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为什么恒大能快而不乱,一路蜕变?因为这几项关键的战略调整

来源:地产锐观察   发布时间:2018-08-29 00:00:00

开篇先来看下中国恒大(3333.HK)2018半年成绩单:

  • 总资产17699亿,创行业*纪录;

  • 净资产3245亿,创行业*纪录,同比增34%;

  • 营业额3003.5亿,创行业*纪录,同比大增59.8%;

  • 毛利润1088.6亿,同比大增61.8%;

  • 净利润530.3亿,同比大增129.3%;

  • 净利率17.7%,同比增5.4个百分点;

  • 核心利润550.1亿,同比大增101.5%;

  • 核心利润率18.3%;同比增3.8个百分点;

  • 现金余额2579亿。

  • 多项核心指标继续保持行业*,齐帅帅的排列令人羡慕。如果数字看着干巴巴,那用下面这句话可鲜明展现恒大这半年来的惊人变化:

    恒大半年净利润大于“碧万保绿”四家龙头房企之和。

    为什么恒大能快而不乱,且一路蜕变呢?

    地产锐观察认为,主要在于恒大做了超前的且契合当下金融监管及楼市调控环境的关键的战略调整。

    01

    降负债,改善资本结构

    在金融去杠杆的大背景下,从2017年开始,恒大就开始向“低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”。这一战略转变使得恒大如今能够轻松应对房企融资难、融资贵的严峻形势,仍是各类金融机构抢着合作的优良伙伴

    如地产锐观察昨天(8月28日)发的文章所述,目前房企融资十分紧张,成本一路走高,且业内一致预判下半年乃至到明年房企融资会越来越难。

    这与金融强监管的大势以及房地产持续的高压调控有关。

  • 资管新规卡死银行理财资金为拿地配资,而这是此前房企融资的重头戏;

  • 信托虽然仍能包装为房企拿地配资,但头上悬着的监管大棒可能随时落下,且持续的房地产调控影响了高净值客户对地产资管产品的青睐,募资端销售变难;

  • 地产基金虽然灵活,但被禁止向16个热点城市的普通住宅项目投放,且和信托一样,禁止为拿地做债性配资,且同样存在基金产品代销困境,募资困难。

  • 恒大2017年上半年提前迅速还清1129亿永续债,为恒大节省大量利息支出,释放巨量利润空间。

    2017年成功引入1300亿战略投资,投资者包括山东高速、苏宁、深业集团、正威、中信、深圳广田等,实现净资产大幅增加。

    通过综合施策,恒大整体降低了公司负债率。据半年报,截至2018年6月底止,恒大负债率降低56.4个百分点,至127.3%

    中期业绩会上,中国恒大副主席、总裁夏海钧还表示,今年下半年目标是下降到114%2019年中期降至100%,到2020年降到70%,公司未来的目标是净负债率维持在70%左右,这也是行业认为合理的水平。

    恒大负债率下降,获国际投行看好,提升了公司财务安全性,为应对房企普遍遭遇到的融资困境创下了有利的局面。截至2018年上半年,恒大现金余额2579亿,行业*,未使用银行授信2010亿,充沛的现金流为恒大稳健经营也提供了有力保证。

    与此同时,对永续债的清偿也大大释放了股东利润。2016年及2017年年度股息即将派发,2018年股息也预计在明年3月派发,每年都不会缺席的远高于银行存款利息的分红派息,以及目前远低于同行的市盈率,也让恒大股票成为投资者追捧的蓝筹股。

    02

    优化项目布局,提高准入标准

    如地产锐观察昨天(8月28日)发的文章所述,无论是银行还是信托,这些房企的金主爸爸们目前普遍对位于三四线城市的地产项目融资划下了红线,即便项目是位列全国销售榜单20强房企的也不例外。

    而恒大早已开始优化其项目的城市布局,从“规模型”向“规模+效益”进行转变。

    一方面,提高三四线城市的项目准入标准,重点深耕一二线。

    比如,三四线城市的项目,规定了离市政府或商业中心的空间距离(根据城市GDP和人口不同,一般在3-5公里,特色小镇项目可以远些)、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等。

    半年报显示,恒大土地储备达3.05亿平方米,平均土储成本为1683元/平方米,为龙头房企*。目前恒大已进入全国228个城市,项目总数822个,其中重点深耕一二线,一二线城市土地占比68%

    如果算上大量未纳入土地储备的旧改等项目,恒大土地储备总规划建面高达7285万平米,合计可提供约5万亿的可售货值。

    另一方面,恒大今年明显加强了营销力度,集中解决去化问题。

    在内部管理上,各部门工作前置,计划倒排,强化考核,按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。而金主爸爸们房企融资准入的“白名单”中,房企销售及项目的去化能力已成为重要参考因素之一。

    03

    进一步强化多元化产业布局

    房地产行业已经发生深刻转变,地价高企及销售限价双重挤压下,利润空间持续压缩,单做住宅的开发商*后可能沦为只会“造房子”的代建商。所以很多房企都在努力探索“地产+产业”转型。

    今年年初,恒大提出要积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

    恒大旅游业务,包括海花岛等13个文旅项目,总在建面积1285万平方米;还有河南开封恒大童世界项目,规划建设世界*童话神话主题乐园,争取2020年投入运营。

    健康养生业务,主体是在香港上市的恒大健康(00708.HK),包括整合养老养生、健康管理、医疗保险等资源的养生谷,全国布局9处。

    高科技产业,今年4月,恒大与中科院签署全面合作协议,恒大计划未来十年投入1000亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域;今年6月,恒大入主美国新能源汽车公司法拉第未来,正式进军电动汽车市场,打响进军高科技的*枪。

    多元化的产业布局,也为恒大未来发展奠定了无限的想象空间。

    据恒大总裁夏海钧透露,公司下半年可售货量约7000亿,只需要销售50%就可以实现3500亿。这意味着恒大2018年全年销售突破6000亿几无悬念。

    地产锐观察认为,金融强监管及房地产调控的持续高压下,强大的资金实力强有力的控制成本能力,是恒大在当前房地产行业逆境中仍然能够领跑的强大后盾。

    从规模之王,到利润之王,恒大一路在蜕变。未来的恒大,会是什么样子呢?

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