都说凉了，为何镇海院士庭还会抢光？

老司机*近都在说楼市转凉，确实很多楼盘的开盘已经没有了前几个月的火爆，但前两天镇海院士庭再次上演“日光”，老司机这是被打脸了么？

就像下跌趋势中也有涨停板一样，老司机认为院士庭的热 销并不能代表整个楼市依旧保持着热度。恰恰相反，以院士庭为代表的“刚需盘”的一枝独秀，预示着宁波楼市全面转凉就要到来了。

因为，刚需是目前市场里*可以利用的题材。

一、▏刚需是*后的接盘侠

在上一篇《》中，老司机*后说到：更低层级的改善盘或许还有一段好日子。其实日子更好过的是刚需楼盘，去年以来，刚需楼盘占比就严重偏低，这是因为地价上去之后，许多楼盘已经没办法定位成刚需了。

因此我们看到，所谓的刚需盘，只能到小港、镇海、洪塘这样的地方去找，因为只有这些地方的土地还稍微便宜一些。但即便是这些地方，也都到20000元/平的价格线了。

所谓刚需，是不得不买的一群人，他们对价格*敏感，也对上涨*恐慌。他们在各个楼盘排队，一旦有机会买到，什么也不想先买下再说。

这就是刚需的悲哀，他们早期犹豫，中期抢不到，后期恐慌接盘。上涨把他们吓成了惊弓之鸟，市场稍一停顿，他们就冲了进去。

二、▏一二手倒挂时机很好

年初宁波实施抢人才战略，抢来的人基本都是刚需，由于市场缺乏刚需楼盘，直接推动了二手房价格的猛涨，这个涨势到*近才稍微减缓。在一手房受到政府限价的情况下，二手房的价格与一手房形成了明显倒挂。

这种倒挂让刚需楼盘更具吸引力，这也是刚需楼盘继续热 销的一个重要原因。接下来，有价无市的二手房价格将会逐渐走平，未来甚至会下跌，在这段时间内，刚需楼盘还有不错的销售时机。

三、▏炒房客减少市场转凉

记得2015年刚刚开始提出“去库存”的时候，老司机就曾写文章说过，只有炒房客才能去库存。果然，国家后来出台了一系列鼓励炒房的政策，炒房客闻风而动，不但库存去得干干净净，还形成了供不应求的局面。

可惜库存去完的大好局面没能保持住，楼市热过了头，因为炒房客历来都不是理性的，所以没办法还得调控，再翻一次烙饼。每次调控都是拿炒房客开刀，这次更不例外，官媒已经把炒房客上升到敌对势力的高度了，却忘了前两年是靠他们去的库存。

在政策的打压之下，炒房客退出是必然，跑得早的盆满钵满，跑得晚的要脱层皮。不过现在多了个限售，想跑也跑不了，早晚可能都要挨一刀。

如果没有炒房客，就像啤酒没有泡沫，楼市变得毫无想象空间，所以开发商也心灰意冷了，所以地价就拍不上去了。

四、▏明年开始刚需盘会增多

如果改善型楼盘销售困难，开发商就会动脑筋做刚需产品，如果地价走低，刚需楼盘就会增多。

每次楼市转冷，刚需楼盘都会增多，因为炒房客跑了。

目前刚需楼盘的热 销，不表示未来的刚需盘仍会一直热 销，更不代表楼市仍然保持热度，或者新的一轮行情的到来。改善型楼盘的波峰过后不久，刚需楼盘的波峰就会到来。

不过，我们也不必对楼市的未来失去信心。任志 强说过，房地产是中国经济的夜壶，GDP一软就要拎出来救经济；老司机认为，炒房客是中国楼市的夜壶，楼市一软也还会拎出来救市。

让我们一起期待下一次救市的到来吧。

————End————