2018 我们这样看楼市【大咖时间】

齐小白，现任佳爷房谈二手房总监，09年入行，先后从事豪宅和二手房工作，走遍京城各大热门小区，在佳爷房谈每周五固定直播档，用实践和经验告送大家刚需和改善一族如何置业。

今天百度视频房产频道特邀齐小白来为大家讲一讲北京的新房、二手房的一个市场情况，大家先睹为快：

新房、二手房成交量解读

新房从六七月份我们拿到的数据来看的话，北京新房的成交稳定在了三四千套，这跟去年同期相比，其实从成交来看的话，它是差不多的。从7月份环比的一个成交数据来看，其实还是这个略有增长的。

主要原因其实有两个，一个是确实是近期，尤其是从这个三季度开始，北京的竞商品房有大量的项目取证并且入市了，所以这个成交是增长的一个情况。另外在这个购房人这个持续观望了将近一年的这么一个时间以后，也是开始陆陆续续考虑出手了，有这种合适的这种房源的话，他开始选择购买。然后从二手房的情况来看的话，去年3月的时候其实是成交的一个峰值，大概是在25000套这么一个水平。

然后317新政之后可以说这个政策调控的这个效果是非常明显的，尤其2017年的下半年成交基本都是在这个1万套以内。二手房其实开始成交有一定的上涨，是在今年的这个春节之后的这两三个月，成交基本上为又回归到1万套以上的这么一个水平，*到过18000套。从近两个月的数据，也就是六七月份的数据来看，它其实是有一定的下滑的。从数据来看的话，其实稳定在了14000套到15000套这么一个水平。

在1万套以内是因为政策调控的一个原因。春节之后上涨是因为需求的释放，大家在观望了一年后看价格稳定，而且看市场上房源量比较充足的情况下，大家又开始选择了购买，包括有这个孩子上学需求。而这两个月成交量的一个回落，是因为相对来说现在的这个政策来说还比较严格，包括贷款的一些利率的上浮等等。 所以大家在换房包括买房的时候相对来说还是比较谨慎一些。

再来跟大家说说新房成交价格：

首先还是从新房来看，同比这个去年的同期，新房的价格从去年的5万多，到现在我们看到是一个4万多的这么一个水平。主要有两点原因，一个是这个确实有大量的这种限竞房的产品入市了，它的价格其实是在拿地的时候就已经被限定好了，所以价格相对稳定。还有一个原因是，其实近一年来看的话，首先纯商品房的话相对来说，这种大户型终端的改善产品比较多，面积大所以他的单价就低。

再来说说二手房价格

其实这一年来看的话一直稳定在五万七八这么一个水平，其实这个也很好理解，因为相对来说存量房的市场它的这个房源的库存量比较充足，而且相对成交的这种户型来看的话都是以这种刚需户型为主，所以价格相对来说还是稳定一些，而且可选择性也比较广一些。

新房、二手房热门板块/区域

从二手房来看的话，总价无论是这个300万还是500万预算，甚至是这个600到800万预算的话，其实可选择性都是非常多的。像300万的话，您可能就需要降低一些这种生活品质了，比如说像五环内的话，可能您只能买一个相对来说老一点的一居或者这种小两居的房源，多数来看的话它可能没有电梯，物业相对差一些，但是如果您就为了这个*有套房的话，或者在城里上班图个方便的话，其实这种选择也是没问题的。

如果您把这个预算提升到500万的话，其实像市区的话您就可以考虑一个两居起步的一个户型了，而然也是相对来说房龄老一些的这种房源。但是出了五环的话起码您就能看看这种新一点的二手房的次新小区了。

如果要是600到800万这个预算的话，妥妥的，其实建议您在这个五环周边是可以选择一些至少是一百平米左右的这种两居新一点的小区，这个还是可以去挑一挑的，而且有轨道交通相对来说方便一些。

从新房的角度来看的话，500万购房其实近一年来看是一个相对来说比较好的一个时机，为什么呢，刚才前面也提到了像这个限竞商品房现在陆陆续续入市的这些项目来看的话，基本上都是五环周边，有轨道交通，且是这种大品牌开发商拿地开发的这种楼盘，而且基本上的话选择新房500万这个价位可以买到一个够住，品质还可以的这种2到3居的产品。基本上这种您就是带着老人孩子居住都是没问题的，而且生活来说相对来说还是比较方便的。这是从近期的一个成交的热门区域来看，大家该如何选择这个新房和二手房。

然后给大家介绍新房限竞房主要集中在哪些区域：

咱先说北边，北边您可以看看后沙峪、北七家，包括朝阳的孙河板块。也就之前的这个中央别墅区板块，这三个区域相对来说这个限竞房是比较集中的。像南边的话主要是两个区域/板块。像东南五环的这个亦庄，包括像大兴黄村板块还是有不少的这种限竞房产品可以选择的。像东边的话可能目前选择不多，因为目前的话通州是不允许新建商品房拿地了，所以东边的话您可能还需要再等等。如果西边的话其实像青龙湖一带也是有万科的限竞商品房也即将入市了。五里坨也是有两块地，大家可以关注一下。

像二环东直门的永定府，包括还有这个佑安府这样的项目，四道口那边也有一块限竟商品房的用地，大家是都可以等等的。

然后从二手房来看的话。北部的区域，从我们的合作伙伴麦田那里了解到，像北部的一些成交比较多，而且关注度比较高的一些区域，像北苑呀、像昌平、天通苑，包括这个上地这些板块。相对来说是北部的一个热门置业板块，您如果有个五六百万的预算，在刚才说的这些片区的话，至少您能买一个还不错的两到三居，就是新一点的这种房源，如果您去西边去看的话，其实青塔呀，包括石景山啊也是可以看到一些三四百万的这种刚需盘。

二手房的话现在比较热的这个板块的话，您可以看看朝青板块，如果朝青的价格您觉得贵一点的话，因为那边现在大概6到7万的这么一个单价，也可以看看他再往东6号线大概两三站地的黄渠和常营这一带，包括管庄也是可以选择的。这边的话大概六七百万可以买一个一百平米左右的，05年以后的这种次新小区，作为改善置业的话还是非常不错的。而且那边像生活配套也是比较完善，因为还有个大悦城，包括龙湖天街这些大型的商业。

然后再来说南城，如果南边的话您想关注一些热门区域，给大家推荐两个区域，一个是大兴线沿线的这个天宫院板块，还有就是刚才咱们提到的也是现今房扎堆的这么一个地儿，就是东南五环外的这个亦庄板块，如果您在这个北部中关村一带上班的话，其实天宫院就非常的合适，坐地铁大概的话一个*出头这么一个时间，而且那边相对来说房源都是这种12年以后的，这种新一点的二手房小区，单价是在4万5到5万之间。这么算下来的话，如果您买一个八九十平的两居或紧凑三居的话，其实500万以内的预算是可以拿下的。

亦庄的话就不用多说，其实亦庄*近这几年慢慢形成了一个以南海子公园为辐射区的这么一个个改善置业板块，这个区域产品还是非常丰富的，既有这种90平以内的这种小户型的房源海子府，包括现在的这个限竞房小区和悦华锦。包括也有一些改善产品，像中信城，包括亦庄金茂悦这种高端产品。就这个区域来说，整体来看环境不错，然后产品选择也比较多，就是适合这种刚改家庭去购买。

2018年下半年楼市

新房从我们现在看到的情况，大家可以看到三季度已经有大量的这种限竞商品房入市开盘了，到四季度的话，我们相信会有更多的这种限竞房入市。

如果有合适的限竞房房源，而且有中意的户型的话，您别错过机会。

二手房的话我们预测在四季度，可能从这个价格来看，它会有一个分化。

您购买二手房的话，相对来说现在还是有一定的议价空间的，所以建议您多看几个小区，多挑挑房源，而且多跟房主或者多跟中介砍砍价。