你节衣缩食买的房子，被公摊了吗？

本来欢天喜地地来收房，却意外发现房子被“隐形缩水”

100平方的房子，较后真正属于你的只有70平

不仅仅如此

你还得为公共走廊、电梯井、过道、管道井等公共区域买单

甚至连小区看门大爷的警卫室，都要被要求分担

看到这里，珍房君就想问你一句，心凉不凉？

辛辛苦苦节衣缩食买下来的房子，却被无情地吞噬着你的面积

这就叫：公摊！

与其同时，一篇题为《买100平方的房子只得70平方，这么坑的“公摊面积”到底是怎么来的？》的文章在网络热传，激起了很多网民的共鸣，一再将公摊话题推上了风口浪尖。

我们先来回顾一下具体事件：

公摊事件回顾：

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上有猫腻。由业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，而且价格虚高。

一套125平米的房子，精装标准价是2500元/m，公摊比例是28%，这样算下来，一套房子就公摊了8万多！！！

一套房子被公摊差不多三成面积！！！珍房君只想说一句，怕且家里有矿才会不在乎这8万块吧？！

不仅仅是武汉，全国各地的楼盘都存在着公摊面积的现象，珍房君用“公摊”的关键词随意百度了一下，就弹出12,200,000个搜索结果，网民对“公摊”的怨言深多，甚至对“公摊”一事提出了声讨，要求取消公摊面积！

说了大半天，为什么大家对“公摊”表现出如此讨厌的态度呢？这个引起全民公愤的公摊到底又是什么东西？虽然珍房君买不起房，原则上不存在这个问题的顾虑，但转念一想，还是先做做功课吧，万一哪天中彩票了呢？

关于公摊，珍房君总结了一下，主要的盲点有以下四个：

什么是公摊？

公摊面积怎么计算？

公摊面积产权归属是什么？

公摊面积有没有取消的可能？

1

什么是公摊面积？

从百度的定义来说，“公摊面积”指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

公摊具体包括哪些

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

公摊面积的起源

从1998年进入商品房时代开始，关于购房者分摊购买的共有建筑面积就一直为人诟病。但是，这么些年过去了，因为知识盲点，很多人只是知道有公摊，却不知道公摊包含那些，比如地下室、小区门口的警卫室，其实也是算到公摊面积里。

2

公摊面积怎么计算？

公摊面积＝建筑面积×公摊系数

公摊系数=建筑总公摊面积/建筑总建筑面积

以下这些数据来自测绘公司的经验值：

1、住宅的公摊系数一般在0.18-0.25

一般来说，高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。

普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在0,10—0,15之间；

带电梯的小高层住宅，公摊系数约在0,15—0,20之间；

高层住宅相对更高一些，约在0,20—0,25之间。

2、商业用房一般在0.3-0.4

但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商 住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

关于分摊面积目前还没有法律加以约束，只有建设部的规章，以及地方政府的部门文件做出的原则性的规定。

公摊面积背后的猫腻

拿到购房合同，如房屋建筑面积88㎡，套内面积67㎡，分摊建筑面积：21㎡。但无法清楚知道公摊面积到底包括哪些？这些盲点，就很容易被开发商做文章。

猫腻一：重复公摊

在很多小区里，消防应急场所等区域是已经被算作公摊了，后期开发商却把这些区域划成车位再次出售。这，就属于重复公摊。

假设开发商违规规划200个停车位，按照10万的车位来算，1个小区至少赚取2000万。何况在广州一个车位的价钱也不止10万元。

猫腻二：小区广告

小区常见的争议地方，如楼梯、电梯、社区灯箱、社区户外、停车场楼道等广告位，经常被物业售卖盈利。而，很多位置其实被算入业主公摊范围，按理属于业主所有，物业需要向业主缴纳一部分费用。

猫腻三：供暖费、物业费按建筑面积算

再比如供暖费和物业费，也有一些小区都按照建筑面积计算，也是很、很、很奇怪。

供暖费算上公摊部分，可是公摊区域一般又木有暖气设备，业主也享受不到公摊区域的暖气。小区物业费算上套内，可是花了钱的房子内部，也木有见小区物业上门打扫啊，摊手~~

猫腻四：多出来的公摊面积

比如，某购房者购买了建筑面积为84㎡的小两室，交房时却多了2.2㎡，建筑面积变成了86.2㎡。那么，按照正常流程，该购房者就需要补给开发商2.2㎡的钱。（PS：交付后的面积误差在3％以内的部分房款由业主承担，超出部分应由开发商承担，业主也可以申请退房）

可经过验房后，发现这2.2㎡属于公摊面积。按照这个模式，一套房多个2.2㎡，一个小区假设有4千套房，均价30000元/㎡，那就额外多赚接近三亿啊！！！

数学不好的珍房君，算到这里，莫名感到有点心塞。

3

公摊面积的归属权是谁？

公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按道理，小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，归业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位谋利，应该把广告的收入反馈给业主。

据了解，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

也就是说，你支付了公摊面积的购房款和高昂的使用成本，却很难享受到与之相应的收益。

4

有没有取消公摊的可能？

珍房君翻查了一下资料，发现，其实大部分国家都不存在这个“公摊”问题，只有中国内地和中国香港地区才会使用公摊面积来计算房屋面积。

既然国际上普遍采用的都是室内建筑面积作为房子计价的依据，那么，是否有必要取消公摊，按照实际使用的室内建筑面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。

早在2002年，重庆就以地方法规的形式，头次对商品房的计价方式做出规定：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

近年来，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说：一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，*关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。

公摊面积问题积弊已久，非一朝一夕之间可以解决。取消公摊的支持方和反对方各执一词，拉锯战还会继续。但暂时来说，短期公摊还没有取消的可能~

扫描下方二维码，关注作者公众号