解局 | 厦门版“万村”里的二线涨跌

实际上，每一座城市都有成为样本的意义。

8月8日，厦门万科与厦门市湖里区枋湖社区居民委员会签署合作框架协议，双方将在旧村整村更新提升方面进行合作。

观点地产新媒体了解，万科此次的合作将采取“政府主导、居民自主、企业参与、市场运作”的方式，引入“综合提升+市场化运营”模式，将林后社、安兜社作为西部旧村整体提升试点。

在签约后，厦门万科将对林后社、安兜社的整村更新提升进行统一规划、统一租赁、统一改造和统一运营。

改造后的林后社、安兜社将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。

据悉，此次厦门万科整村更新合作打造的“统租运营+物业管理+综合整治”的三维结合模式，将有效提升城中村的物业管理水平，消除物业安全隐患，同时将提升基础设施及环境、美化公共界面、优化公共步行体验及活动空间。

粗略一看，可以将此称之为“厦门版万村”，与“深圳万村”一脉相连。

为什么是厦门？

让人好奇的是，万村计划的下一站，为什么是厦门？

我们所熟知的厦门，是沿海经济特区、东南沿海重要的中心城市，也是一个国际性港口风景旅游城市，其中又属岛内的思明区和湖里区*为繁华。

它同时也是一座具有矛盾色彩的城市，披着旅游城市的外衣，有特色的岛屿、宜居的气候和迷人的风景。与“北上广深”以及一些准一线城市相比，发展速度并不凌厉，生活压力也不太沉重，不少人觉得这一定是座“温和”的城市。

但据观点地产新媒体了解，从2013年1月至今，厦门的新房指数累计涨幅为84.86%，仅次于深圳，排在70个大中城市的第2位。

同时段内，省会城市福州的新房指数累计涨幅却为37.64%，仅是厦门同期涨幅的44.36%。

其中，值得关注的是，厦门二手房方面的价格指数则相比新房低调得多，同样从2013年1月计算至今，二手房指数累计涨幅为51.57%，不仅低于同城新房指数的累计涨幅，也低于合肥等楼市热点楼市。

厦门二手房指数涨幅较高的月份出现在2017年3月，环比涨幅高达6.3%。但从4月至今，二手房指数却连跌了15个月，相对于较高点而言的累计跌幅为6.21%。

学者刘璐向观点地产新媒体表示，厦门新房和二手房价格涨幅上的差别可以佐证一个观点：厦门新房供应太少，而二手房作为一个存量市场，其（潜在）供应量远远大于新房。

另据贝壳新房数据，湖里区一手房如恒禾七尚均价约5.7万元/平米，鑫塔水尚均价约6.5万元/平米，新景七星府邸均价同样约6.5万元/平米。

至于二手房，厦门8月初整体二手房价约4.8万元/平米，而临近湖里区安兜、林后的恒祥新苑、大湖新城均价则多在1.5万元/平米左右。

因此，新房供应不足、一手房价高、存量发展潜力大等因素，给厦门的租赁发展提供了良好的基础，同时万科也更容易在厦门导入租赁资源。

发展机会上来看，厦门本身属于核心城市，凭借其城市地位和楼市发展机会，万科等企业的资本也更愿意进入。

另一方面，在湖里区这样的繁华地区，林后社、安兜社等一些旧村就成了价格低。

这样看来，“万村”进入厦门，不仅不随便，还显得格外巧妙。

规划不足、配套不那么完善或是林后社、安兜社成为繁华中“阴影”的原因，但万科通过对该区域的整体改造，升级相关的公共设施配套，也将会在很大程度上提升居住质量和整片区域的价值。

“万村”能否被复制？

4月深圳城市共创大会上，王石就解释了何为“万村计划”。

“一个城市100个城中村，乘以100座城市，不就一万了么？要是在全世界范围，我看一万后面还要加个零。”

从“深圳万村”开始，我们就在讨论“万村”到底是否具有复制性。如果复制是可行的，怎样的城市会更合适？

有市场研究人员向观点地产新媒体表示，房价涨幅较高、租赁需求较大、外来人口较多的核心城市会更适合“万村”的进入。大概率万科还是会先向有相同性、有需求的城市进行扩张。

从“城中村”的受众方面进行分析，万科改造过后植入的长租公寓、社区商业等，后续受众还是住房困难群体和部分过渡性的租赁需求，包括蓝领、白领等。

越发达的城市越会吸引更多的外来务工人员，但现况是，他们的住房状况往往不太乐观。

主观方面，外来务工人群大多会来自经济欠发达的地区，且分布在一些劳动密集型行业，因此较低的收入会限制他们改善住房条件的能力。

客观方面，大多区域会由于户籍制度限制、政府支持力度不够、用工单位社会责任缺失等方面，导致外来务工人群的住房权益缺乏保障，住房需求得不到满足。

万科此次进入的厦门，其外来务工人员也较多居住在面积狭小、配套设施简陋、卫生条件差、安全隐患多的地方，比如“城中村”。

“城中村”是对内城中一种低租金社区的称呼，因其地理位置优越，居住成本低廉，通常会成为外来务工人群自行解决居住问题的优选。

根据一组样本调查，厦门外来务工人员住在员工集体宿舍的占14.3%，住在出租屋的占76.4%，租房中选择与家人合住或与他人合租的占租房总数的67.1%，独自租房居住的占32.9%。

因此，为避免外来务工人群成为现代文明城市中的断裂层，对“城中村”进行综合整治也是政府喜闻乐见的事情。

城市之间发展程度和具体情况存在差异，但对于会在“城中村”居住的人群，价格问题却同样敏感。

“当然是全力支持，那个地方居住人口密度大，安全隐患多，商业环境脏乱不说，不规范搭建看了都提心吊胆，该改造提升了。”

“估计这房租是要蹭蹭蹭的往上涨！侵害外来务工人员的利益，外来务工人员又要涨房租了。”

“厦门版万村”刚出，也与深圳万村一样备受市场关注，而在“万村”复制过程中，虽存在相同的逻辑，但也会面对不同的政策、环境和市场条件。譬如厦门，虽然这座城市外来务工人员同样不少，但其特殊点就在于，民宿和旅游需求更大。

这就和深圳大规模的外来务工人员存在差异，因此万科应会在操作上有所革新。

对此，观点地产新媒体尝试联系厦门万村负责人，但对方回应暂未开始实质性的工作，不方便透露。

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