上海房租止跌背后的人口优化历程

2017年，德意志银行出了一份全球物价报告 Mapping the World's Prices 2017。

其中有关于收入和两居室中位数租金的表格

假定一个家庭两个人上班并一起承担房租，各城市的房租收入比如下：

德意志银行的报告被广泛引用，比如传说中纽约租金收入比高达68%,这是因为引用的人没有科学地考虑两房的租金多数情况是两个人承担的。

德意志银行的源数据也没有充分理解上海，也就是采集的数据源可能忽略了内环之外，实际上上海2400多万人口里，不到400万住在内环内。

上海的两房中位数租金700USD左右。如果其他城市的数据是对的，那么上海的租金收入比低于香港、伦敦、东京、纽约，并且伴随收入增长持续走低。

在上海，300万的房子租金在3000至6000之间，而300万的房贷月供1.9万不到，其中1.1万是利息。

如果租金取中间值4500，利息11000，不考虑收入预期，上海的房价要跌，房租要涨。

2016年11月28日上海认房认贷至今，上海房价是跌的。

房租也是跌的。

房租始跌就在2016年12月，2017年春节之后，房租恢复性上涨了两个月，到了4月继续下跌。

2017年的7月，上海的房租并没有回暖，到了8月、9月才开始止跌。

也就是说，传统的3月、4月返城旺季和7月、8月毕业生旺季只是让房租跌得不那么难看。

2017年10月，上海的房租开启了阴跌模式。

2018年过年之后的返城旺季也没有止住租房市场的弱势格局，这轮阴跌持续到了2018年7月。

一个城市的房价下跌，可以理解为房价超涨，一个城市的房价房租都跌，应该是基本面不够好。

产业、人口、基建、城市管理等等要素，上海*差的是：人口。

每3个户籍人口里，有1个超过60岁的老人，意味着上海将面临着越来越大的人口困境。

2017年至今，面馆、五金店、理发店、美甲店、早餐店的经营者们纷纷吐槽生意难做了。

多数人吐槽的并不是房价太高，而是人变少了。

房价太高会挤出一部分人群，但实际上，上海从来都不缺少外来求职青年，这也是每年的7月、8月房租会涨的原因，这拨人中的一部分到了年底会离开，11月、12月房租涨幅相应缩小。

作为一个老龄化城市，上海并不是只需要引入清华、北大毕业生的，毕竟清华大学不会培养月嫂、司机、水管工、清洁工。

上海市人社局来沪人员就业状况报告（2018）中写道：2018年3月底，在上海各类用人单位办理就业登记的全国各省市来沪人员共463.3万人， 与去年同期相比增加15.8万人。

首次在沪就业登记人数，即*次在上海市劳动用工备案系统办理就业登记手续的外省市劳动者的人数，为8.4万人，与去年同期相比减少1.7万人，降幅为16.5%；与5年前同期相比减少5.6万人，降幅为40.3%。

还记得2012年的两会，有不少提案是关于外来务工人员的。

事实上，不少外来务工人员离开上海都是为了孩子。

2013年12月24日的《市政府办公厅转发市教委等关于来沪人员随迁子女就读本市各级各类*实施意见》中

持《上海市居住证》人员，或连续3年在街镇社区事务受理服务中心办妥灵活就业登记（逐步过渡到3年）且持有《上海市临时居住证》满3年（逐步过渡到3年）人员，其随迁子女在本市接受义务教育，可向《上海市居住证》或《上海市临时居住证》登记居住地所在区县教育主管部门申请。各区县教育主管部门根据区域内教育资源配置情况，统筹安排随迁子女进入义务教育阶段*就读。

临时居住证满三年就让很多外来人口被迫离开。

到了今年2月7日发布的《上海市人民政府办公厅转发市教委等四部门关于来沪人员随迁子女就读本市各级各类*实施意见的通知》

持《上海市居住证》且参加本市职工社会保险满6个月，或持《上海市居住证》且连续3年在街镇社区事务受理服务中心办妥灵活就业登记的，其适龄随迁子女在本市接受义务教育，可向《上海市居住证》登记居住地所在区教育主管部门申请。各区教育部门根据区域内教育资源配置情况，统筹安排随迁子女进入义务教育阶段*就读。

单看这个条文，会以为上海的人口优化还将从严，实际上2017年11月27日发布的《上海市居住证管理办法》中有以下条文：

离开常住*所在地，在本市办理居住登记满半年，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的境内来沪人员，可以依据本办法申领《居住证》。

对比于上一版的《上海市居住证管理办法》，实际上是放松了。

上海用了4年时间，将外来人口的管理纳入了轨道。

这一轮人口优化，也就慢慢到了尾声。

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