实探红谷滩某公寓，毛坯单价高达1.8万！确定能买？

公寓投资是这两年的热门。限购政策出台以后，很多家庭有闲钱，却没有好的理财渠道，又不想把手上的房子减少去买新房子，买商业产品就是*的出路。谁如果没有接到过销售公寓、商铺、写字楼的电话，那么你已经被这个时代抛弃了。

公寓、商铺、写字楼这些都是40年产权的商业产品，准确来说，年限只是一个方面，更重要的是土地性质。先来看看*近南昌在售的公寓项目。

这份在售公寓的表格是我们在上个月整理的，里面的部分内容还未来得及更新，但是南昌的公寓项目确实是比较多的，而且如果你走进过公寓售楼处，听完置业顾问的介绍都会觉得公寓项目是很容易赚钱、回报率丰厚的项目。

根据克而瑞数据显示，2017年南昌商业产品整体去库存的效果还是不错的，这直接得益于限购限贷政策出台和收紧。

在限购之下，公寓相对商铺和写字楼的高总价来说，确实倍受南昌人青睐，但是库存压力仍然较大。

这张图表中，能够清晰可见：2017年南昌公寓市场十个区中，九龙湖公寓库存是*多的，西客站周边的公寓到现在还在销售中。而南昌整体公寓库存截止去年年底有96.7万㎡，去化周期需要将近17个月，是同期住宅去化周期的2倍。

九龙湖的公寓项目不必多说了，短期内无法实现盈利。但这几天我把红谷滩的公寓项目看了一看，真实的感受是：虽然公寓有投资需求，也确实有租金回报，但是各大公寓的开发商是否太言过其实了？

（和昌莱蒙都会沙盘）

比如*近即将准备开盘的和昌莱蒙都会，去往售楼处，首先被告知项目下个月就会首开，目前认筹卡办了500多张，首开肯定是要抢房的。再一问价格，16000-18000的预估单价，竟然还要抢？我总结了和昌莱蒙都会的项目信息，供你参考。

项目要点

1、和昌莱蒙都会产品是40-55㎡的LOFT公寓，挑高4.2米；

2、均价大概在16000元/㎡-18000元/㎡左右，毛坯交付；

3、项目一共两栋，其中一栋每层是9部电梯，34户；另外一栋每层是7部电梯，34户；

4、商业水电，不通天然气；

5、现在正在排卡，支付宝冻结1万元，开盘享受99折优惠。

以上，就是目前可以获知的全部有关和昌莱蒙都会公寓产品的信息。

红谷滩除了和昌莱蒙都会之外，在售的公寓项目还有江报附近的星河汇和天使金融广场，价格都比这里高，但是这两个公寓都是精装交付的，星河汇不是首开，卖到尾声价格肯定是越来越高的，天使金融广场这次不多说了，也挺6的，装修费另外收，杠杠的。

和昌莱蒙都会的置业顾问介绍说，这里是分为A塔和B塔的，A塔12层以上已经被酒店买走，可以买的是低楼层的产品，B塔会比较多。层层退台，越到高处户数越少，价格肯定也越贵。A塔是东西朝向，B塔是南北朝向，东西朝向今后的采光不是早上有一些下午全没有，就是下午会晒死，这已经是老问题了，但是置业顾问说不必担心，做生意的人都喜欢这样的朝向，紫气东来。好的，这个问题就仁者见仁了，接着因为没有样板房，所以只好去工地查看具体项目状况，再加上项目本来就是准现房，明年1月左右交付，所以主体施工都结束了。

到了商业所在的楼层，我的*感觉是：这不就是梦时代？的确，从沙盘介绍的时候就说了，这里未来会直接将楼栋和商业部分连在一起。会有一些吵，但是那是没办法的，毕竟你身处红谷滩*。

我们去工地上仔细看了，置业顾问告诉我，这边商业目前都是自持，而且招商已经全满了，至于引进什么品牌呢，置业顾问说，都会是比较大型的品牌，比如：亚马逊、胡桃里等。

来到了公寓部分，因为道路实在非常难走，我询问置业顾问为什么没有样板间呢，看房体验会更好。置业顾问告知我，老板说这么好的地段了还做样板间，太浪费了。

（商业广场露天中庭）

（40㎡朝南户型实拍）

这是40平朝南的房间实拍，交付的时候就是这样，得房率在75%左右。我们来做一个简单的计算：均价16000+的公寓，在红谷滩这个*，如果按照置业顾问所说，周围租金达到了4000元一个月的话，那么全年的租金是48000元；16000元每平的公寓，购买一套40平的，总价*少64万元，购买55平的，总价*少88万元，年回报率大家完全可以自己计算一下，两种面积的租金肯定也是有差别的

但是特别注意一点，4000元/月的租金目前确定可以达到吗？根据我的了解，万达广场附近的公寓目前出租的大概价位普遍在2500元左右。对此，置业顾问的回应是：可以租给工作室和开公司的人，那是可以达到这个价位的。

再来看看毛坯交付的公寓，如果打算出租，需要处理地面、墙面、浇筑第二层，然后再配上厨柜、卫浴洁具、家具、电器、灯具、窗帘等等一系列的软硬装，这个费用如果按照简单来算，需要多少呢？这部分花费也是需要计算投资成本的。

回报率只是一方面，就单纯说说公寓本身的价格吧。目前，红谷滩万达商圈有两个公寓在售，一个是马上启动的和昌莱蒙都会，一个是绿地中央公园的公寓，前者均价16000元以上，后者上次开盘的均价也就是1.1-1.2万元。

每平米价差4000元，差在了哪里呢？我仔细看了两个产品，挑高都是4.2米，都是Loft，面积段也基本相近，都是商用水电不通天然气，公寓目前也并不能入学。

这也许就是“主角光环”吧，莱蒙都会四个字，字字千金。

细心的买房人肯定发现，这次发售的公寓产品在莱蒙都会四个字之前还加上了和昌两个字。大多数南昌买房人对这个品牌是全然陌生的，后期的品质和服务到底如何呢？是否匹配3.8元/㎡的物业费呢，这个不得而知。置业顾问也和我介绍说，后期物业很好，楼道里是不会看到任何垃圾的。

我知道，错过莱蒙都会的住宅，让很多人拍断了大腿！这次，目测公寓产品销售应该是很火爆的。但是在正式买入公寓投资之前，我希望你先记住这些要点：

1、*需要50%，且贷款*多贷10年，目前的商业贷款利率上浮30%以上；购买和昌莱蒙都会的公寓*大概需要35万左右，月供只能*多10年，所以月供也在3500元左右；

2、商业用地，产权40年；

3、商业用水用电，价格高于居民水电价格，不通天然气（电费1.2元/度）；

4、二手房交易税费较高（以地税为准，南昌地税目前各种税种计算下来是18个点）

5、公摊较大（得房率*75%）

6、南昌loft公寓大多层高4.2米，不太适合1.8米以上人士前往

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