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独有解读:深圳拿地出新规!8个板块深度剖析新版土地整备政策

来源:价值领地   发布时间:2018-08-16 00:00:00


前言

自2015年印发的《土地整备利益统筹试点项目管理办法(试行)》(深规土〔2015〕721号文)(以下简称《试点办法》)以来,我市明显加快推进土地整备工作步伐,有效解决土地历史遗留问题,更好促进城市发展和社区转型,到2017年底,通过市政府批准纳入土地整备利益统筹试点项目的可实施总面积高达3,685公顷。

8月14日,《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》深规土规[2018]6号(以下简称《管理办法》)正式发布,关于深圳市土地整备利益统筹项目开展力度可以说是更上一层楼。那么《管理办法》与《试点办法》相比有哪些深化呢?

新 政

主要内容

新《管理办法》延续了《试点办法》的主要内容,并结合试点期间的新要求和新问题,主要从以下八点内容进一步深化与细化,切合城市更新统筹,使得土地整备利益统筹项目可以进一步激发原农村社区参与土地整备工作的积极性,实现政府、社区、相关权益人利益较大化,进一步加强深圳市土地二次开发的力度,有效释放土地供应紧缩的压力。

01

统一利益统筹项目,降低门槛

取消整村统筹项目和片区统筹项目分类,同时降低了项目落地的门槛。利益统筹项目以街、道为界限,项目范围内至少有一块3,000平方米以上集中成片的未完善征(转)地补偿手续规划建设用地的,即可走土地整备利益统筹模式道路。明显比之前《试点办法》中的整村统筹(不少于50,000平方米)或是片区统筹(两块以上地块组成,且单个地块面积不少于3,000平方米)门槛低。

02

明确项目中资金核算方式

关于利益统筹项目中的资金安排核算,《管理办法》明确了未完善征(转)地补偿手续按照所在区域工业基准地价的50%核算,增加了项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费。

03

细化利益共享用地核算规则

结合以往试点项目的实践经验以及新形式下土地整备的工作要求,对核算规则进行进一步完善,增加了项目范围外调入的合法指标落地,以及可根据现状容积率分段核算留用土地规模。该做法不仅衔接了试点政策,也有助于推进未征转建成区土地整备工作,加快原农村土地历史遗留问题处理,同时也将加快消除存量违法建筑。

利益共享用地核算比例

04

提高利益共享用地比例

为了进一步提高社区留用产业意愿,加快释放工业区块线内低效工业用地,扩展市产业空间,对于工业区块线内留用工业用地,利益共享用地上浮50%面积。

05

增加留用地指标在项目外安排的途径

对于无法在项目范围内安排留用地的,《管理办法》新增利益统筹项目周边国有未出让的边角地、夹心地和插花地可纳入留用土地选址范围,也可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区,并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建,该做法可以很好解决部分项目留用地无法安排的问题,以人为本,顾全大局,加快未征转建成区的土地整备工作。

06

细化留用地建筑面积核算方式

《管理办法》规范了留用土地的开发强度,明确留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成,其中共享建筑面积的60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房,由政府或指定机构回购,其余40%的建筑面积通过利益共享归属原农村集体经济组织继受单位;增加了保障性住房的建设要求,这一要求不仅给深圳人才保障性住房建设模式增加了一条新道路,与城市更新项目相辅相成,降低市或区的人才住房压力;同时保障原农村集体经济组织可持续发展。

07

简化留用地地价缴费规则

针对地价,《管理办法》以“简化规则,便于实操”为原则要求,简化了留用地地价缴交规则。留用土地划为工业用地的,按照现行公告基准地价的10%缴交地价;规划为居住用地、商业服务业用地的,结合《留用土地规划建筑面积核算规则》,按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价,其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价,共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价,移交政府或政府回购的人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

08

引进市场主体积极参与

还有值得关注的是,《管理办法》第十三、十四条头次明确合作开发商可参与前期房屋拆除、土地清理工作。作为深圳土地二次开发三驾马车之一的土地整备项目,其利益统筹项目允许开发企业介入前期土地一级清理工作,对于政府、社区而言,可以不仅减少人员工作压力,还可以降低其拆除资金来源的压力,对于市场主体的合作开发商而言,可以更好参与项目前期开发工作。

结 语

《管理办法》延续了《试点办法》主要内容,大的思路和做法都没有改变,但结合2015-2017年试点期间的新要求和新问题,对利益统筹政策进行了深化、细化,进一步开拓了土地利益统筹该模式在二次开发创新、规划落地方式、平衡各利益方模式等方面的利益,必将再次推动土地整备工作迈上新台阶。


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