70年产权到期后交钱吗？一则短消息透露巨大信息量！|地产·杆

撰文|张银银

一则极短的消息，让无论有一套房，还是多套房的人，都静不下来。

民法典各分编草案8月27日提请全国人大常委会审议，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，先作一个原则性规定。

草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这则消息，虽然不代表民法典的*终立法结果，但宅地到期后的续期制度安排思路，基本呈现。

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续期制度安排初定，理论上要收钱，只在于减免与否

民法典分编草案说，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。也就是说，制度思路明确，续期缴费是应该的。同时，也留下了口子，法律或者行政法规可以有进一步的规定。

比如只有一套房，或者人均居住面积有限，或者家庭非常困难，（适当）减免也是合情合理的。

有意思的是，法律可以规定，行政法规可能也可以规定。不需要杠杆游戏进一步解释，这或许意味着法律规定一个大概，中央行政部门，乃至地方政府可能都可以根据实际决定收、怎么收，或者减免。

而在此之前，第十二届全国人大代表、社科院法学所研究员孙宪忠则认为，土地使用权期限届满时，民众的使用权应该“无条件自动顺延”。

他指出，从社会主义国家土地所有权建立的法律思想的角度看，不应该再次向居民收费。国家土地所有权不是按照传统民法规定的方式取得的，而是“建立”起来的。

建立国家土地所有权是为了实现社会主义的“均享地利”，初衷是让一般民众直接、普遍的享有土地利益，而不是让政府从民众身上取得土地出让金收入。

孙宪忠还表示，从土地价格的角度看，也不应该一再收取土地出让金。中国城市房地产价格，已经超过了世界上大多数国家的事实。

在其他国家，民众依据这样的价格，可以取得的房地产。既包括土地所有权，当然也包括房屋所有权，这些权利在中国当然都应是无期限限制的。

对此，杠杆游戏极为认同，只是续期制度安排可能不会如此了。

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自动续期的四种处理方式

*种，当然就是不缴纳任何费用，自动续期。这也是公众*期待的。

第二种，就是缴纳下一个周期的土地出让金。因为宅地是国有的，所以个人享有的是使用权利，上一个使用周期到了，要你交下一个周期的钱，勉强也说得通。

第三种，考虑到我国房价、地价普遍较贵，下一个使用周期，甚至两三个周期，都免费续。立法规定相应的免费周期年限。

然后再下一个周期开始，就要按期缴纳出让金了。贵可能不会很贵，但多少要收一点。

第四种，到期后按年缴纳租金，基本也就是接近于税。和不久后将出台的房地产税，整合在一起的概率较大，至于征多少、减免与否，那是另外一回事。

显然，草案的意思基本排除了*点，后三种概率较大。其中，杠杆游戏觉得，第四种可能*。税收法定。

那么这就涉及到第三个问题。如果一个人房子太多，减免额度不可能全部覆盖，要被收土地年租，或者房地产税的概率基本是不可避免。

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假如有100套房，宅地到期后怎么办？

之所以杠杆游戏认为，宅地到期后以年租（房地产税）的形式付费，可能性很大，是因为：我国大部分住宅到期还有好几十年。到时，从人口结构、地方财政角度说，卖地财政基本不可持续了。

但地方需要钱，一次性让公众缴纳土地出让金，压力又相对大，减免可以，但不能完全减免。所以，*的方式就是缴纳年土地租金，也就是房地产税的方式。

交税，基本是发达国家的惯例。这是我们爱学习的。

一定程度的减免，比如设计起征面积，对于贫困家庭予以减免等，可能有。大致的思路，杠杆游戏觉得估计是“宽税基、低税率、可负担”。

就此而言，对于穷人或者房子少的人，杠杆游戏觉得不必太担忧，要么减免，要么也不会交太多。

但对于房子多的人，怎么都不可能减免这么多。所以，杠杆游戏起了个设想，假如有100套房，宅地到期后怎么办？

是不是应该抛售房子？我想应该根据房子区位、需求而定。如果一个地区、城市、位置的房子需求很大，出租、待价而沽完全划算，交税成本肯定还是可以转嫁的。

反之，如果持有的房产本身租金就低，当地房价不太乐观，那么早一点抛售变现，则是理性的。

当然杠杆游戏要说，大部分朋友的住宅用地离到期，都还有几十年。几十年后，我们住宅需求和人口结构整体是怎么一个局面，其实大部分心里都有数。可以维持高租金、高需求的地方不是多数。

好消息是，那是几十年后的事情了，无论如何，当下持有较多房子大部分人觉得是划算的。

就算房地产税2、3年后就开征，成本只要有地方转嫁，税率不过分、土地财政的游戏要继续，那么震慑力就会打折。

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