阿静谈澳房 | 说说海外业主报税的事儿

来源：吉屋网综合整理发布时间：2018-08-25 00:00:00

为什么要报税？

首先，报税是澳大利亚的法律规定。澳大利亚税务局（ATO）要求，如果您在澳大利亚有房产，有租金收入，哪怕是只有一澳元，也必须向ATO申报。

ATO的权力不小，可以从其它机构调取某人的信息，也可以要求某个人提供证据或文件，或是面谈。如果报税迟了，拒绝ATO的要求而又被ATO发现了问题，就可能会受到罚款、监禁等处罚。

其次是对自己也有好处。

很多海外投资者，每个财年在澳大利亚居住不满183天，从税务意义上来说，不是“居民”（税务意义上，“居民”的定义自有一套标准）。这样，虽然不能享受“居民”免税收入额的待遇，但是，报税的时候，只报在澳大利亚房产的租金收入就行了，不必跟居民一样，还需申报在其它国家的资产和收入，也不用缴纳国民保健税（Medicare Levy）。

报税需要注意什么呢？

报税时，租金收入不仅仅包括租客交的房租，还包括房客损坏了房产您需要维修而扣留的押金，保险公司支付的索赔款，等等。

出租房产相关的开销，例如还贷的利息，中介的管理费，物业费，水费，投保的保费，市政费，地税，各种维修费等等是可以和租金收入相抵的不过，从2017~2018财年开始，个人去查看自己房产的差旅费不能算作相关开销了。

这么算下来，一年的租金收入可能还不如开销多，所以，交税，并没多少。如果是“负收入”，则不用交税，这叫“税务损失（Tax Loss）”。“负收入”可以延续到下个财年抵消收入。千万要注意，即使是收入亏损了，也必须报税

有些业主可能是全款购买的房产，是不是就没什么可以抵消收入的了呢？也不是。

购房不管有没有贷款，房产和设备设施总会“折旧”的，折旧额是多少，必须要由专业人士来评估并出具报告，这个开销也算“相关支出”，是可以用来抵消收入的。

海外业主出售房产，需要支付相应的资本增值税（CGT）。从2017～2018财年开始，如果房产出售价格超过75万（之前是2百万），买方要把12.5%（之前是10%）的CGT预扣款上交给ATO。卖方业主报税后，才能把多交的部分退回来。

折旧与资本增值税（CGT）有关。澳大利亚税法比较复杂，到底怎么申报比较合算，*请专业的税务人员来帮您计算。请税务代理报税的钱，也是可以抵消租金收入的。

现在又是报税的时候了。个人报税截止日期为2018年10月31号。请税务代理报税可以迟一些，不过，*也是在10月31号之前完成。

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