在环京高价购房，现在该割肉抛房还是持房待涨？

文｜叶书利

壹书生问：

您好，老师！有个问题现在很纠结，2016年在香河以14500/平买的房子，现在房价已降到了11000/平，现在还款压力很大，我是该坚持下去还是现在出手卖掉，望赐教，谢谢老师。

壹书生说

在时下的环京楼市，壹书生 （环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang） 认为，这是较为普遍的典型疑问。为了更好地回答此疑问，壹书生将该疑问拆解成四个小疑问，以便更进一步地加以解剖。

A,房价为什么跌？

包括香河在内，环京东南片区的北三县及廊永固霸在去年6月后经历了一波较大幅度地跌价，主要原因有三：

首先，三年社保式调控下导致的“不让买”。

去年6月，北三县及廊永固霸文，即廊坊除了大城外的所有区域，出台了三年社保式调控政策，要求当地*、当地三年社保或三年个税纪录的人方可在当地购房。而值得注意的是，环京*的接盘者则是不在环京纳税的北京上班族，于是该调控既杀死了投资者，也杀死了真正的刚需客。

在“不让买”的强压政策下，环京的供求关系被人为改变，*终导致房价下跌。这也是本波环京房价降价的主因，但这是行政性的降价，不是市场化的降价。

其次，北京在跌，所以环京跟随跌。

去年317调控后，北京房价进入了新一轮的盘期。相应地，作为北京房价圈的环京楼市，比如香河，也相应进入了盘整期，这是楼市周期性降价。

第三，2015年5月以来，环京房价涨势过猛，导致冲高的市场化回落。这是市场化降价。

换句话说，去年6月后，北三县及廊永固霸文本轮房价的降价，主因是“不让买”催生的行政化降价，而另外两个次因则是楼市周期性降价和房价冲高后的市场化降价。

B,区域价值是否在提升？

买房投资，本质上是购买了一张目标城市的股票：目标城市的吸引力在上升，这张股票就在*，相反亦然。

那么副中心圈层的香河，区域价值在提升还是下降中呢？答案不言而喻：在提升中。

首先，目前，通州的北京新政府大楼已基本完工，今年北京政府相关部门会启动东迁，届时东六环将成为真正的新北京中心所在地，而在副中心圈层的香河的区域品牌价值正在大幅提升中。

其次，按照此前的时间表，北三县与通州一体化规划将于年底出台。可以预计的是，该规划的出台，标志着包括香河在内的北三县在产业、公共配套服务等方面全面北京化。

第三，在北京产业向外疏解的背景下，香河的智能制造、机器人产业、商贸物流业等正在特色化崛起中，以助攻香河区域价值的提升。

也就是说，香河的区域价值正在大幅提升中，鉴于此，从中长期来看，香河是一个具备投资价值之地。

C,未来房价走向如何？

对于香河房价的走向，主要观点如下：

首先，目前已在底部。

在此前的文章《》中，壹书生已得出结论：包括香河在内的环京北三县、廊永固，大概率已处于底部。

短期催涨的因素主要有三：

1，廊坊人才引进已确定推出，目前已处于倒计时，详情可见此前的文章《》。

目前的主要疑问在于，什么时候推出、力度有多大等。但不管怎么说，廊坊人才引进的推出对于北三县及廊永固都是催涨作用，至少可起到托底作用。

2，一体化利好正在不断释放。

这些一体化利好的释放，因为短期调控面的强控原因，不一定会带来短期房价的上涨，但却在夯实副中心所涉及的北三县及北京新机场圈层的廊永固霸涿等地的城市基本面，对楼市会起到短期托底、中长期催涨的效用。

3，北三县及廊永固的房价，目前已处于跌无可跌的状态。

当全国7月房价均价已达8700元、不少三四线城市房价向2万进军、大量县城房价冲击1万时，目前京津冀一体化下环京*得利者的北三县和廊永固，其时下的房价确实处于跌无可跌的状态。

不过也得理性地注意到，目前影响北三县及廊永固房价走向的因素中，也存在一个短期的催跌因素：房企的缺钱程度。具体来讲便是华夏幸福和荣盛发展的缺钱程度。

不管是华夏幸福还是荣盛发展，尤其华夏幸福，其在环京楼市具备定价能力。当他们越缺钱，相应地，降价回收现金流的压力越大。相反，越不缺钱时，在一体化利好刺激下，惜售或涨价的冲动越大。

概括来说，北三县及廊永固房价已大概率处于底部，短期催涨因素主要有跌无可跌的房价、一体化利好释放和渐行渐近的人才引进。而短期的*催跌因素则是房企的资金饥渴程度。

其次，中短期仍会以稳为主。

短期来说，房价大涨的概率不大，中短期仍会以稳为主。

第三，中长期必大涨。

经济学的价值规律告诉我们，价格可以暂时偏离价值，但只能是暂时的。伴随副中心的建设推进及北三县与通州的渐次一体化，包括香河在内的北三县房价仍有较大的上涨空间。

D,该抛还是该留？

在介绍了偏宏观的上述相关疑问之后，回到本文的核心疑问：此前高价买进的房，现在该抛还是该留呢？

首先，如果是因为家庭杠杆率过高，家庭资金链动作不畅，该抛就得抛。

在国家去杠杆的背景下，资金链是*重要的。如果再不抛房，明天家里就断粮了，再有价值的房产也得抛，毕竟“活下去”比什么都重要。

其次，如果不缺钱，建议持有，但做好中长期持有的思想准备。

目前的香河，一方面，区域价值正处于历史性提升中。另一方面，由于过严的调控，导致目前的香河房价已处于被低估状态，且现在卖房，还不一定好卖，因此目前不是个抛房的好时机。因此如果不缺钱，为什么选择在一个*点时抛房呢？

不过，持房待涨的话，也做好中长期持有的准备，因为短期房价大涨的概率不大。

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