宁波楼市转凉，这类楼盘率先感冒

以目前宁波房价，总价在400万以上的楼盘，被称之为高端改善型楼盘，简称高改盘。去年以来，受地价上涨的影响，宁波高改盘扎堆，动辄139平四房起步，成了高改盘的标配。

尽管总价不低，但在6月以前，许多高改盘开盘即遭哄抢，不是日光也是月光，买豪宅就像买白菜。但随着房贷的收紧，市场被迫冷静下来，一些高改盘逐渐露出疲态。

8月初加推的江东新世界、江北万象府二期、东部新城宁玥府，以及新开的江北姚江晴雪等，开盘销售率都在30%-40%左右，相比前几个月似有天壤之别。自2015年以来这一轮牛市，改善一直是市场主旋律，改善型楼盘特别是高改楼盘，是市场绝对的火车头。

现在，这个火车头似乎慢了下来。

一、▏高改潜力消耗殆尽

2007-2010，是宁波楼市*轮大牛市，在那之前只能说是序章。这轮大牛市不仅房价涨了3-4倍，市场成交量也放大了好几倍。这波购房者到了2015年，陆续都进入了置换周期，于是推动了这一轮改善型牛市，从2015年一直持续到2018年。

经过3年多集中消化，目前宁波的改善型需求已经后劲不足，有需求有能力的改善型客户，基本都在这个周期内换过一轮了。自2017年下半年开始，投资性客户开始接棒，也可以认为，自2017年下半年开始，宁波楼市逐渐进入泡沫期。

股市里有句话，韭菜也需要时间培育，楼市也是如此。当这波改善需求被消耗掉大部分后，市场需要一段时间来重新集聚能量。

二、▏房价越高改善越少

伴随换房潮的，是宁波房价的突飞猛进，从2015年开始到现在，宁波大部分房子价格涨了一倍。过快上涨的房价在一开始的时候会刺激大家尽早下手，所谓买涨不买跌，但到后来，越来越高的价格*终会对销售带来反作用。

经济学中价格越高需求越少的规律，对房地产同样适用。

有人说我是以旧换新，以小换大，房价上涨我原来住的房子也涨了，压力并不大。但所谓改善，肯定是新房比旧房更大更贵，比如原来住90平的，改善买140平，来去差了50平方，再加上旧房单价比新房低，一来一去总价可能就差了近200万，再想想上浮20%的房贷利息，这个换房压力不可谓不大。

3年前买一套140的房子，可能也就200万出头一点。

三、▏二手房低迷改善难

所谓改善，一般都要卖旧才能买新，但目前宁波一二手房价格倒挂，给卖旧带来了很大难度。6月以来，宁波二手房交易量呈现跳水式下跌，除了政策和季节性因素外，二手房价格普遍高于一手房是重要原因。

不是迫不得已，谁愿意花比新房更高的价钱去买二手房。

如果二手房卖不掉，新房也就买不进来，很多客户在打预算的时候，是根据目前的行情价来估计的，如果降价卖掉旧房，不仅心里一百个不愿意，买新房的资金也会出现缺口。

二手房市场的低迷，*终会影响到一手房改善型楼盘的销售。

集中消化、房价太高、一二手倒挂等都对改善型楼盘带来了困难。老司机判断改善型客户也可能出现改善降级，即原本打算买400万的新房，现在考虑买300万，原来打算高改楼盘的，现在变成一般改善。

所以高改楼盘可能率先低迷，更低层级的改善楼盘或许还有一段好日子。

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