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妖魔化的长租公寓

来源:星星佬看楼市   发布时间:2018-08-26 00:00:00


1)

(是的,我来炒冷饭了,虽说在知识星球早已点评,但觉得仍要发文,免得坏了仁政)

*近舆论闹得沸沸扬扬的P2P类隐形爆雷长租公寓企业,甚至不合时宜还真拖出倒霉的典型例子“杭州鼎家”,真是屋漏偏逢连夜雨,加深了群众的恐慌情绪。

我虽心如止水,但是却头疼欲裂,很多人对此误解极深。

看着一把人咬牙切齿地把长租公寓妖魔化,恨不得把它五马分尸,我估计zf高层那边已经气成内出血。

为了你们这样一班买不起房的良民,能安安分分地租个房,zf一心一意要“房住不炒”,推广租赁住房,竟然换来你们还嫌事儿不多地煽风点火,领导心里苦啊!

你们再这样闹下去,ZF就只能——大、、房、价了!

好好地一个国家租赁资产证券化(ABS)试验田,别因为某些小老鼠粪,险些搞砸了一锅靓汤。

这难得做出来的ABS新颖储水池,你们偏要拿刀弄枪要去砸,好了,一旦决堤了,哭得*惨的就是不起房的租客

为什么

大水失去了一大水池。

讨论之前,我们先解答一个难题,房价怎么才会跌呢?

我曾经撰文提到了,有且只有“全面开放土地市场,取消交易税费,房子自由交易”,满足这三点,房价自会应声而跌。

全面开放土地市场且不论,要满足房子* 佳的低廉交易税费且自由交易形式,我脑力所至就只能把房子价值(房贷)打包作为资产证券化,在金融市场上自由交易流通,那你就不难想象房价如同股市交易那般骇人了。

比如刚买的一个房子,晚上突然收风,隔壁要规划建个大变电站啊,辐射百万伏,超级利空,要立刻抛出去,点点鼠标,下家接盘了。但没想到隔日竟然是假消息,哎呀这房价又弹回来了,你急忙又追涨买入。试想你看着的那一段段k线图波动,房价分*会因为恐慌而跌成渣渣。

房价大跌,那么国家离完蛋也就没多远了。

因此起码很长的岁月里,我们都不可能对房价进行资产证券化。但时代总在变化,我们也不能不进行自我实验嘛。那么租赁证券化就是很不错的一个试验田,而长租公寓企业就是先头部队了。

更何况,楼市调控以来,出让了那么多70年长持禁止出售的住宅项目,房企要怎么赚钱?如果不靠租房资产证券化,一班国企就不跟你耍了。而长租公寓无疑也是国企们借鉴的探路先锋。

住房(租金)资产证券化,可以毫不夸,就是未来国家住房金融改革的核心。

也是让更多人还能租住得起房子的核心。

租房是租房,买房是买房,两者虽有内在联系,但至少租房不会在一个崩盘后导致无法挽回的损失,更不会因为短时的涨价导致民不聊生。

现在宽松的水流要流向哪里?租赁的房子就是一个当下绝 佳的储水池,而证券化的房租将会成为新的归宿。对于现金流极度缺乏的长租公寓甚至禁售的租赁住房项目,这水池浇灌无疑就是久旱逢甘露。

你租房子,难道就想企业依靠你那点押金加每月甚至季度付的租金就能活过来,想得太理所当然了。企业做租赁住房,特别是七十年长持的,如果没有政策支持的融资,前期庞大的开发资金,能活过明年今日就相当了不得了,长租公寓同理。

因此,租赁市场证券化就是为了遏制房价在短时间内大涨而出来的政策,把大水往洼处去灌溉,如果你们狗咬吕洞宾,不识好人心,执着继续大闹天宫的话——

坏了国家大事,房价短期再来暴别说我没提醒。

2)

ABS为什么那么难推广?

就是因为国人永远把未知的事物当做是洪水猛兽。

有心的伙伴可能还很迷糊,那究竟什么是ABS?

严格来说,ABS在我国并没有真正的定义,仍在萌芽阶段。

其起源自然是美国的资产证券化,而*让我们谈之色变的就是带给全球噩魇的次贷危机了。

但ABS并不为次贷背锅,何谓次贷,关键理解“次”字,次也,质量差、品质差。次贷就是给信用差的人发放贷款。老美次贷危机爆发就是银行给一大班信用不好的人发放了大量的贷款,前期给予超低利率(后期偏高),为了推动房子零*出售,而这个贷款给证券化。这班信用不好的人好不容易熬过了低利率的前期,却没能挺过利率提高后的大山因而选择断供(他们本来就是资质极差的人),导致市场法拍房增加,终于一个微妙的瞬间达到了供大于求的交界(当然这是简略版),证券暴跌,房价暴跌。

插个话,我国当下房产市场已经到了普遍零*低利率需要房贷证券化的恐怖时刻了吗?还早着呢。

以租金债权打包作层资产证券化,更是ABS中萌芽中的萌芽。

整个2017年ABS年发行量为1.45万亿,其中信贷ABS发行5977亿,企业ABS发行7991亿元。粗略计算,租赁租金ABS新发行达到约1140亿,相对于整个国内近万亿租赁市场规模来说,还才刚过十分一,但是相对2016年来说,信贷、企业ABS平均增长达到60%。而事实上,细化到包括自如、魔方、蛋壳在内的租金ABS,目前也就不到11亿,你说规模太小,的确也是。然而,这却是我认为*具生命力与成长力的ABS,请相信这个用来聚流的小鱼缸,终会成长能为实业企业提供强大现金流的融资模式。当然,其中需要我们报以更大的耐心与善意,别无知地因为某些害群之马就放弃了整片草原。

再说回这害群之马杭州鼎家。

为什么会爆雷?

根没有租金资产证券化(ABS),属就是靠本融,一旦融不再,断裂,就如同那么多共享单车一般,黯然破

租金ABS,其就是企自我的造血功能。

很多人甚至还没认真理解真正拥有ABS的长租公寓与杭州鼎家之类的野生长租公寓的区别。

以自如为例(特此声明,并非广告),它算是拥有ABS发行的长租企业。长租公寓并没有错,租房请认准ABS资质的长租公寓。

正常的流程是:租客租房子——自如金融机构放租客——自如把个租金款做成债权——这个债权包经审核之后形成ABS——自如ABS所募——得到金流回金融机构放或持续扩业务

关键点就是,发放的贷款=租客一年的租金。ABS不认可月付的租金,但它认可一大堆一年租金贷款所形成的债权包,因为这是真实兑现了的债权,它未来是可以从租客那边逐月逐月地获取收益的,因此这个是可持续的现金流。

而鼎家之流就是缺乏了债权打包审核形成ABS的步骤,缺了一条通道,深究应该是资本还没够力。

它的流程就更简单了:租客租房子——鼎家金融机构放贷给租客——鼎家拿继续扩业务——金融机构不再放或鼎家融断裂——完蛋。

所以,你好好找个正经企业租房不去,偏偏要信某个草根野生的长租企业,企业挂了你怪谁?倒闭的杭州鼎家所用的分期平台就是51返呗(更名爱上街),这是返利分期平台,没有经过ABS融资,缺乏造血回血功能,如果没有持续的资本投入,就很容易挂彩。

终于某一天它真的挂了,于是一群租客在无休止地吵闹

企业挂了,伤害*深的其实是房东好不好,跟你这租客有卵关系!怎么舆论闹得*凶的竟然就是这样一群买不起房也可能租不起房的人。

请切记,房东经过转租协议把房子出让给了长租公寓,后者跟你签署了出租合同,你作为租客,只要每月准时交租(还月供),你就有权住到租期到底,房东赶你走,你就削他走。你还不知道国家对租客的溺宠是达到何等令人发指的地步。

真正欲哭无泪的应该是这些选错了长租公寓的房东才对!

3)

如果上面你都还不是很能理解,那我再顺便普及一下。

长租公寓并不都限定与租客签订租赁分期贷款业务的,也不是仅与房东以“月付”形式签订承包转租业务。

并没有如网传那样的恐怖,说一变三,三变九,每一个房东和租客都是如此复制黏贴,存在贩毒般的牟利模式。

继续以自如长租公寓企业为例,租客和房东均有多样选择权:

租客租金选择方式

以上图可知,自如分期就是所谓的贷款了。可除了分期之外,你还有另外的选择,月付照样是“押一付一”。不过就是年服务费没有打折而且还要上浮而已(季付的年服务费就是基准)。你如果不要这样的分期贷款风险,大可以选择正常的月付。“押一付一”比起很多传统的押一付三,甚至押三付一更来得真诚很多了。

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