上海楼市改善型住房出现企稳迹象

来源：匠人有矩发布时间：2018-08-15 00:00:00

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先来看看2018年3月至今的上海二手房销售价格分类指数（数据源：国家统计局）

可以发现以下规律：

1、上车房环比指数为99.3,99.9，99.7,99.7,99.5,尚无止跌迹象。

2、改善型住房环比指数99.3，99.8，99.5，99.8，100.6，首现企稳迹象。

3、大户型环比指数100.1，99.8，99.9，99.4，尚无止跌迹象，同比头次下跌。

4、结合1&2，让价成交是2018年二手房成交的主要方式。料上车房房东惜售将越来越明显，因为卖的房子降价才能卖出，而买的房子涨了。

引申分析：

1、核心区高总价低开盘供应逐渐缩小，同时考虑到房产税预期，核心区大户型下跌空间微小，而近郊远郊大户型下跌空间较大。

2、三个现象同时存在：全市普通住宅成交占比高达65.91%，300万以下总价成交占比高达62.42%。上海外环外230以下、外环内310以下、内环内450万以下的房子质地都不够好。上车房的买家呈现明显的新房偏好。上海楼市已经扭曲。

3、考虑到坚决遏制房价上涨的利空预期以及贸易战利空，8月上车房的多空对峙仍将持续，空方略占优势，但由于房东惜售，供求关系会修复，同时由于改善型买家多数需要卖出房子才有资金或房票，改善型户型回暖的势头依然很弱。

4、总价超过普通住宅、质地中上的上车房已经超跌。

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