环京现在购房，到底赚“谁”的钱？

文｜叶书利

现在环京购房，会赚钱吗？到底赚“谁”的钱？

时下的环京，在壹书生（环京置业领头社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）看来，购房时赚的并不仅是房价涨跌的预期价差收益，更多赚的是房价外的房价。

A,赚政策高压调控的钱。

2016年930后，中国楼市的价格体系便失灵了：哪里政策高压，哪里房价受压。相反，哪里刺激楼市，哪里房价上窜。

在这种政策市的背景下，房价与区域内在价值开始分离。这在北京周边也体现得活灵活现：政策打压越高压的地方，房价越受阻。因此原有的环京楼市价值体系全乱套了。

比如环京的价值体系中，涿州的房价一直低于永清与香河，目前则是相反：涿州县城区域已在14000-15000元左右，明显高于香河北部新城的12000元和永清北的9700元，本质原因不是涿州的区域价值大于香河和永清北，而是因为香河与永清实行三年社保式调控，即外地人在香河或永清购房，需当地三年社保或个税，因此直接将外地人拦在香河与永清的正常购房队伍之外，而涿州目前仍允许外地人在涿州购买一套，接近于未限购状态。

更有甚者，近110公里外的张家口下花园房价已与离京约50公里的香河北部新城房价相当，而离京约130公里外的承德兴隆房价与离京约52公里的永清北房价相当，这是极其扭曲的，也是不正常的。

经济学上有一个普世的价值规律：价格可以与价值短期偏离，但中长期来看，价格一定与价值相符合。此价值规律也适合于当下的环京楼市。

从京津冀都市圈的角度来说，因为环京东南片区的北三县（三河、大厂、香河）及廊坊、永清、固安等地实行了时下全国*严的调控政策，因此时下的房价*受压，因此目前如果可以购房，便可赚强调控的钱：强调控下，以更低于 正常的市场价的房价购买到房。

放在时下全国房价版图上来说也是如此：在全国三四线城市房价奔2万，县城房价奔万的大背景下，环京东南片区因强调控，导致北京大七环边上的1万左右的房价竟显得如此便宜与扭曲。因此从全国楼市的角度来说，目前在环京东南片区强调控城市购房，便可以以更被低估的价格购买到房，从而赚取调控政策的钱。

中国人的购房特点是买涨不买跌式跟风，因此对于近一年多来未涨反跌的环京东南片区楼市，不少人觉得“未涨而无价值”，殊不知，在京津冀一体化政策不断释放的背景下，如8月20日大七环和京秦高速北京段正式通车等，房价未涨反跌而区域价值不断加法下，对于价值投资者岂不是更好的进仓机会吗？

B,赚机制性货币超发的钱。

7月全国CPI同比上涨2.1%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。在央妈新一轮放水的刺激下，中国的通胀压力正在上升。

实际上，在目前中国“放水-刺激经济”的经济发展模式上，中国的货币是机制式超发，短期的不超发并不能改变这个中长期逻辑。

现实也一而再地佐证了这一点：

壹书生根据广义货币发行量相关数据统计后显示，中国广义货币发行量（M2）情况如下：

从上表可以看出，7月末中国的M2总额相当于10年前的2008年的近3.74倍，相当于20年前的1998年的近17倍，相当于28年前的1990年的116倍。

如此凶猛的货币超发之下，购房以抵抗货币超发下的“钱越来越不值钱”，这本身便是抗贬值式赚钱。

新一轮放水又又又来了，你做好了避免手中的现金被大水冲释的准备了吗？

C,赚一体化利好的钱。

购房本质上购买的是当地城市的未来。简单粗暴点说，只要一个区域在变得越来越好，聚集的人口越来越多，这个区域中长期的房价就得涨。

而环京东南片区，在两大发动机通州副中心和北京新机场的驱动下，人口、产业及资金也在日益集聚中。相应地，区域价值就在不断提升中，因此中长期来说，房价也会水涨船高。这不是短期调控或一个口号便可以改变的趋势。

D,赚开发商回流现金流压力大的钱。

高压调控之下，环京的北三县及廊永固霸文，鉴于三年社保式调控下的“不让购”政策，华夏幸福、荣盛发展等环京具备定价权能力的上市房企，处于回收现金流压力，只能以低 于 正常市场价的房价对外出售，希望以低于 正常价的房价折价的方式换取现金流。因此现在购房，也可赚取开发商回流现金流压力大而以低于 正常市场价对外出售的价差。

E,为自己或后代保留一个“呆在北京”的可能机会。

此前的北京是“买不起房”，现在的北京正进入“租不起房”时代，且这个趋势不可逆。（）

因此作为现在的北漂，或未来有意来北京发展的孩子，为了现在不被“赶”出北京和未来不敢来北京，在环京买套房，相当于为自己或后代保留了一个来京闯荡江湖时安放身体的可选之处。而呆在北京则意味着更多的人生选择可能性。

总之，目前在环京东南片区购房，赚的钱主要是五部分构成：强调控下的房价折价+开发商回流现金流压力下的房价折价+一体化利好下的*预期+货币超发下的保值预期+呆在北京的一个机会。

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