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一线城市租金大涨,宁波会不会大涨?

来源:房产老司机   发布时间:2018-08-20 00:00:00

关于北京、上海、深圳房租猛涨的新闻这几天成了热点,北京住建委还约谈了链家等几家大中介,要求采取措施稳定租房市场。在老司机看来,租金上涨背后有复杂的原因,绝不是简单一句中介炒高了租金就可以解释的。

北上深房租大涨的原因,有些在宁波也存在。宁波的房租会不会大涨,就看这些因素是什么,影响有多大。

一、▏租房房源供应不足

说租房房源不足,很多人肯定不同意,你看新楼盘的空置率那么高。

说空置率高的,多半是凭感觉,因为历来都没有空置率的权威数据发布。就算空置率高,也要看是什么样的小区,别墅小区、豪宅区空置率高,普通小区、安置小区空置率高么?

在老司机看来,宁波老小区,安置小区的空置率是很低的(偏远的安置小区除外),而这些小区是租房供应的主体。

相比宁波,一线城市的供应严重不足,以深圳为例,上半年的新房成交量12800套,北京上半年才卖了15700套,宁波成交了多少?27900套,超过深圳的2倍,是北京的1.77倍。

所以一线城市再这样控制供应量,房价还会涨,房租更会涨,不是约谈中介就能够解决问题的。

任 志强诅咒又要应验了。

相比之下,宁波的租房房源从总量上要好一些。但是,宁波近两年的新房绝大部分都是中高端的改善型住房,这些房源并不是租房客户所需要的。真正适合租赁的新房源只有少量刚需楼盘和安置房,前几年推行货币安置,安置房建设大幅减少了,而老旧小区的拆迁量却越来越大。

中低价位的租房房源在减少,宁波房租上涨的压力也不小。

二、▏租房人群在增加

统计数据显示北京、上海等城市人口总量已经处于平衡甚至略微负增长了,按理说租房的人群没有增加,房租怎么还会涨呢?

除了看人口总量,也要考虑人口的流动性。名列前茅是人口越来越往中心城区聚集,中心城区的人口在增加,减少的只是郊县的产业工人;第2是新流入的人口中,租房的比例越来越高。

房价越高,买不起房的人就越多,买不起就得租;租金越高,存下来的钱就会越少,买房就会更晚,租房的时间就更长。

租金上涨+房价上涨=越来越多的人终身租房,具体请参见香港。

宁波目前的房价还能让人保留一份买房的希望,北上深的房价已经把一部分人永远的排除在外了。怎么说呢,感谢这个时代。

三、▏房东不愿出租

不可否认,的确有一部分房源空置在那里房东不愿意拿出来出租,为什么不愿意?因为租金的回报率实在太低了,而操心的事又很多,得不偿失。

以宁波为例,目前住宅的租金回报率都不到2%,200万的房子一年只能收3-4万的租金,租不租意义不大。租房还得去催房租,还得为租户操心,什么水电煤气、物业消防等等,要是租户在房子弄出点什么事来,以后这房子都卖不掉。

宁波租客引发火灾、热水器爆炸、煤气瓶爆炸,自杀的事时有发生,利用租房从事犯罪,租户杀房东的,租户扰民邻居报警的,各种奇葩事也屡见不鲜。摊上一起,房东就倒大霉了。

所以很多房东想想算了,几百万都花出去了也不少那三四万,房子空在那里清清爽爽,以后还能卖个好价钱。那点房租加在房价里,看都看不见。

四、▏租房平台操纵

正是看到房东不愿操那份心,再加上政策鼓励,许多租房平台应运而生。不同于一般中介,租房平台往往都是扮演二房东的角色,他们把房子租下来,再改造一番后租给客户。为了较大限度的获得房源,租房平台会以高于市场价去征集房源,无形中就把房东的心理价位拉上去了。

租房平台要改造房子、要盈利,所以高价收进来的房源,租出去的时候价格自然就会更高。他们手上的房源越多,对市场的控制力就越强,把价格拉上去就越容易。

好在宁波还没有大型的租房平台操纵市场,但这是未来的趋势。

另外,打击群租房,城中村改造,都客观上促成了房租的上升。继房价之后,租金上涨也将成为未来社会的一个痛点,如果政府不抓紧时间推出更多的租赁住房,一部分底层民众的生活,将被越来越高的租金所绑架。

但愿老司机是在杞人忧天。

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