去库存不容易想降温更不容易 沈阳房价连涨29个月 回顾过去3年看沈阳房价经历了什么

8月15日国家统计局发布了7月70个大中城市住宅价格变动情况，沈阳房价再次环涨1.4%，至此沈阳房价已经连续29个月上涨，上一次月度房价环比下降还要追溯到2016年的2月。能与沈阳比拼房价连涨势头的，仅有西安、徐州、烟台三地，沈阳房价的涨势何时能止？

3年来，沈阳大的楼市调控进行了6次，*近一次就是本月初的86版“沈六条”，这6次调控，轰了两次油门踩了4次刹车，对沈阳房价走势影响力度不同，我们就回顾下本次调控之前的那5次，看看“沈六条”这脚刹车究竟能不能踩得住。

2016年1月以来沈阳商品住宅价格环比增幅

上一次沈阳房价月环比下降是在2016年的2月，当时环比下降0.3%随后就因为传统的楼市小阳春而回正。2016年3月末沈阳发布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行) 》公布了二十二条措施开始推动房地产，明确提出2016年商品房销售实现同比增长10%，去化周期要处于合理区间，并用2-3年达成房地产市场供需平衡。大中专毕业生购房补贴、购房契税补贴、二手房税费减免、“认贷不认房”、为房企减负等措施出台。

4月的沈阳房价环比涨幅增长到0.9%，市场给出了一点反映，商品房库存量也有了比较明显的下降。但随后沈阳房价又恢复到微涨阶段，库存套数也始终维持在31万套至31.5万套之间。2016年9月初，沈阳又出台了《沈阳市人民政府办公厅关于印发沈阳市促进房地产市场健康发展的补充措施的通知 》，这次更多是针对商业属性，但也有允许大学毕业生购房可以提取配偶、父母及法律许可的第三人的公积金的政策以及鼓励房企提供“*分期”与鼓励金融机构提供利率优惠政策等鼓励性条款。

2016年沈阳楼市轰了两次油门，去库存的效果比较明显，从2016年1月至2017年1月，沈阳房价累计涨幅3.14%，应该说满足了沈阳房价求稳的目标，商品房库存套数从超过33万套下降到30.5万套，但去化周期仍有24个月。

2016年底，辽宁省发文《辽宁省人民政府关于印发辽宁省加快房地产去库存工作方案的通知 》，多种措施为去库存努力，沈阳市在2月之后基本停止了土地供应，又有辽宁自贸区沈阳片区挂牌等诸多因素共同作用，沈阳楼市转热迹象十分明显。

2017年1月至7月，商品房库存量从30.5万套飞速降低至25.4万套，去化速度超过2016年全年，去化周期降低至16-17个月。但房价也相应地水涨船高。2017年的3月至6月间，沈阳月度房价环比涨幅连续4个月在1%以上，5个月时间沈阳商品住宅价格指数累计上涨7.3%，是2016年全年的两倍还多！

随即，沈阳市在2017年6月开始“踩刹车”给楼市泼水。《沈阳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 》公布了十三条调控政策，控制土地供应节奏，规范市场行为，调整公积金贷款额度，废止了2016年两次调控的优惠政策，但保留了大中专毕业生的契税补贴与在校生购房补贴等条款。

*次的刹车对房价作用较为明显，2017年7月沈阳房价环比涨幅回落0.8个百分点。但成交面积同比增幅超过4成，楼市热度并没有明显降温。2017年8月沈阳第二次“踩刹车”，《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知 》开始加强土地供应，开启价格监控，开启部分区域限售，公积金贷款改变了“认贷不认房”的规则。8月沈阳由于调控影响，市场成交面积环比下滑三成，住宅价格指数月度环比增幅降至0.5%。至8月末，沈阳楼市商品住宅库存量降至21万套，去化周期15-16个月。

第二次踩刹车后，沈阳土地市场开始加大供应，楼市供应也显著增加，但楼市并没有真正降温，尤其是土地市场。在经过接近半年的空窗期后，各大房企对土地的争夺明显激烈许多，2017年楼面地价直逼5000元/建筑平米，教育学院地块更是创下沈阳地价历史之*。

至2017年底，沈阳楼市高温之势已成，2017年全年商品住宅成交创历史纪录，商品住宅价格全年上涨12.33%！商品住宅库存量降至20万套，去化周期降至14个月，比2016年底减少10个月！历史性的高成交完全带偏了沈阳人的想法。尤其是进入2018年之后，由于2017年下半年几块高价地相继入市，更多人相信“面粉”贵了“面包”不可能便宜，无论是刚需购房者还是投资者都开始积极入市。

2018年1月沈阳房价商品住宅价格指数即环涨0.9%，2月涨幅虽有回落，3月再次单月上涨0.5%。这种情况下沈阳第三次踩刹车。相对于2017年的两次较温和的调控，本次要严厉了许多。

2018年4月17日《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》公布，价格监控措施扩大到9个市辖区，限售政策同样扩大执行范围，公积金额度、提取公积金后准贷时限调整，对房企的查处力度加大并开启了局部限购。

但这次似乎是踩错了油门，沈阳楼市不仅没能降温，反而愈加火爆。4月至7月，沈阳商品住宅价格月度环比保持在1%以上，商品住宅成交面积节节攀高，再次奔着创纪录就去了。结果在2018年7月，沈阳单月成交商品住宅196万平！库存套数降至17.2万套，去化周期已经降至13个月，逼近12个月的供需趋紧线。沈阳商品房价格指数曲线也跟着上扬，*近6个月沈阳房价累计上涨6.25%，

*后就是本月初的第四次踩刹车了。8月6日沈阳公布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知 》，这次可以说是沈阳很严厉的一次调控了，不仅全城限购还升级了价格监控措施变为实质上的全城限价，对于土地供应、商品住房供应以及土地供后监管均有了明确说法。

本次调控对刚需以及刚改购房者影响不大，对于来沈工作的外地人也几乎没有影响。很难说这次调控是否能够让已经开始沸腾的沈阳楼市冷却下去，但*次出现在沈阳的实质性限价政策肯定可以将商品住宅价格控制的比较严格。

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