楼市在用“租金暴涨”惩罚不买房的人？！

在严厉的调控政策下，一直居高不下的房价逐渐趋于稳定，这对买房族来说是个好消息。可是新的问题又来了：房价是不涨了，房租却蹭蹭地涨上来了。

当下，虽然一线房价算是被死死摁住了，但就在房价稳住之际，房租又涨了，难道买不起要变租不起？

伴随着大学生毕业季的到来，7月以来，在集中需求的带动下，一些大城市租金水涨船高，尤其一线城市房租上涨明显。

数据显示，一线城市中，如北京、上海、深圳等地租金环比涨幅分别为2.4%，2.1%和3.1%。以北京为例，来自多家媒体的一线调查显示，目前房租整体涨幅同比超过10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。

表面看，近期住房租金上涨，与毕业季、就业季的到来有关。但是鱼小北发现，事情才没有你们想得那么简单！深层分析，租金持续上涨是资本涌入后新的炒作行为的“预演”。

资本来了，房租暴涨

现在，租房市场日渐热闹起来了，各大中介一插手，房租立马飙升。翻个两番，十天就能搞定，比房价涨起来狠多了！今天，鱼小北就带大家一起来看看，中介大佬们是如何“点石成金”的。

这两天，网上有个帖子一出来，大家直接炸了！

其实，租金涨的这么厉害，除了房产调控误伤了一部分刚需外，更重要的原因，就是这些携着巨款的中介，杀入了租房市场。

今年1月，自如A轮融了40亿人民币；今年6月份，蛋壳融了1.75亿美元。

他们的动作也很简单粗暴，就是“扫房”，建立自己的垄断地位。他们只要垄断了租房市场，一线城市中源源不断的刚需，总能让他们连本带利的收回来。

拿蛋壳来说，截止今年6月份，它已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州8个城市，房源规模为12万间。

这次又融了资，蛋壳提出了一个宏伟目标：2018年底，目标管理30万间公寓！

时间这么紧，蛋壳想要年底完成任务，肯定不能搞什么收购商业用地，再拿来出租。较好用的法子就是直接扫货！

运用价格杠杆，从正规房屋租赁市场直接抢！

硝烟一打响，租金可不就蹭蹭往上涨。巨头们反正不怕，有的是钱。

因为长租融资在金融系统的口子一直是开着的，只要挂上长租公寓的噱头，都可以融到钱。比如：

比如中介长租公寓自如发行的5亿元ABS（资产支持计划）

创业型公寓新派公寓发行的2.7亿元ABS

“京漂”们，真的扛的住吗？

到去年年底，北上广深已经有300多家长租公寓品牌。也就是说，资本已经有能力吃下北上广深新放出来的所有房源。

但这样搞下去，大家真的承受的了吗？

拿北京为例，2018年上半年，人均可支配收入是：

西城区：40575

海淀区：38839

东城区：37395

朝阳区：35465

石景山：34188

丰台区：30535

而房子租金呢？

西城区租金7月均价，126.41元/月/平方米，同比上涨11.86%

海淀区租金7月均价，104.68元/月/平方米，同比上涨14.32%

东城区租金7月均价，129.33元/月/平方米，同比上涨13.48%

朝阳区租金7月均价，108.17元/月/平方米，同比上涨15.55%

租金在猛增，收入却跟不上，居民想要改善居住条件，就更难了。

而且，个体的力量，是抵抗不住资本的滚滚洪流的。现在大家少有能期盼的，就是zf出手，规范市场。

本来，国家发展长租公寓的目的，是让这些企业把商业地产改造成租赁住房，来弥补需求。现在可好，企业和资本联手，先吃了一波存量，可恨！

假设房租继续这样暴涨，未来的租金会变成什么样子？

同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。当然，有人说了，你可以不选择中介的房源啊，事实上，在市场上，你已经很难找到非中介或者公寓企业的房源了。

为什么资本会在租赁市场亮獠牙？

首先：租赁市场的供需结构：租赁供需结构本来就紧张，特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管，不得出租，另外租售比太低，房主有上涨预期。所以这从根本上的确不是中介的错。

中介不能生产恐慌，只能放大恐慌，利用恐慌多赚钱。租赁市场如果只有三方中介，影响不大。但现在中介已经普遍性的在做投资业务，赚差价。一般都锁定3-5年的租期，这种情况下，未来租金上涨，都是中介的利润。

中低端房源被中介整合包装成中高端租赁房源，也明显提高了租金。

其次：租赁市场有资本必然会暴涨，很简单的逻辑，如果是房主直租，看顺眼的租户便宜1000,2000的完全没问题，因为毕竟房子起码几百万，但如果是这些吃差价的代理，赚钱是名列前茅要务。

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。较大的租赁机构已经控制几十万套房源。

以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，相比普通租赁房源价格要高30%以上。

第三：租金涨幅其实被低估，当下市场的很多房源已经是中介包装，这部分房源不仅仅有租金，还有服务费，还有相当于10%左右租金的服务费。

第四：租赁市场已经出现了垄断定价权，如果都是小公司，小业主，互相有竞争，但如果是一个有几十万套房的庞然大物，他是有定价权的，不仅仅是二手房买卖，租赁也一样。

按照当下的租售比，从修正的角度看，正常的市场租售比是会超过资金成本的，而国内资金成本现在便宜在5-6%，租售比只有1-2，也就是，如果按照资本市场的獠牙，租金需要暴涨2-3倍，他们才有稳定的长期市场利润。（如果不调控，当下的短期上涨很可能只是开始）

刚需族该买房还是租房？

那么，面临着市场的不断调整，作为*需要住房的一群人，在这个时候到底该买房还是继续租房?

对刚需族来说，随着“坚决遏制房价上涨”政策的不断推进，未来的房地产市场还将对对未能实现调控目标的地方坚决问责，买房或许不是那么急切了。

实际上，不管是买房还是租房，*重要的一点就是跟着政策走，毕竟现行的楼市政策对首套住房和改善住房需求是支持的。另外，在国家调控政策下，未来每个城市的房价都将回到合理水平，到时候租房还是买房也就变得更加随意。

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