城市常住人口流动与房价走势分析（利好篇）

摘要

中国城市房价上涨背后的影响因素复杂多变，而城市人口是其中至关重要的一环。

本系列文章将以城市为单位，对中国各主要城市的房价水平与人口数据进行针对性的解读。采用常住人口数据与年度住宅房屋均价进行分析，根据城市竞争力综合排名，摘选全国39个城市10年至17年的常住人口及其增速数据，对城市进行简单分类。

文章将分成两个部分，本部分主要关注常住人口流动与房价走势利好于自身综合发展的城市

一、增速持续上升型

广州、深圳、杭州：城市竞争力推动城市收获人才

因城市强大的竞争力与发展潜力吸引了大量人才涌入，同时又具有足够人口容量的城市，因其快速的兴起与巨大的城市价值，可以引用投资行业的术语“独角兽”来形容其特征。

杭州是“独角兽城市”的典型。杭州因近年来高新技术产业与互联网产业的飞速发展和行业集聚，对年轻人口的吸引力十分强大。猎聘网发布的《2018中国核心城市工程师大数据与调研报告》显示，2017年一季度到2018年二季度，全国互联网工程师人才净流入分布中，杭州以12.46%的流入率排名名列前茅位。

而从总体人口数据来看，杭州常住人口环比增速也从2011年的0.38%不断攀升，至17年人口增速已达3.05%。杭州市开放的人口政策，薪资收入，以及相对较低的房价，使得其人口吸引力十分强大。人才的大量涌入不仅推动城市本身的综合发展，也推动杭州的房价水平。杭州房价在2010至2015年间波动持平的过程后，2017年环比增速已达26.86%。

在产业集聚向好的前景下，杭州已经大步迈进了新一线城市实力的一等一列，未来的发展前景可能可以与北上广深一较高下。

深圳作为老牌“北上广深”中*为年轻的一员，已经进入了一线城市的成熟阶段，其房价水平紧跟北京上海之后，17年达到55000元/平米大关。15年1月，深圳进一步大幅放宽人才*条件，扩大户籍人口规模，使得深圳常住人口在2015年后开始迅速增长15至17年，年均环比增幅均在4.5%以上。

深圳其本身的城市竞争力已经囤积了大量的人口流入潜力，一旦实行较为宽松的人口政策，人口流入就如同开闸蓄洪。相应的，深圳住宅价格也在2014至2016年间全国房价走低的大背景下，受到人口流入红利的影响大幅上升，16年环比涨幅接近60%，虽然在17年楼市调控加强后减缓了上涨速度，但依旧有一定的上涨趋势。

广州作为老牌一线城市，在享受人口增长所带来的红利同时，城市人口尚未达到饱和。18年1月，广州再颁布新的*政策，进一步放宽人口入 户，尤其是针对高校毕业生等高层次人才的引进，在这些利好消息影响下，广州人口17年环比增速达3.23%。

但按照广州市十三五规划，2020年全市常住人口要控制在1550万人以内，这意味着广州此后年均人口增量将控制在30万人左右。

面临人口达到当前城市容量上限的压力，广州人口*政策的放宽，更多是针对人口结构的细分规划调整。因此广州城市房价与深圳、杭州相比，增长动力稍显不足，17年全国实施房价调控措施以来，也成为了“北上广深”城市中少有一个房价下行的城市。

西安、长沙：人口“争夺战”政策下的暂时赢家

2017年初，自武汉率先颁布了城市引进人才的特殊优惠政策后，一场遍及全国各大城市的人才“争夺战”拉开帷幕。

西安是这场全国范围内城市人才引进运动的佼佼者，18年2月西安出台新政，学历*仅凭身份证、毕业证“两证”即可申请办理西安户 口，在此新政下，西安仅18年1季度市外迁入人口就达到24.49万人，而西安市17年全年户籍人口净增长不过20.15万人。此番人口引入背后，是西安市自13年以来急速下滑且尚未恢复的房价水平，以及17年西安政府高达1907亿元的债务余额水平。

西安今年一季度的爆发式人口增长，确实立竿见影般地带动了当地房价的上涨，今年3月份西安房价上涨11.2%。房地产市场的回暖是宽松的人口引入政策短期可见的影响，势必能够为西安缓解一部分地方财政与城市发展中遇到的问题。

长沙的人口引进政策在17年年中颁布，本科学历以上可先*再就业。在政策激励下，数据显示长沙2017年常住人口环比增长达到3.57%，增量为27.29万人。

与西安类似，长沙房地产市场在2013至2015年间也曾有一段回落时期，当地住宅市场去库周期一度达到18个月以上。15年，全国房价在去库存的政策导向下应声而涨，在此大背景下，长沙住宅市场仍用了一年半的时间才走出库存量过大的泥潭，房价在16年开始回升。17年底长沙住宅均价才突破7000元大关。

长沙的房价低位，与城市综合发展的向好，本身就形成了相当大的人口吸引力，因此17年的*政策的宽松化后，其人口增速一度超越广州杭州。

就长沙西安而言，城市配套的完善速度、城市产业的优化整合速度、城市经济的增长速度能否跑赢房价与人口，才是城市将常住人口留下来的关键所在。

二、增速先降后升型

南京：转型阵痛后的城市复苏

作为江苏省会，南京的城市发展速度因为同省工业强市苏州而一直受到了较大的影响与分流。在此背景下，南京大幅推动产业改革与人口结构调整，在11年至15年人口增速不断下滑。但16年后，渡过了阵痛期的南京，GDP增速开始大幅上升，依靠自身的科研优势与60%以上的第三产业占比率先完成了城市的升级转型，16年开始南京人口增速开始回弹，同时房价也于同期开始增速加快。

南京在18年宣布给予来当地面试的应届毕业生人均1000元补贴，旨在扩大对高校毕业生的吸引力。高校毕业生对城市的选择更多会注重新兴产业的发展，在此前提下南京作为科研强市，相比于苏州以第2产业为主的产业结构反而具有一定的人才吸引优势。且南京自身作为文化古都，环境优美历史悠久，软实力优越。可以想见，保持自身产业优势与发展脚步的南京，未来的人才吸引力会逐步扩大，而房价的增长潜力也会十分巨大。

总结

以上城市在近年人口增长速度都保持了稳定上升的势头，相应的其城市发展也因为人才资源的流入有较大的利好空间，受此预期影响，当地城市房价*空间较大，城市发展前景良好。

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