘来说，凡是能够贴近北龙湖这个热点，都是卖点。当被问到龙凤大桥什么时候通车时，置业顾问也只是说了一句“道路已经在规划了，相信不久之后就会建设通车的。”其实二汪想问，不久到底是多久？

其实整片区域除了楼盘火热外，各个规划的市政项目完全处于一片空白，待建之中。如此畸形的发展，偏离了一个新区该有的正常发展方向。

政策导向不明显

平原新区的命运可谓一波三折。2010年，经河南省批准建立平原新区，而2013年更名为新乡市平原城乡一体化示范区。虽然只是换个名字，但定位却降低了。并且之前新乡市委、市政提出 “一年打基础，三年树形象，五年成规模”的建设目标，在今天看来，也成了空谈。

并且地产开发商造势的“郑新融城”呼声越来越高以及《河南省建设中原城市群实施方案》中提出建设“一核”(郑州国家中心城市)、建设平原示范区等新兴增长中心的规划方案，令很多人头脑发热。此时二汪想说的是，“还记得当年大明湖畔的夏 雨荷吗？”郑开融城、郑开一体化发展已是前车之鉴。况且南龙湖的发展、航空港的建设以及常西湖新区的开发齐头并进，这些核心区域均是刚起步，15年甚至是20年内，郑州又有多少精力去“跨河发展”对接平原新区呢？

入驻平原新区的开发商有10多个，这是一个不小的工作量，于是二汪考察了其中具有代表性的几个在售楼盘，与大家分享。

恒大金碧天下半城湖（三期）

项目位于长江大道与太行大道交汇处东南角，占地237亩，建筑面积约23万㎡，以高层、小高层和洋房为主，容积率在1.5，绿化率40%，楼间距在80~90m之间，*的均价在8900左右，2T4。精装修交付。并且相比于其他楼盘，恒大有自己的社区巴士，早班车在7点。

三室两厅102.66㎡户型

优点：南北通透，双阳台；主卧和阳台朝南。

缺点锯齿户型，区域利用率不高，后期改装难度大；次卧门对着主活动区，私密性不好。

三室两厅110㎡户型

优点：户型方正，三开间朝南；每个卧室都有飘窗，保证了卧室的采光

缺点：卫生间离次卧距离稍长；动静不分区。

三室两厅128.06㎡户型

优点：三开间朝南；动静分区；南北双阳台

缺点：南北不通透；走廊浪费了使用面积

绿地泰晤士新城

平原大道与滨湖大道交汇处，占地1500亩，总建筑面积约75万㎡。据置业顾问介绍，是目前距离凤湖*近的楼盘，容积率1.60，绿化率50%。目前在售的四期共有两栋高层、三栋小高层以及十栋洋房。

三室两厅115.98㎡户型

优点：南北通透，主卧和客厅朝南

缺点：次卧紧挨入 户门，私密性不好；卫生间正对餐厅

三室两厅125.05㎡户型

优点：南北通透，双阳台；三开间朝南；动静分区

缺点：户型还算不错，不足之处在于走廊浪费了使用面积

蓝光凤湖长岛国际社区

蓝光凤湖项目位于原阳107国道（又称长江大道）与中州大道交汇处东北方向，占地450余亩，总建筑面积60万方，容积率2.50，绿化率40%左右。此次属于 蓝光首推，十九栋洋房，五栋高层，处于认购阶段。

虽然凤湖长岛项目是离凤湖*远的楼盘，但据置业顾问介绍，项目内有一片200多亩的人工湖，为小区业主独享，这是其他楼盘所不具备的环境优势。

三室两厅108㎡户型

优点：户型方正，三开间朝南，动静分区，赠送一间阳光房

缺点：南北不通透；走廊浪费了使用面积

三室两厅洋房139.87左右㎡户型

优点：南北通透；三开间朝南

缺点：次卧暗卫

其实，二汪在分析这些户型的时候比较纠结，毕竟像这样大批量的优质户型，在黄金土地的市区不常见。单单从优质的户型以及低于市区的均价来看，二汪还是比较中意平原新区的。

从位置及配套来看，作为深耕多年的恒大金碧天下、绿地泰晤士新城，不论是项目自身的商业配套还是周边环境，都属于附近的优质楼盘。另外得益于王府井小镇的*，附近的蓝光凤湖长岛项目也会水涨船高，成为购房者的目标。

以上项目均是精装修交付，高层价格在8500左右，洋房12000，比之市区的刚需楼盘还要便宜。如果抛开区位因素的话，平原新区算是一个置业洼地。

但是二汪在这里提醒大家，平原新区并不适合所有人，在买房之前较好先认清自己的需求，不要轻易地被置业顾问怂恿，跟风抢购。

适合地缘人群

相比于原阳的居住环境和发展前景，新区会吸引当地很大一部分购房者，作为他们改善的优选。

适合养老改善

平原新区规划思路延续北龙湖，先挖湖后造城。区域内有1800亩的凤湖，南临万亩黄河湿地，不论是景观还是居住环境都是不错的。并且随着时间的推移，在未来10年，这里很可能会大变样，成为养老的优选。

投资需谨慎

平原新区不在郑州市管理范围，只要没有正式文件下达，划拨到郑州的时间都是一个未知数。总之，这个区域没有利好政策，物流、信息、就业、投资跟市区相比还是有很大差别，不建议投资。

纯刚需止步

如果你是属于每天郑州市区准点打卡上班的纯刚需族，二汪劝你还是放弃置业此地的打算。与其每天拖着疲惫的身体，忍受一个多*的舟车劳顿，还不如直接咬牙在南区买房。

另外据二汪了解，目前该区域各大楼盘入住率普遍不高，即便是交房*早的恒大御景湾项目，入住率还不到20%。

探盘期间，二汪好不容易找到了一间公厕，可走进才发现里面除了杂物，竟找不到一块方便之地，可见平原新区公共基础设施的薄弱。

这不禁让二汪想到之前在围挡上看到的“俭养德，乐呵呵”，或许是一种无声的嘲笑吧！

离开之时，平原新区依旧下着雨，车窗外的凤湖，美得不可方物。

或许，雨中的凤湖是如此的美，遮盖了平原新区许多不足之处。

又或许，是十字路口等红灯的时间太长，让很多人已经不耐烦了。

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