7月全国核心城市宅地市场“凉凉”，土地价格泡沫如何？

摘要

土地市场概况7月中估联数据核心监测核心城市宅地市场供需持续走低，成交量价双跌，多城宅地都在土地拍卖阶段推出“限地价，竞自持，竞配建”等调控政策，对开发商的实力要求较高，降低了开发商在热点地区拿地热情，因此，近期土地市场区域特征更加显著，一二线核心城市宅地市场持续降温。

CLBI指数：7月宅地市场价格泡沫指数下跌，LBI值降至-32%，说明7月中估联数据公司核心监测城市的宅地市场已筑稳。

1、土地市场整体怎么样？

7月全国核心一二线城市宅地市场较为冷清， “量价齐跌”。宅地供应面积“缩水过半”，出让金同比下降38%，楼板价亦出现持续下跌走势，同比下降14%。

7月中央重申调控房地产市场的决心，中央政治局会议指出，坚决遏制房价上涨。在调控趋势总体趋严趋细的形势下，国内房地产市场出现差异化走势，热点城市调控效果显著，其宅地市场也逐渐趋于理性，而受东部热点地区“辐射效应”的三四线城市宅地热度明显上升，但由于缺乏足够的经济支撑，未来土地开发风险较大。受限于总体资金紧缺及融资难度进一步加强，预计房企拿地节奏将有所放缓，未来全好宅地市场仍有降温趋势

2、CLBI泡沫指数走势如何？

7月份核心城市宅地CLBI的均值为-32%，连续第八个月处于负值区域。

目前核心一二线城市宅地市场总体承压：名列前茅，中央遏制房价上涨的态度鲜明，使得核心一二线城市销售端利空，房企利润受限，资金面较紧，更加谨慎地拿地和布局，宅地市场热度逐渐降温。

第2，政府让利空间小，地块附加条件限制严苛，打击房企拿地积极性。因此7月核心城市宅地市场持续下行趋势，地块泡沫整体始终位于理性区间。

25个样本城市中，2018年7月共有14个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中仅有2个城市的CLBI均值大于0，分别是杭州和大连。说明此2个核心城市出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离，从CLBI具体数值来看，城市土地泡沫指数CLBI均值大于0的2个城市指数属泡沫可控范围。可见，全好宅地市场已逐步趋稳，调控政策去泡沫效果显著。

3、高风险地块都在哪里？

2018年7月核心城市成交的80幅住宅用地中，基本不存在成交楼板价大于周边同期在售新盘价格，随着土地成本的不断攀升，开发商趋于以并购方式拿地，能够降低土地成本及投资风险，同时有利于企业迅速运转项目，提升项目运营效率，缩短开发周期。目前全国整体宅地市场仍处于理性状态，但需要核心防控个别项目的开发风险。

PLBI值地块排行榜中，PLBI大于0的地块共14块，占比17%，环比较上月大幅下降25个百分点。即不能获取行业平均利润的地块占比仅不到2成。其中仅一块泡沫较大（PLBI70%）的地块， 7月开发风险度较高的地块主要位于热点二线城市杭州和天津，TOP10的地块中虽然还有昆明、西安和上海等热点一二线城市，但泡沫指数在较小区间，开发风险度较小。本月在面临销售端的限价和限购等政策的打压，以及供给端土地成本和附加条件限制苛刻的背景下，虽然开发商更加理性的拿地，但仍有个别地块面临较大的开发风险。

位于杭州萧山经济技术开发区的地块PLBI（项目土地市场泡沫指数）超过了泡沫可控区间，预计未来开发风险较大。该地块位于萧山经济技术开发区市北东部，项目土地市场泡沫指数PLBI为77%。成交楼面价23079元/㎡，溢价率34.2%，以总价13.9亿被成都时盛商贸有限责任公司竞得。

该地块紧邻建设三路、市西北路等主干道，距离地铁2、7（规划）交汇处建设三路站不到300米，通过地铁2号线可互通萧山南北、城西，通过地铁7号线（规划）可*滨江以及钱江新城。商业配套方面，3公里范围内有萧山宝龙城市广场、大润发超市、华润万象汇等多个商业综合体，但临近大型综合体不多。教育配套方面，有宁围*、宁围镇初级*和宁东中心幼儿园。目前地块周边有滨江江南名府、中旅门第府和融创望海潮等多个项目在售，且未来仍有7个项目待售，预计地块未来上市的住宅价格不会过高，开发商有潜在亏损的风险。

附表：2018年7月核心城市宅地出让表

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