看西永土拍大戏和他背后的深意，大家都想知道，这地方有前途吗？

周五西永拍了一块地，本来也没什么太特别的，但却引起很多关注，主要是两个原因。

原因1

这块地出让时又有了一个新的附加条件，也可以视作新规。很多人很好奇。

新规有两条：

（1）要求拿地者在一年之内一定要达到名列前茅批次房源的预售条件，否则每延期一日要付地价1‰的违约金。

（2）需要一次性报批整个地块的建设方案，而且必须整体同时开工。

原因2

大家都在想，西永连续拍地，这是要干大事啊？而且土地价格杠杠的。

我大致分享一下我的观点

针对原因1。

（来自于网络）

新规的本意应该是想通过这两点约束打击囤地，迫使开发商加速建设，尽快把房子推出市场，否则每天罚款74万（以本宗地成交价7.4亿计算），还是非常狠了。

对于同时开工，其目的除了加速工程进度，还在一定层面上增加开发商资金投入量，间接让大家知难而退，不要冲动拍地，万一拍个溢价率50%，现房销售，就不好玩了。

但其实当前整个市场不确定性非常大，开发商资金成本高昂，地价也不便宜，新买地玩囤地的几乎见不到了。喜欢囤地的李嘉诚们都早已撤离了，现在中国大地上玩高周转的多些。

在不囤地的前提下，其实这两条约束性我认为没有想象中的大，因为我怀疑拍地开发商内心的小九九是这样的：

1、幸好“天下*笨”杨国强的碧桂园没来拍地，估计他们那时正在忙着准备香奈儿和信封，对12万方的地根本不可能在意，否则，，，这条件要被改写。

1年简直太长，看这容积率，先修点别墅，修点洋房，5个月搞定，根本不用1年。

就连龙湖金科去年6月买的地，现房销售，也都快开盘了！

2、要求一次性同时开工，体量虽然不大，12万方，但“开工”毕竟仅仅是“开工”，就像某些大坑里面的挖挖机开工很久了是一个道理。

大不了就是租一个挖挖机的事。

原因2可能大家更在意，那就是西永要雄起了吗？

（来自于网络）

去过西永的，多数人心里还是会打鼓。

我们知道，一个区要迅速起来，往往有几种原因：

1、重磅政策利好。

比如像熊安新区、粤港澳大湾区等等，突然给你一个政策大礼包，开发商+媒体舆论一起炒作，很容易发酵。

2、炒房团投机炒作。

比如按之前揭露的炒房团手段，买光某一片区小范围的两房/小三房流通二手房，形成局部的供不应求，再利用媒体煽动舆论，制造紧张，引起跟风炒作，推高区域房价。

3、核心*、轨道交通、新商圈等重磅配套利好。

就像西虹市首富里面那个大聪明，买了个烂尾楼，结果突然变成核心*学区 房，烂尾楼价格翻了一倍，一个道理，重要的配套对某一区域形成实质上价值支撑。

4、土地价格突然上涨，形成某种预期。

（西永近三年土拍，统计自公开发布信息）

毫无疑问，西永起来了。

跟炒房团无关，炒房团不会看好西永。

（来自于链家）

我随便搜索了西永目前为止位置算比较好的高层，靠近地铁站和未来天街的二手盘。

挂盘价真吓人！

这哪里是西永，分明是宇宙中心旁边的价格。

西永的起来，我观察了一下，大致几点因素：

1、网传的科学城利好

2、与北区的交通利好（桥&地铁）

3、主城“西拓”预期

4、沙区行政中心搬迁

5、规划大型商务区、天街、知名品牌*等配套利好

6、开发商集中入局，推高地价

7、二手房涨价推波助澜

8、地势平

9、万达文旅城的坐标效应

那西永值得投资吗？

西永如今的局面，也基本上算是到位了，可谓是万事俱备，要啥啥都有。

唯独一点，人从哪里来？

纵观北区的发展历程，几乎可以看做是一次重庆城的新迁徙，因为北区汇聚了大量的【工作岗位】、优质的住房小区、新的城市面貌、更开阔平坦和更宽的道路，又有两江新区的全部利好政策加持。对人口的吸附力很强。大北区核心纵深开阔，没有明显的因为地势形成的堵点。

就算*北的中央公园，几百万方商圈至少还有两路人做基础性支撑，周边产业园区也非常丰富，渝北也需要一个自己的超大型商圈。

九龙坡、巴南，同理，本区人在区内至少不会翻山，周边人口的相互帮扶带动作用明显，原住民改善需求旺盛，等等。

再相比茶园，茶园到南岸是要翻山的，但经过多年“睡城”的洗礼，火车东站的利好明确，以及因为火车站而带来相应的系列配套，基本可以预示着茶园即将“翻身农奴把歌唱”。

西永和大学城呢？

在我看来，掣肘西永发展的核心障碍一是“交通”，

其次是充分的就业岗位。

整个西永片区，我认为还是需要大量的外来人口作为支撑。

但西永较大的契机是政策，看“科学城”和“西部新城”如何演绎。

去年至今年年初时，西永至少还有一个位置相对不错售价非常合理的新房金科天宸，清水房套内单价10000/平出头，是个投资的理想标的。

如今，除了万达城、西永9号、西宸原著、格莱美城等。

西永即将进入“新地新盘”时代，开发商跑步进场，地价可观。

（位置示意，来自于网络）

万达城变成了价格洼地，无奈此城规划宏伟，是否*终能成型只能留给时间去验证，但至少周期会非常长。

从*近的西著七里开盘看，套内单价大约13000-14000/平洋房，价格不算贵，但因小区规模较小，市场反响度不是特别热烈，并未清盘。

即将入市的龙湖、金科两个现房项目，楼面价5000多，从销售现场口吻看，金科美的郡开到16000+，龙湖开元开到17000+套内单价，都是我保守的猜测。

这两个是目前西永距离中心区域*近位置较好的楼盘，将是西永的风向标。

相比之下，其他位置都会相对差一点点，但地价更贵，较高已经去到了7000+楼面单价，对于区域内新进开发商，如果稍有差池，或市场转淡，我的看法是：他们的前路未必光明。

西永是个好地方，但成功一定不会一帆风顺。

借着拍地聊聊西永，是因为西永、茶园、巴南很可能随着区域内大量的土地出让，新盘入市，迎来一个全面开发的新局面。

随着价格不低的土地上面的新房入市，重庆整体均价势必上升。

这是摆在“坚决遏制房价上涨”总基调下的调控矛盾。

从如今主流区域的地价看，大多数都已经接近或超过2016年重庆主城住房的销售均价，面粉与面包价格接近。

在这种大势下，地价与房价越接近的城市，越会出现质量及其低劣的楼盘，近二年时间，不约而同的抢房，不约而同的维权。

前几日，就连绿城管理董事长自己都说，这两年的房屋质量是*差的。

当前，以自住为出发点的购房者还在积极入场。大家对房屋质量的鉴别，或是根本没考虑，或者仅仅只能停留在查百度、逛论坛、打听口碑的阶段。

总之，我的建议是：慎重。

回到题目的问题，纵使某个新区利好可能会有很多，但当大环境发生改变，再盲目抢房，已经不可取。

即便需求迫切，那至少也要买个质量有保障的

-End-