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是谁逼高了房租?

来源:豪言   发布时间:2018-08-18 00:00:00

如题

昨日傍晚,因急务中断了呼伦贝尔青山绿水的美妙旅程,连夜飞返帝京。在呼和浩特转机间歇,看到成打的微信稿子里,租金已成千夫所指。心有所感,遂下笔撰文,以呈拙见。

清早文至一半,看见了海保老弟转发的胡景晖从我爱我家辞职的消息。

与相识有年的豪哥,虎躯微震,心头大震。景晖曾夺北大一等别辨论赛魁首,才高八斗,锦心绣口,豪哥一向服膺其言。在此关键时刻,景晖又果敢其行,心下又多了一份钦敬之意。

(二十年前青涩其貌,二十年后青春其心)

尽管景晖辞职信感性居多,信息并不完整,豪哥亦隐约感觉,拙文中的主体观点与景晖言行所蕴含之深意,似有暗合之可能。遂引之以为开言。

1

*近各方大骂租金上涨,矛头直指几家规模化经营的企业,如自X、 蛋X等,主要罪名是抬高房源收购价,然后再提高租金。

让我们来向骂者和被骂者提几个问题。

首先,规模化经营房屋租赁对不对,或说有没有必要?

表面上看,这是响应多元化供应住房的号召,符合中央精神,政治正确,貌似没错。说貌似,是因为豪哥并不完全认同这一点(理由后面详述)。

现实是,不管有没有必要,千军万马已经踏上了这条路。所以引发了第2个问题:企业做规模化租赁运营,想赚钱,有没有错?

骂者多为竞争同业,也是做生意的,我替你们回答:不管是根据亚当斯密的古典经济学、中国社会主义市场经济理论,还是隔壁王大妈的常识,做个企业想挣钱,那是天经地义的责任所在。

否则,员工的工资怎么发?国家的税款怎么缴?银行的贷款怎么还?

这几样做不到,社会稳定怎么维持?

既然一定要做规模经营,就需要规模性购入房源,而且还要赚钱。于是引发第三个问题:除了提高价格,你还有其它有效收购房源的办法吗?除了提高租金(幅度另议),你还有其它有效消化成本的办法吗?

2

先说规模性自营租赁的必要性。

在我看来,这么多企业规模性地自营房屋租赁,必要性没有像它现在显示的那么大。

从本质上看,房屋租赁就是一个C2C的生意。是一个供方(业主)和需方(租户)都浩如烟海、繁若星辰的万众生意。它需要的帮助和介入,不外乎以下三个方面。

一、适当的中介服务。业主不便自己做或是自己做不经济的环节,需要中介平台解决,如集中式信息发放、看房验房、信用担保、金融服务等等。

这些中介也因为做这些(必要的)增值性服务,获得了收入,并使这个商业模式得以确立。

但请注意,中介由此获得的是公开透明的佣金性质收入,这些收入只占极小的百分比,不会对租金产生“定价权”式的重大权重影响。

二、公平完善的游戏规则。中介解决了商业上的闭环问题,但C2C模式的经营中,会出现无数涉及双方利益的“糟点”,需要细致、严明而执行力强的法律法规,来维护这场万众参与的游戏的正常进行。

比如,业主霸王式的涨价和驱赶租客的行为,租客恶意拖欠租金和破坏住所设施的行为,这些问题,中介的能力解决不了,只能靠定规严明、执行有力的法治才能治本式解决。

三、市场出现某种失灵时,政府以良善初心和“埋单”行为,出手参与。

此处*需要政府出手之处,是在人们收入与租金相比差距过大时,予给程度不同的补贴。

不能只出口术,变相让企业“埋单”,然后企业包装后,再去“表外”和“股市”,让吃瓜群众“埋单”,学名叫转移杠杆或转嫁风险,俗称“割韭菜“。

现在德国模式常被有司提起,那是一个*接近于“社会主义”的住房制度:低房价,多租赁,重管制。

但德国这样做的前提,是政府自己很喜欢“埋单”,能够享受到政府补贴者,占人口超过80%!

有了上述三条保障,非主题化产品定位的普罗大众的租房业务,就可以在C2C的基本框架下,“自我成立”并“正常运转”。其含义包括,基本保证居民对住房租赁一般性的供与需,并在成千上万市场参与者的充分博弈中,形成市场化的价格。

事实上,当下*薄弱的环节就是政府管理这一环节。有决策部门识者曾对笔者说过:中国租赁市场,核心“在管不在建”。

3

那什么时候需要B2C的运营商呢?

比如租期极短、对服务要求多或高、新房批量转租以及需要大规模改善居住条件(特别是安全条件,如深圳城中村旧房改造)等等,这些会由酒店、酒店式公寓、开发企业派生出的资产管理等企业自营方式来解决。

但比起繁如星海的C2C租房市场来说,这些都是“少数派”,几乎构成了另外一个行业,因为这些行业的核心技术和竞争力,已经不是提供住房这个层面了。

好了。现在再说一下规模自营租赁的可能性。

如果以极其进取的战略,将自营租赁的范围无限扩大,扩大到普通吃瓜群众的普通租房需求领域,会发生什么?

一、增加成本之一:除业主、租房者和中介,又多了您这一份重量级的参与者,而你不能白干,要赚钱;

二、增加成本之二:你要大规模收房源,所用资金量大,中国没有REITs,你只能借贵钱;

三、增加成本之三:作为二房东,你的租金出价就要比普通租客高,为吸引租客,你的附加服务要多,需要很多额外投资;

四、您引入的私募股权投资,要求的是超额回报,它的逻辑结果是:涨租金。

在中国房地产业,按涨价的难易程度排列:*难涨的是物业费,次难涨的是租金,相对*容易涨的是房价。

因为前二者都是泼出去的水,收不回,又更直接地牵扯到民生问题;而房价涨了,业主可以收回更大的一份。

当然,对于租房这件事,租客们会有许多诉求。比如房屋装修得美一些,配套小资一些,咖啡馆和棋牌屋等,邻居质量高一些,能常遇到美女帅哥,等等。

但是,较大多数普通租客的诉求是性价比,也就是在居住条件过得去的情况下,房租尽可能便宜。

这是大势!这是硬道理!如果你的扩张边界,严重深入了这个领域,就有了逆大势而为的可能,那么动辄得咎,就不奇怪了。

由此,是否可以得出“是谁逼高了租金”这个问题的答案?

一、有司在租赁领域的管理和财政支持缺位,导致租赁市场出现过多瑕疵;

二、企业“所医非所症”,以二房东身份自营式规模进入普通房屋租赁领域,增加了环节和成本,但相应的回报付之阙如;

三、高回报资本的助推,使得企业行为出现某种程度的失控;

四、如硬性出花样增收,会大概率触犯社会规则,比如此次涨租金超出合理水准事件。

4

有人会问:花旗国那么多自营的住宅运营商是怎么回事?

一是有REITs,提供的资金便宜,要求的回报不高,比定期存款或是国债高点就行;

二是REITs里面,政府减免了一层税收,也就是说,对于鼓励的事情,政府都会自己先买一部分单;在我天朝,则将鼓励的事情推向股市集资,然后割韭菜;

三、花旗国经历过完整的房地产周期,也就是有过房价大跌的年代,此时是买进资产的好时机,翘翘板效应之下,租金回报率就高了上去;

四、低!利!率!花旗国和他的友邦们,长期实施接近于零的低利率,使得这种在天朝看来“微利”的生意,在彼邦仍有大做的空间;

五、花旗国的租赁运营商,绝大多数是主题性产品,比如商务公寓、学生公寓、养老住宅等等,客观上需要集中服务和附加服务,是雪中送炭,而不是您的那些锦上添花的咖啡馆和红酒屋。

名列前茅个扣子扣错了,后面就不会扣对;做大生意,老大们一定要基于常识顺势而为,不然,高管和技术团队再精妙的技术修补,亦无济于事。

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