被惠州人珍惜的金山湖 下一个十年怎么走？(32亿地块土拍后，多方观点解读)

在8月即将划上句号的时候，关于惠州金山湖，一记惊雷平地起，天价巨无霸地块成功被三家央企组团以32亿天价收入囊中，再次将这块惠州人珍惜的土地，推上关注的风口浪尖，十年前，如果说金山湖是一块被开发的璞玉，如今，再回头看，这里已然发展成为惠州的富人区。如果说，十年为届，那么，属于惠州人的金山湖，下一个十年怎么走？

保利、华润、华侨城，单拎任何一个出来，都能调动起惠州购房者足够的兴趣。如今联手将惠州金山湖15万平米商住地块拿下，这对于金山湖区域乃至惠州楼市，会产生什么样的影响？区域房企，媒体，购房者又是如何看待此次事件？房价内参特别收集房企、媒体、代理商、以及购房者多方观点，还原他们眼中的金山湖。

房企

中骏置业营销总监张国香

央企组团拿地 这是属于金山湖的无上光荣

此次金山湖新拍地块，打破了常规竞拍模式，由保利，华润，华侨城三家央企联合拿地，这种以前只出现在一线城市的现象，如今在惠州也有了案例，“三家央企联合出手拿地，这是属于金山湖的无限光荣”。在问到中骏置业惠州营销总监张国香对于联合拿地的看法时，她如是说。“央企组团拿地，说明对惠州这座城市的看好。未来惠州在珠三角的地位，会越来越高，惠州楼市的前景以及价值，也会越来越凸显。

金山湖商业时代启幕 多元配套提速建设

众所周知，惠州金山湖，天生丽质。一座湖心岛，一方金山湖，让这个区域成为购房者众望所归的惠州富人区。然而，从2011年开始房企陆续进驻开发，尽管在住宅层面，已经成了惠州豪宅区的代名词，但这块土地却始终有一块硬伤，那就是大型商业配套部分一直缺失。本次成功竞得地块，有95000平米是被规定要用于商业综合体建设的。“央企的效率，加上华侨城的文旅商业运作背景，会让金山湖区域的大型商业配套提速建设，再加上区域的滨水商业景观，以及公园，我们可以想像，这里未来，也许就是惠州版的欢乐海岸。”张国香说，“购物+文化+娱乐融合于一体的新型体验式商业模式也许就此打开，再加上隆生综合体的建设、中洲的商业，以及山姆会员店等，惠州的商业格局未来也会向金山湖转移，这里将不再是单一的人居新区，区域的商业价值也会得到凸显”。

惠州金山湖深圳香蜜湖？商业价值或许是金山湖区域的新未来

做为深圳人的顶豪区，深圳香蜜湖常常被来自深圳的购房者用来与惠州的金山湖做比较。对于这两个区域的对比，张国香给出了自己的不同理解。“大家都忽略了金山湖的商业价值。本质上，香蜜湖更多的是承载了滨水居住区的功能，但金山湖未来却还要承载惠州更多的商业功能。这了是为什么这块地5100元/平米楼面价，但央企依旧组团拿下的原因，因为未来，这块地的商业运营收益，也是不能忽视的”。

媒体

腾讯房产惠城区总经理李凡

对于金山湖巨无霸地块的成功拍得，媒体的态度是怎么样的？房价君对话腾讯房产惠城区总经理李凡，他给出了不一样的看法：

“金山湖新拍的这块地，地价确实比较高了，这说明惠州已经进入了地产资本时代，当然，也与该项目本身的特征有关系。”问及如何看待金山湖新拍得地块，李凡如是说。“5100元/平米的楼面价，对于惠州的楼市是有一定的积极影响，但这块地里面，包含了商业的部分，所以不能过度的解读，商业的价值也要考虑进去。”

购房者

笑看风云变幻 涨也罢跌也罢

我的同事看到土拍消息，请了个假去XXX楼盘买了个房，真人真事……

480万的惠州人，被你说成了鬼城，你怕是在书上了解的惠州吧……

啥也不说了，期望别中奖……

相对于房企和媒体的态度，对于土拍消息，购房者的表现，就轻松很多。

无论如何，金九已至，金山湖巨无霸地块的推出，无疑是给即将到来的金九楼市来了一剂强心针。*近新盘供货量猛增，部分供给充足的区域，依然呈现一房难求的局面。但仍有区域严重缺货，惠州楼市的金九走向，张国香以及李凡也给出了相同的预判，“供给的短期爆发，让之前供应不足的情况得到改善，市场将会向着平稳的方向发展。

*后，给大家放个小彩蛋：金山湖新拍地块附近新盘，中骏柏景湾——21万㎡金山湖社区，中骏景字系品质产品，主推99--125平米户型。10月，请期待。

土拍回顾

华侨城华润保利央企联合竞得金山湖地块

成交价超32亿元 楼面价5100元/平米

8月28日，房价君从惠州市公共资源交易中心获悉，位于金山湖挂牌编号为GP2018-8地块成功出售，成交价为32.69亿元，折合楼面价5100元/平米，由深圳华侨城置业投资有限公司、深圳市润投咨询有限公司、保利湾区投资有限公司联合竞得。

据房价君了解，该地块因为起拍价超32亿，开发投资总额不得少于51.93亿，占地面积超过15万㎡，规划建筑总面积达64万平米，被称为金山湖区域土拍的巨无霸地块，吸引广泛关注。

地块现状

该地块位于待建设的沃尔玛山姆会员店的南面，惠州奥体中心的北面，紧邻金山大道和四环南路。可以在公示资料上看到，这两块地挂牌编号为GP2018-8，由JSH-B08-01-1、JSH-B08-01-2两宗地块组合而成，土地总面积超过15万㎡！

竞拍地块规划控制图

JSH-B08-01-1地块用地面积为131365平方米，计容积率建筑面积＜429159平方米（其中：住宅建筑面积＜180000 平方米，服务型公寓建筑面积 ＜85300平方米，大型商业综合体建筑面积 ＞95000平方米）， 容积率＜3. 27。

根据该规划可以看出，未来这一地块将重点打造成为居住型的一个区域，包括各种居家房地产项目以及公寓类产品和一个体量超过9.5万平方米的大型商业综合体项目。

而 JSH-B08-01-2地块用地面积为60566平方米，其中计容积率建筑面 积＜211897平方米，包括住宅建筑面积＜90300平方米，五星级酒店建筑面积＞35000 平方米），容积率＜3. 5。规划中还特别强调该地块不得建设服务型公寓。

根据该规划可以看出，未来这一地块除了住宅项目之外，还将建设一座面积超过3.5万平方米的五星级酒店建筑。

该竞拍地块依托金山大桥这一城市快速通道，从该地块前往市区东平、江北等区域都十分便捷，而且和金山湖附近的成熟居住区也都可以依托金山大桥串联成一片。因此这一区域目前已经成为惠州新的一个人居热点。目前已经有中海凯旋城、中洲天御等几个开发成熟的社区楼盘，大型体育场馆鸟巢也在附近。

另外，对于此宗地块的开发，从惠州市公共资源交易中心网站上可以看到有如下附加条件：

1、根据规划，作为JSH-B08-01地块的出让条件之一，取得JSH-B08-01地块土地使 用权者须按照本《告知书》的规划要求和惠城区教育部门提出的建设标准承担JSH-B08-02 地块*的建设，建成后无偿交给教育部门作为公办*使用。而JSH-B08-02地块计箅指标用地面积为24362平方米，办学规模为36班*。

2、JSH-B08-01-2用地配套的幼儿园也被要求应与项目同步规划、同步建设、同 步实施。

3、该规划书中还明确规定，大型商业综合体和36班*应纳入首期建设工程，JSH-B08-01-2地 块至少应有一栋建筑物的建筑高度多150米。这也就意味着未来这一区域在住宅项目开发的同时，*就会同期开发，商业综合体也会同时开发。避免出现住宅项目开发后，配套的教育以及商业资源无法跟上的情况。

东平地块同日售出 成交价1.33亿元

同时，位于东平的一宗挂牌编号为GP2018-7的地块也将于今天早上出售，起始价为1.17亿元，成交价1.33亿元，由惠州市群星房地产开发有限公司拿下。

根据惠州国土局信息显示，该宗地块位于惠城区东平窑头，地块占地面积8225平米，规划建筑总面积不大于23030平米，容积率不大于2.8，建筑密度不大于38%，绿地率不小于25%。

根据资料显示，该宗土地性质为商服用地，土地使用年限为住宅70年、商业40年。

该宗地块所在位置为东平赛格假日广场旁，地块周边已有多个成熟小区，如东方威尼斯、东湖花园5区、光耀荷兰水乡等。地块旁还有惠州一中实验*。周边生活、商业配套成熟，大型商超有永旺惠州购物中心、隆生广场。根据交易须知显示，该地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，具备动工开发所必须的其他基本条件。

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