深圳3宗地块出让的隐秘内幕！

继2018年2月1日坪山地块成功拍出之后，深圳再次公开出让居住用地，而且一次性推出3宗。

时下正值住房租赁市场暗幕曝光、长租公寓出现爆仓、土地流拍成瘾、厦门房价大跌逾二成，市场深入思考和探索租购同权、租购并举前景之际，这3宗涉租居住地块的出让结果，对徘徊在买不买房之间的人群具有相当重要的指向意义。

三大内幕必须知晓！

8月24日，深圳市土地房产交易中心发布深土交告〔2018〕14号，以挂牌方式公开出让A914-0305、A511-0037、G15401-1507地块，挂牌起止时间9月14日，9月26日下午3时结束挂牌、开始竞价。现已开始竞买申请。

关于这次出让，至少有3个内幕可以帮助你深入了解深圳楼市基本情况，或许极大影响市场的置业行为。

1内幕一

3宗地块分属龙华区福城街道、光明新区、大 鹏新区葵涌办事处坝光地区，过于分散，均地处非核心区域；

且均属小规模地块，占地面积分别仅有15324.39㎡、9780.37㎡、11353.05㎡。

说明深圳土地资源稀缺，公开出让市场难以供应大宗地块用于商品住宅建设，以往供应热点区域大宗地块的盛景较难再现。

2内幕二

3宗地块中，仅有龙华地块建有普通商品住宅，但需要“竞配建公共租赁住房”，光明、大 鹏地块均为全年期自持租赁住房。

出让采取“单限双竞”方式，限成交地价、竞成交地价、竞人才住房或公共租赁住房面积。这从去年开始，就几乎成为标配，说明政府出让居住用地时的原则很坚定。

其中，限成交地价，吻合7.31高层会议“坚决遏制房价上涨”思想，将成为长期促使楼价稳定的前提因素；

地价方面，从起始价到*限价有30%空间，给竞买人还算比较自由的空间，是出让要求中*能体现市场化的规定。

而竞人才住房或公共租赁住房面积，则是通过市场机制，贯彻“租购并举”指导思想，逐步促使住房结构合理，培植新的住房制度的有效手段。

3内幕三

这是7月27日，市府正式发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》之后，首次居住用地公开出让行为，需要体现深化住房制度改革精神。

从出让地块的数据统计看，非常严谨地执行了总体设计部分，“租购并举”中关于实物供应的比例要求，即“市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。”

3宗地块总建筑面积为125900㎡，刨除光明、大 鹏地块（纯租），和龙华地块“公共租赁住房初始配建面积为9242㎡”，商品住宅面积*可达到51768㎡，约占全部建筑面积的41%，接近“40%左右”的要求。如果成功出现“竞配建公共租赁住房”情况，低于40%概率较大。

得出几个趋势性判断！

延续这三个内幕的思路，可得出如下几个趋势性结论。

深圳新房价格长期稳中略降

“*限制地价”，从土地源头控制成本，其它成本在房价中的占比也将保持稳定。随着炒作成分降低，房价的稳定性表现可期。

但城市价值向上和供应不足矛盾依然非常突出，下跌空间同样被封杀，楼价存在行政指导和市场力量博弈的过程。“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，希望行政指导作用表现更强，从短期延伸到至少中期。只有这样，才能通过时间的沉淀，改变市场预期，为“租购并举”的全面推行创造条件。

一线城市寡头垄断趋势明显

现在的土地出让市场，已经不是有钱就是大爷了。随着全年期自持物业比例的增加，开发和销售仅仅只是一个项目周期的起始阶段，主要收益或许只有在未来更长时期自持中才能得到体现，这对开发商综合实力要求更高，只会开发和销售的开发商注定与主流市场渐行渐远。

目前，深圳的城市更新项目中也开始出现自持的要求。而这几天通过对一些处于城市更新前期的项目的追踪了解，进度均很不理想，未来也面临可售面积“缩水”的可能，中小房企可能因扛不住而选择退出。

现在不买房，未来机会更小

对于置业者来说，*关心的莫过于现在是不是入市机会。其实，看看国家的态度，“租购并举”，和深圳的现状，全力培植租赁市场，所得到的结果只有一个，未来上市销售的商品住宅将会越来越少，占比越来越低，留给你买入的机会也就越来越少。

深圳的住房保障体系，极有可能在香港和新加坡之间寻求一个平衡点，商品住宅向40%的比例靠拢，高于新加坡的20%，但低于香港的53%。未来的深圳，越来越多的深圳人将住进非商品住宅中，包括人才住房、安居型商品房、公众租赁住房。

其实，大家应该学会接受这种趋势，新加坡之所以实现“居者有其屋”，住房自有率超过90%，是因为有八成人是住在政府组屋中，而购买商品住宅自住的，不足20%。

深圳买哪里？看供地！

以前，推荐市民置业，多数会以规划、轨道交通、地段、产品等方面做重点考虑。现在看来，这种思维急需调整。

随着泛中心化趋势已成，各区之间的差异已越来越小，多中心格局已现。即便是副中心，也可能拥有比城中心更令人心动的优势；

随着粤港澳大湾区城市群建设上升为国家战略，区域规划和有影响力市政设施悉数被披露、在实施，深圳未来规划空间越来越小，规划产生生产力的说服力将会减弱；

随着轨道交通建设全面提速，地铁站点密度越来越大，覆盖区域越来越广，各地域之间的交通条件差异正在缩小；

随着规划设计日趋规范，工程品质水准均好性增强，及商品住宅稀缺度提高，房地产项目将在技术指标和配套资源方面形成差异，大多数普通商品住宅，将不存在显著区别。

反向思考本次出让地块的属性，既然用于住宅开发的地块越来越少、规模越来越小，那么，未来住宅，尤其是商品住宅的主要供应地，或将成为普通置业者必须盯紧的方向。拥有更多开发用地的区域，或许会成为置业推荐首要考虑的方向。

而深圳主要供应区域，一方面集中在城市更新大规模爆发区域，另一方面就是土地存量规模仍然较大的区域。城市更新集中的区域，相比而言为深圳先发，具有价格高地、容积率偏高的特点，恐非首次置业者优选。

按照上述分析，拥有深圳可开发建设用地45%、计25万平方公里土储空间的坪山区，或许才是*值得向各位推荐的置业可选区域。

后发坪山，想象无限！

关于坪山区的发展潜力，自2016年5月“东进战略”1.4万亿投资额度发布之后，已经有太多利好信息在堆集，本不想多说。既然提到坪山区为置业者主要可选区域，那这里也简单将其后发优势中的主要考察点做一次复述。

与可开发建设用地规模*相匹配的是，坪山区的市政建设投入高达5824亿元，约等于1.45个前海、近3个龙华、4.8个福田CBD，彰显强大的后发优势。

交通配套方面，在已有高铁、高速之外，今年将迎来南坪快速三期、坪盐通道、东部过境高速建成通车，而未来缩短与核心城区往来时间的交通设施，还有地铁14、16号线。内部交通体系，坪山将率先实现云轨交错。

产业发展方面，51.6平方公里高新产业园晋升国家级，4.5倍于南山科技园，在深圳高科技产业领域，形成“西有南山科技园、东有坪山高新产业园”的格局。2020年产值预达2080亿元。新能源（汽车）产业基地、生物产业基地、综合保税区、国家新型工业化产业示范基地等四块国家级“金字招牌”，足以支撑坪山区人居实力的提升。

至于生态环境、人文底蕴等方面，坪山均具有得天独厚的优势。商业配套、教育配套、医疗建设正在奋起直追，另有华谊兄弟文化城、卡曼国际旅游小镇等人文项目全力提携，6平方公里的华侨城龙田文旅小镇项目也已签约。

置业坪山，选新盘！

近两年，一兵多次撰文推荐过坪山新盘。因为，在均好性整体偏好的深圳楼市，新盘的出现总会让人兴奋，带给人激情，何况是在坪山这个后发优势非常值得想象的片区。

月初，坪山中心区扩容方案获得原则性通过，坪山中心区从4.68平方公里扩容到24.08平方公里，定位为“深圳都市圈东部创新中心与商务中心”。扩容之后，原中心区区域的高地形象将得到显著凸显。

而这次推荐的新盘，富润乐庭就位于坪山中心居住区，为地铁东纵站物业，与众多名盘角逐，竞显英雄本色。

项目规划为围合式纯住宅花园小区，总占地约2.3万㎡，总建面约15万㎡，其中包括约8.8万㎡住宅，842套，近2500㎡社区幼儿园、近1万㎡集中式商业，户型涵盖75-135㎡2-4房，主力户型为86-99㎡3房，占比约65%，非常适合刚需置业者。

9月1日，富润乐庭展示中心将盛大开放，感兴趣的朋友可前往咨询、了解。

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