北京房子为什么“租”不起了？

文｜叶书利

继房子买不起了后，房子又租不起了。

躁动的房租

张女士近日向壹书生抱怨道，她在北京海淀一个*附近租的90平小三居，两年多时间里房租从当初的9000元/月已涨到了16000元/月，*近合同将到期，可能还得涨。

“如果再大涨，我也租不起了，只能另寻房子了，”与壹书生告别时，张女士一脸地无奈。

无独有偶，在壹书生团购群内，一位群友向壹书生抱怨道，*近他在北京海淀皂君庙所租的房子，*近房东要求房租上涨33%，否则收回来，因为这位群友与房东签订的还是五年租期合同。

另一位住在北京朝阳管庄的朋友告诉壹书生（环京置业领头社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang），管庄的楼盘远洋一方，从2016年年底至今，房租已上涨了近50%。

如果在北京买不起房，所以很失望，但至少还保留一丝希望：先租房子，然后慢慢挣钱以便以后买房。那么在北京租不起房，就是绝望了，因为这意味着你现在就在北京呆不下去了。

房租为什么“跑”起来了？

北京房子为什么突然就租不起了？在壹书生看来，主要由下述原因叠加而成：

A,房租的正常性补涨所致。

在市场规律面前，从来没有特色。北京房租的补涨是早晚会发生的事。虽然在房租上涨催生抱怨声不断的当下，这么说很残酷，但这确实是骨感的事实。

上述统计数据显示，北上广深等四大一线城市的住宅租金回报率分别仅为1.4%、1.6%、1.8%、1.5%。

这样的租金回报率不但低于世界其他城市的正常水平，也低于基准利率。因此房租的上涨以修补北京等地的租金回报率，便是早晚会发生之事。

此前，SOHO中国董事长潘石屹在2017亚布力中国企业家论坛上对此也表示：“目前国内的租金回报率偏低，按照正常的市场规律，租金回报率在银行贷款利息上加1%-2%比较正常。”

以此为准则，中国现有的银行基准利率为4.9%，那么北上广深等地的租金回报率应该在6%-7%左右才是正常的。因此按照市场规律式修复，要么降房价，要么涨房租，以便租金回报率修复至6%-7%左右。

B,“减量发展”下的拆违正在助涨北京房租。

时下北京的发展逻辑之一便是减量发展。为了减量发展，北京正在进行大规模地拆违。

数据统计显示，2016年前几年，北京每年的拆违任务是1500万平米左右，且基本上完不成目标，而2016年拆违完成量是2979万平米，2017年的拆违计划是4000万平米，实际完成量为5985万平米。今年拆违目标是4000万平米，前4个月已完成1640万平米，占比41%。正常的话，今年完成拆违任务不成问题。

值得注意的是，拆违的背后是拆除了大量可供出租的房源，从而加剧了出租市场的供求紧张关系，从而助涨着房租。

C,限购导致可供出租的房源越来越少，相应地助涨着房租。

北京市场的出租房源，近90%由个人投资者式房东提供。所以一个正常的大城市，就应该允许适当的房产投资。如果不允许适当的投资量，何来出租房源呢？而时下的北京严限购，减少了投资量，也相应地减少了可供出租的房源，从而助涨着房租。

经济学中有一个蝴蝶效应，这就是蝴蝶效应的结果吧：限购与房租在表面上看起来并没有关系，然而过严的限购却在推高着房租。

D,租购并举的“租”的加法中，房企式租赁房必会助涨房租，而不是助跌。

此前作为北京首批企业自持租赁房，万科出租房的高租金之事引发社会关注：原来租购并举是助涨房租的。

当时万科翡翠书院有两种主力户型：90平方米三居室和180平方米四居室，精装修。其中，90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约为3万-4万元。

目前该房的*长租期为10年，一次性支付。也就是说，如果租户租房10年，需一次交付费用如下：

90平三居室：180万-216万；180平四居室：360万-480万；

对于为何租金如此高？北京万科给出的答案如下：

2016年两宗地的拿地成本高达109亿元，同时加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，使租金明显高于市场上普通产品。即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。

以北京万科的解释，壹书生理解如下：

首先，因为拿地成本高，所以租金必须高，否则没法做；

其次，即使以目前的租金出租，万科仍是亏损的。因为年资金回报率不到2%，而目前的政策基准利率是4.9%，事实上的市场利率早高于5%，且仍在攀升趋势中。

按照国际惯例，作为出租房的年租金回报率应在基准利率基础上，再加一至二个百分点，按现在5%的市场利率，年租金回报率应在7%左右才是合理的。而目前万科以此租金出租的年资金回报率不到2%，也就是说，正常的话，租金还应上涨三倍以上。那十年的租金费就直接在550万以上，甚至千万以上了。

哈哈哈哈！这就是租购并举的残酷现实，买不起房的人，真的可以安心租房了，还是真的租不起房了？答案已现雏形。详情可见此前的文章《》。

此前北京大兴区央企手握的租赁性楼盘“中国铁建理想家”，也上演了同样的剧情：该楼盘销售人员称，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。

记者在该项目附近的多家房屋中介了解到，目前该楼盘100平米两居室的对外月租金为5000元。采取一次租10年的方式出租。以此计算，一年的租金为6万，十年租金60万。此外，预收20年押金120万。换句话说，如果想要在这里租住10年，需要租户一次性交180万元。

如果把180万元买无风险理财产品，按7%计算，则10年后，利息加本金合计360万元！也就是说，如果租户租该楼盘的100平两居室10年，较后差不多花了360万元，*主要的是，租10年后，房子还是开发商的！而时下该楼盘周边50平米的二手房价格也不过240万元。

为什么会出现这样的怪象？表面上看，确实奇怪，但从经济学的角度来说，这是正常的经济现象，原因在于，目前开发商通过拍地而拿到的租赁地块，财务上是无法运转的。

以中国铁建理想家为例，因为房企只能出租70年，不能出售，催生了一个无法计算的财务难题：今年北京的房租回报率仅1.4%，相应地，上广深也都在2%以内。而房企的资金成本至少在基准利率4.9%。所以为了不亏损，租购并举下的企业自持出租房，只能提高租金，从而助涨了整个社会的租金水平。

E,链家自如等中介赢利机构也趁机助涨着房租。

切记，资本是吸血的，不是来做慈善的，下则的故事说明了一切：

F,传说中的房地产税也会助涨房租。

在北京等供求紧张的城市租赁市场，如果房地产税出台，房东必然将全部或部分交税成本转嫁给租房人，所以今天造成房地产税出台的无房人，未来必会成为房地产税出台后较大的受害者。这也是蝴蝶效应的又一个体现吧。

北京正在跑步进入租不起的时代，也正在惩罚那些不尊重市场而相信市长的人。

无房者们，北京留给你们继续唱空房价的时间真的不多了，因为房租正在将你们赶出北京！

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