空军永远正确

如果一套房子合理的价格是P，

预期涨幅是A,

如果利息是R，

AR，房东不在乎房租。

空置房和毛胚出租是房东不在乎租金的典型体现。

300万的房贷，一个月的房贷利息1.1万，年利息13.2万，年利率4.4%。

房价涨幅超过4.4%，房租对于房东来说就是不重要的。

2011年，全国一波调控，上海和一众城市的调控目标是不超过人民可支配收入增长。

2011年，上海城镇居民可支配收入增长率高达13.8%。

所以2011年底的降价潮合理的操作就是买入。

那收入增长了，为什么一定要去买房呢？

不能去欧洲旅游么，不能去报个MBA么，不能创业么，不能买车么，选择太多了，干嘛要买房？

买房是华人的传统文化，根深蒂固。是否贷款买房这件事家人常常有分歧，但有全款能力、没有房子的人的确是很少的，在上海特殊一点的地方是所谓购房资格，非不想也，乃不能也。

如果不允许贷款买房，那么房价的涨幅应该低于收入增长，因为总有人有别的消费选择。而允许贷款买房，有人选择不买房的同时，更多人选择了提前买房。

由于中国式父母或多或少都会支援孩子买房，所以房价的涨幅应该比收入增长还要高，这就是资金虹吸。

因为杠杆的存在，收入预期增长并且虹吸存在的城市会存在两年的泡沫。

为什么是两年呢？

因为一般人只能预计自己两年的收入当然是预计两年内会增长。

主流看多预期和主流买房偏好的时候，市民总是买到两年后的价格。

例如2018年的收入增长是9%，虹吸影响1%，2019年如此，那2018年的价格应该是21%泡沫才是博弈的价格。

过去的20年和接下来的10年，空军永远正确，因为合理泡沫一直都在。

随着中国经济增速的下滑，合理泡沫也越来越小。

在收入预期走衰的时候，比如2008年金融危机，上海急跌20%，尤以张江跌幅大，为啥呢？

因为上海的房价在2008年也有泡沫，张江的业主因为收入预期增长更强，所以泡沫更大。

房价跌到一点泡沫都没有的时候，并没有多少人买房子，总理喊出了信心比黄金还珍贵。

十年过去了，张江业主依然接受了更大的泡沫，而张江房价的涨幅也没让他们失望。

所以看多和看空，还是要看收入预期。

当房价是自由涨跌的时候，在每一个合理泡沫下方，多军都会买入，接着就等待收入增长跟进。

买不买房子，需要考量*近两年上海市民收入增长预期，比如名列前茅年增长a%,第2年b%,现在的合理泡沫应该是（1+a）(1+b)-1

不承认合理泡沫的存在，就只能等来泡沫重新长大。

如果收入保持增长，房价在有形之手控制下不涨，会发生什么事情呢？

300万的房子，房东会试图把房租提高到5500（30年后房贷为0了）

房租与租客的消费能力正相关，所以租客会拒绝接受，看空的房东卖出房子，等到房源变得更少的时候，租金也就慢慢上涨。

均衡点是例如房价8折，房贷利息8800，房租4400，房租从3000涨到了4400，涨幅是惊人的47%。

这当然不是终点，因为收入还是会增长，房租继续增长，逐渐超过房贷支出。

这时候房价必然上涨，因为绝对上也没有泡沫。

如果房价和房租都不上涨，失业潮并不会太远，居住类消费的动能衰竭，背后一定是基本面有问题。

市民的基本消费是衣食住行，之后是教育、医疗。住房、教育、医疗三座大山，尤以居住为甚，是因为住房又是基本消费，又是大额支出。

有得选的话，房价涨还是房租涨更适合城市发展？

当然是房租涨。

你可以租好一点的房子，收缩其他方面的消费；也可以收缩住房类消费用于其他方面的支出。也可以全面压缩消费，等到房价完全没有泡沫的时候买房子。

对于宏观系统来说，收入不够好的年份，租金下滑就是了，对宏观的冲击小很多。

对于房东来说，现时的租金收入不足以抵扣房贷利息，但随着租金的修复，若干年之后拥有一个现金流容器。

较后说一个故事，

村子里有三类人，名列前茅类人是自己种菜自己吃，第2类人田比较多，除了自己吃还卖菜给别人，第三类人没有田，买菜吃。

因为田每年都在涨，所以名列前茅类人都希望成为第2类人，第三类人都希望成为名列前茅类人。

有一天，田的价格不涨了，菜会不会涨价？

有一天，村里规定说田比较多的人每份多余的田要给村里交钱，菜会不会涨价？

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