半年报 | 平安入股华夏幸福首份成绩单：净利增长近三成

导 读

“另类地产”还是“产业新城运营商”？

地产壹线 张心梦 发自北京

平安人寿入股后，华夏幸福交出首份成绩单。

8月28日晚间，华夏幸福发布2018年中期业绩报告，报告期内，公司实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%，其中，产业新城业务园区结算收入额151.44亿元，房地产业务签约销售额638.12亿元，其他业务（物业、酒店）销售额15.48亿元；公司签约销售面积共计712.37万平方米；公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为887.63万平方米。

截至6月30日，华夏幸福营业收入349.74亿元，同比增长57.13%；实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元，同比增长29.05%。

从负债来看，上半年，华夏幸福融资1128.8万元，平均融资成本6.14%。在反映发行人偿债能力的指标中，截至6月30日，华夏幸福资产负债率为82.1%，比2017年末的81.10%小幅上升。利息保障倍数从2017年末的3.59降至3.02。

上半年货币资金425.89亿元，大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元；公司经营活动产生的现金流量金额为-78.18亿元，其中第二季度为17.85亿元，现金流有所改善。另外，华夏幸福上半年预收款项1433.15亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

01

平安系持股19.88% 融资成本6.14%

今年7月10日，华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司（华夏控股）、平安资管及华夏幸福实际控制人王文学签订《股份转让协议》，约定华夏控股通过协议转让方式，向平安资管转让5.82亿股公司股份，占上市公司总股本的 19.70%，转让价款共计137.7亿元。平安人寿成为华夏幸福二股东。

上述股权交易还附带对赌协议：华夏幸福对平安资管做出业绩承诺：从2018年起连续三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即不低于114亿元、144亿元、180亿元。

8月10日，华夏幸福公告， 华夏控股、平安资管、王文学及中国平安人寿保险股份有限公司签订《股份转让协议之补充协议》，约定华夏控股将《股份转让协议》项下的标的股份过户至实际受让方即平安人寿的股票账户。根据补充协议的约定，标的股份过户至平安人寿股票账户后，平安人寿将成为公司股东。

此前，平安人寿持有华夏幸福524.3万股，占比0.18%。根据半年报，平安资管和平安人寿为一致行动人，股份转让后，平安系持股比例为19.88%，华夏幸福二股东。华夏控股与及其一致行动人鼎基资本管理有限公司持股将从62.37%变为42.67%。

平安的地产版图极为庞大，除了华夏幸福之前，它还是碧桂园、旭辉的第二大股东。

除了引入股东外，华夏幸福还在寻找融资渠道。2018年5月与中信银行签署《战略合作协议》，由中信银行提供总额达315亿元的集团授信额度。截至报告期末，公司合并口径获得的集团授信额度合计为3,565亿元，其中已使用授信额度约为632.68亿元。

融资成本方面，本期公司融资加权平均利息率为6.14%，其中银行贷款的平均利息成本5.99%，债券平均成本为5.95%，信托、资管等其他融资的平均利息成本6.83%。

报告期末公司融资总金额1,128.82亿元，其中银行贷款余额454.78亿元，债券(票面)融资规模487.91亿元，债券期末余额485.06亿元，信托、资管等其他融资余额188.98亿元。

02

走出大本营 京津冀以外销售占比大幅提高

上半年，华夏幸福新增签署产业新城与产业小镇PPP正式协议10个，其中8个为产业新城项目，2个为产业小镇项目，全部位于非京津冀区域。。

一直布局在京津冀地区的华夏幸福，这一趋势在上半年首次逆转。京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米，占总销售面积比例达到45.68%，较去年同期增长293.88%；环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.30%、10.69%，环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极；京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到38.63%，较去年同期提升25个百分点。

2018年上半年，公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。数据显示，上半年非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%；新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

与环京区域主要是“独占”股权形式不同，在环京以外区域，华夏幸福采取开放合作战略。2018年2月，华夏幸福子公司与旭辉集团子公司在嘉善区域内联合竞得两块土地。在环南京区域，华夏幸福跟东原、弘阳等地产企业已开始开展合作。

从某种程度上看，华夏幸福走出京津冀大本营是一种主动行为，也可以认为是一种被动行为。数据显示，2018年二季度，华夏幸福住宅的销售均价为7785/平，而在2016年二季度，均价为10470/平。

价格缩水的背后是环京区域政策的严控。2017年3月1日，廊坊市规定主城区和其他临近区县，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房*款比例不低于50%，之后又加高门槛称，没有3年社保或纳税的不得在当地买房，且补缴的社保或纳税无效。而涿州、怀来等环京地区也同时出台限购政策。

在2018年2000亿元的销售目标占比中， 华夏幸福总裁孟惊曾说过希望“环京和外地各占一半”。

值得一提的是，8月有媒体报道称，因战略收缩，华夏幸福天津事业部已就地解散。华夏幸福相关负责人表示，由于项目推进不力，上市公司进行业务调整，的确关闭了产业新城天津事业部，地产业务不受影响。