上海楼市二手房7月行情播报

7月上海二手房维持总体跌势。

成交量方面，7月全市成交量不足1.4万套，月度成交量回到荣枯线下方。

*近5个月成交累计7.61万套，受月初九折利率风波影响，料8月成交量继续下滑，料累计6个月成交无法突破荣枯线9万套。

相对比的是，7月新房成交量创出调控以来的新高。由于新房成交价低于二手房价格，全月二手房市场买家意愿维持低位。

全市成交价格以下跌为主，与6月相比，上涨板块从24%增多至35%，下跌板块从60%减少至50%。

与之对应的是，卖家卖出意愿下滑明显，成交量缩小的板块从55%扩大到74%。

对比于6月的中心城区上涨板块个数和下跌板块基本持平，7月上涨板块个数超过下跌板块。

但上涨板块涨幅微小，不足以带动中心城区上涨，上涨板块的涨幅低于下跌板块的跌幅，中心城区继续微跌。

上涨板块主要位于长宁、浦东、徐汇、杨浦，其中杨浦新房起到了护盘效果。

近郊区继续下跌，跌幅排序为青浦、松江、宝山、嘉定。

除青浦、闵行外，大盘边界地区出现上涨，继宝山大场在6月微幅上涨之后，嘉定南翔、松江九亭微幅上涨。

大场以北，南翔以北、九亭以南继续下跌。松江大学城进入补跌时间。

闵行均价区横盘整理状态。

由于青浦新房集中出货，青浦是*全线下跌的新兴城区。均价区青浦赵巷尚在下跌。

远郊区全线下跌。金山以0.91%领跌。奉贤、崇明跌幅亦靠前。

受非*价格下跌影响，*以横盘对峙为主,由于预算原因，二梯队*成为一梯队*的替代选择。

成交总价方面，主力成交价格依然位于300万总价下方，占比高达62.42%

全市普通住宅成交占比高达65.91%，对比6月继续扩大。

标的对比：

乡野盘由于区段依然处于普跌状态，跌幅居前。

地铁远大新跌幅次之，卖家售转租的意愿变强。

地铁远大中跌幅好于老破小。

老破小呈现产品急剧分化，售后公房跌幅超过远大新。

品质次新分化，由于受到新房冲击，以下跌为主，整个下行周期以来整体依然是上涨的。由于核心区新房供应减少，品质次新下跌空间有限。

投资性考量方面，浦东概念低总价价格继续走弱，而浦东核心区联洋上涨、洋泾走平并放量成交。

虹桥概念的长宁、七宝等地微涨，青浦经济型别墅、青浦新城公寓呈现以价换量成交，带动整体微跌为主。

动迁房密集区域，呈现动迁房房东加速让价成交趋势，主要原因是多套动迁房业主有生活性置换需要，带动低总价远郊次新持续下跌。

市场情绪方面，7月初在贸易战利空之后市场情绪走空，至龙湖天璞、金地玺湾开盘带动市场情绪恢复均衡，至7月底上海各价位均出现一定程度的回暖。

731“坚决遏制房价上涨”之利空，对上海市场影响不大，8月9日银行首套九折利率传闻带动买家看多情绪，一日之后坐实了“坚决遏制房价上涨”的利空。

全市看空情绪蔓延，料将传导至新房市场。

注：本文数据采集自信义房屋、上海二手房指数办公室、市民卖出案例分享，链家成交案例分析。

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