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重庆4.0时代:西进战略+商圈扩容,杨家坪商圈的下一个价值获取机会可能就在这里!

来源:楼市头条   发布时间:2018-08-31 00:00:00

判定城市中心的价值,“辨识度”是很重要的标签。

比如,海德公园一号是伦敦泰晤士河畔、毗邻肯辛顿商业中心的世界第二顶豪;纽约曼哈顿旧城改造中,ONE 57是独一无二的地标……

判定一个城市的板块为“城市中心”,*重要的“辨识度”之一可能是地标式的商圈组群。

而将其套用到重庆城市区域发展的脉络中,这个判定标准同样适用。

对老重庆人来讲,除了切身体会到城市经济发展带来的生活水平提高以外,*深刻的感受应该是亲眼见证了重庆缔造的城市奇迹:

两江新区拔地而起,主城各区日益繁荣,数百公里规划地铁四通八达,还有各种商场、*……让人应接不暇。

但要说一直以来占据老重庆人心智的城市中心板块,重庆主城各区明显更加有优势。

过去十年,两江新区凭借重庆“北拓”战略成为后起之秀,其余主城各区的城市功能虽被重新划分,但由于重庆五大传统商圈分布主城各区,商圈经济促使其城市中心的地位依旧,其中九龙坡区尤具代表性。

里面有两个原因:

其一,不管过去(重庆传统工业大区)、现在(2017年排GDP排名第二)、未来(重庆4.0时代中的都市功能核心区、杨家坪商圈扩容),都是重庆*具代表性的区域之一;

其二,随着城市多中心协调发展的战略推进和时间的推移,九龙坡区城市核心功能被分流和弱化。但作为重庆主城的核心区域,在用户心中九龙坡区是重庆一张独有的名片。

如果在重庆西进战略的版图中找寻*具辨识度的商圈组群,九龙坡区的杨家坪商圈可能是*符合标准的那一个。

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有观点认为,重庆之所以制定西进战略,是因为西部地区是基于成都和重庆相对的城市空间关系以及主要经济腹地融合之地,成渝四条高速公路和两条铁路线均穿过西部地区,是成渝经济圈中的重要门户。

而经过多年的建设,西部地区作为下一个核心发展区域的几个条件已经具备:

1、城市交通上,中梁山隧道的扩容改造工程在2017年底已经完工投用,在现有2洞4车道的基础上,两侧各增添一个隧道,形成4洞8车道的通行能力,这意味着,重庆“西进”的一个重要交通瓶颈已经打通;

2、高铁经济发酵,重庆西站于2017年年底投用,该站为西部地区在建的*客运综合交通枢纽,也是渝黔、渝昆、兰渝、襄渝、川黔等高铁线路的始发终到站。当中国全面进入高铁时代后,一个高铁站的影响力不亚于一座机场,而加速高铁建设,对进一步提升重庆“一带一路”和长江经济带联结点功能,具有十分重要的战略意义;

3、环境上,重庆西边有植被茂盛的中梁山脉,有宜居的自然环境;

4、产业结构上,越来越多的高新产业开始在九龙坡区的金凤和沙坪坝区的西永聚积,再加上璧山区和永川区的工业正在强势崛起,重庆西边的经济实力出现了大幅提升。

依据交通在哪里,人才就在哪里,城市发展方向就在哪里的不变法则,西部地区无疑在成渝经济圈合流的背景下,占据天时地利人和。

可以说,重庆西进战略所锚定的,是城市未来十年的经济发展机遇。

而重庆的经济基本面,每年的GDP增速已经是*的背书。

2014-2016年重庆经济增速持续为全国*,增速在10.7%-12.5%之间。2017年,重庆GDP总量19500.27亿,位列全国第五,仅次于北上深广,常住人口已经超过3000万。

这样的经济活力和爆发力,很多强二线城市都难以望其项背。

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未来十年,重庆城市西进战略可以作为锚定下一个重庆发展核心区域的重要依据。而在西区的各大区域结构中,九龙坡区被定位为重庆4.0时代中的都市功能核心区

可能你会问,为什么*具辨识度的区域是九龙坡?

原因很简单,九龙坡有独特的三个标签:

1、重庆传统工业大区,它代表九龙坡曾经的发展历史;

2、GDP和人均收入重庆第二;

3、空气质量优良天数主城区*。

而在这其中,强大的财政支撑是九龙坡在工业区背景之下,让其成为辨识度极高的城市中心的重要砝码。

2017年,九龙坡区的GDP为1135亿,在重庆主城各区GDP排位中位列第二。

而九龙坡区独特的城市区位,则是城市中心腾飞的必要条件。

这主要体现在以下几个方面:

1、独特的区位:九龙坡处在重庆市西南部,东邻渝中区,南接大渡口区,西连璧山区、江津区,北毗沙坪坝区,是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组成部分;

2、完善的交通网络:道路系统三横三纵,全城交通路网的打造,无论是乘坐轻轨、公交还是自驾出行,轻松通达主城各区;

3、完整的商业形态:杨家坪业态包含高端商业办公(高端写字楼环绕)、商业圈(万象城),是九龙坡区商业形态*为成熟,且人流量*为密集的核心地带;

4、独有的生态环境:九龙坡区旅游资源以自然景观及人文资源为主,主要有重庆动物园、黄桷坪文创基地,四川美术学院等。

这种种独特优势,反映到土地价格上,便是九龙坡区的土地成交量占主城3.3%,楼面价7197元/㎡,价格在主城各区中排名第二

从上图可以看到,九龙坡区的土地供应紧张程度仅次于渝北江北区域。

土地供应稀少,后继供应发力;住房供应稀少,热点区域如杨家坪、盘龙、华岩等基本处于“无房可售”状态,九龙坡房地产市场已经进入开发下半场,已经是市场共识。

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土地供应稀少决定土地价值,土地位置决定土地价值,随着九龙坡“内拆外扩”的时代到来,其核心区域价值将更加凸显,而杨家坪商圈恰好位于GBD的核心地带。

啥叫GBD?英文全称是Government Business District,也就是行政中心所在区域。在地产圈,房企判断地块价值的核心因素之中,GBD是必争之地。

多年的城市发展经验告诉我们,无论是CBD或CLD,大多数都是纸上谈兵阶段,*稳的赢家永远是GBD

因为从城市发展来看,无论商业、教育、医疗或娱乐,所有好的资源,都会向“资源调配者”身边聚拢,造就“区域价值高地”。

而九龙坡区政府的所在地,就在杨家坪商圈之内。

值得注意的是,杨家坪商圈自2014年起开启北拓南延、西进东扩的商圈扩容阶段。

预计到2020年底,杨家坪商圈将形成约2.5万平方公里、200万方商业商务集群规模,成为重庆的第三个千亿级商圈

同时,九龙坡区将重点打造杨家坪综合服务楼宇集聚区等八大特色楼宇集聚区,大力发展楼宇经济,目标是打造税收超5亿元的特色楼宇3栋、税收超1亿元的特色楼宇20栋。

根据规划,杨家坪商圈扩容的目标是到2020年九龙坡区的常住人口达到150万人。

这也意味着,在可预见的城市发展规划中,升级之后的杨家坪商圈,其商业形态包含高端商业办公(高端写字楼环绕)、高端商业圈(万象城、步行街、数码中心等),是九龙坡区商业形态*为成熟,且人流量*为密集的核心地带。

GBD+商业扩容的双重效应之下,杨家坪板块早已经是一片热土。

那么问题来了,杨家坪商圈还有“价值获取”的机会吗?

判断一个项目是否具有价值,一般有这么几个维度:

1、土地价值是否无可替代;

2、区域位置是否在核心地段;

3、企业是否擅长做这类产品,这类产品在当下楼市或者区域是否具有稀缺性。

杨家坪商圈扩容,未来商业商贸、高端楼宇经济、科技信息三大支柱产业不仅将成为区块发展的全新引擎,而且将带动整个板块成为九龙坡区的心脏,土地价值几何不言而喻。

而杨家坪扩容以后的产业聚集效应带来的高端人才的聚集,意味着海量的高端居住需求。

从地段选择上,商圈辐射半径之内兼具社区氛围与交通连接的项目才是这类城市精英理想的*居所选择。

这一点,位于杨家坪商圈核心半径之内的*中寰可能是为数不多能同时满足上述选择的新盘

首先,交通上,*中寰距离轻轨2号线动物园站300米通往大坪、解放碑;1公里内拥有4个公交站(毛线沟站、动物园站、西郊支路站、轨道大堰站),总计20余条公交线路,居住在中寰的城市精英可轻松通往江北、沙坪坝等区域。

*中寰在畅享交通便利之余,周边购物中心、动物园、**等城市资源应有尽有,基本都在步行范围之内,这在杨家坪商圈内是资源聚集地;

而从项目本身来看,*中寰主打产品为小户住宅公馆,主力户型是建筑面积在30-47㎡的小户型,且项目配套物业为*旗下物管,能够更好的满足高端人群的居住需求。

综合来看,对于具备一定的经济实力但对于高端改善类豪宅等支付能力较弱的人群,*中寰项目或许是一个不错的投资选择。

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