博鳌特写 | 李万明：“钱紧”时期盛世神州或更多机会

如果将房地产行业比作一条河，河中流水好比行业资金，那似乎现如今这条河从上游到下游都有些“缺水”。但在这一“枯水期”里，对于盛世神州而言或许意味着更多的机会。

“跟往年相比现在直接私募的办法多了。我们有自己的募资渠道，也会跟社会的财富管理公司进行合作。”在2018博鳌房地产论坛做客博鳌直播间时，你来我往笑谈之中，盛世神州领头执行官李万明显得颇有底气。

对于房地产私募基金，盛世神州自成立之初开始便有着一个清晰的定位。“这是鉴于绝对的股权和传统的债权之间的一种夹层融资，其主要意义是股权价值，实际上是一种股权投资。”

过往几年里，盛世神州的众多资金来源中包括有银行、资产管理公司、信托保险等金融机构。“我们一直以来都是以私募见长，得益于主动深入的管理，使得项目在投后走向上较为安全，长久以来得到了许多金融机构的支持。”

但伴随着新的资管新规出台，证监会对私募基金的管理日益加强，拿钱渠道受到限制，盛世神州也不得不对此作出调整。

不过，在李万明看来，虽然金融机构资金、银行资金等非标业务的资金池在减少，但实际上有很多高净值客户的资金是没有合适产品可供购买的。“恰恰就是这些人，反而会转过头来通过财富管理公司或直接跟我们对接来进行私募投资。”

对于社会投资人而言，值得关注的是产品设计的安全性与合理性。李万明笑着分析说：“如今能够明确的是，银行理财获取之后实际上仍是通过各种渠道投向房地产行业，或是通过私募基金以及直接主动管理的机构投入，而私募房地产基金在这方面恰好能够发挥优势。 ”

接着这一话茬，李万明进一步表态：“不过，在项目选择和投后管理上，我们是非常谨慎的。”他加重语气说，“项目不仅要经过开发商的筛选，我们基金也会有一个考察过程。”

或许也正是这种谨慎心态使然，与其他奋战一线的同行不同，盛世神州对于一线城市持谨慎态度。在其眼中，一线城市由于地价过高加上政府控价，后端收益其实比较弱。

相反的，对于有人口聚集作用尤其是地处大都市圈边上的二三线城市，恰恰为盛世神州所看好。“像长沙、西安等一些地级市，房地产开发的投资收益还是非常可观的。”

虽然在选择项目上较为偏爱住宅，但由于这一领域在调控中所受影响*为明显，盛世神州也逐渐开始进入相比之下更为稳定的写字楼和长租公寓、养老公寓等领域。

李万明举了个例子，两年前北京曾招拍挂一个楼面地价逾3万元/平米的长租公寓，这个价基本跟普通销售住宅一样了，而作为长租公寓它的收益率仅剩百分之二点几。“一般人是不会做的。”李万明直言道。

“政策、成本，都很重要。”如今的盛世神州正在瞄准集体建设用地和工业用地，在集体建设用地和工业用地上去申请做长租公寓、养老公寓，既符合政策，又符合低成本，也能在未来的长期经营过程中实现较好的利润。

当问到“一般会选择何时入场”时，李万明肯定地回答说：“在前端，因为私募基金还是在前端。”他类比解释说，可以将此理解为城市更新，只不过是工业建设用地更新为养老产业设施用地。不过前端要跟后端运营商形成战略合作，保证获得长期稳定的经营收益。

相比住宅的短周期，参与商业、产业以及长租公寓则需要长周期资金的支持。不过，李万明言语中显露其对此并不担心。“由于国家政策比较支持，所以金融机构还是可以继续投的，我们长期建立的信誉和长期合作的金融机构都有这种投资需求。”

李万明相信，只要产品成本足够低，区位市场能够预期未来的经营收益还不错，实际上资金不是问题。

从2011年成立至今，盛世神州走过了七个年头，规模不断扩大的同时其投资区域也越发清晰。“我们投资区域包括环渤海、长三角、珠三角三个都市圈，主要面向这些地方好的三线城市，以及大多数省会城市。”

除了国内，盛世神州在美国也投资着不少项目。“我们在美投资的项目包括13个已经长期运营的长租住宅小区，每个小区都有着几百套，也有一些是买地进行开发的项目，出租收益率在5%左右，有些较高能达到七点几。”

虽然规模有了，但在面对风云莫测的市场时，是否能始终屹立其中，依然考验着企业的适应能力。当被问及中美贸易战对盛世神州是否有影响时，李万明坦言，“海外投资增速的确有所放缓”。

据其透露，实际上两年前盛世神州就已经开始按国家的政策去调整，原来从国内募资人民币再换成美元投出去的投资方式已经改变，目前新增的都是通过募集已经在海外的资金。

而在去年猜测今年或许会推出REITs后，李万明表示，今年确实建设部和证监会已经出了关于鼓励REITs推出的文件。他预言道：“*近在中美贸易战和股市的大变动下显然还不是REITs好的时机。”

“这跟中美贸易战有关系，央行要应对货币政策、人民币贬值、外汇储币减少等诸多情况，还要考虑从金融稳定的角度是不是合适推出REITs作为资金的蓄水池。”

李万明透露说，从近日了解到证监会的消息来看，REITs已经列入议事日程，“但是在明年年初还是明年年终还不好说”。