深圳核心指标：新建、存量住宅价格走向分化，成交量叠创新高！

商品住宅成交价

新建、存量价格走向分化

8月份，深圳新建商品住宅成交均价为54,089元/㎡，环比微跌0.1%，总体呈趋势性下降形态。（微信公众号：价值领地）

新建住宅均价水平从2016年9月（“深八条”发布）61,600元/㎡碎步下行，累计下跌7,511元/㎡，累计跌幅12.2%。限价、限购、限贷政策导致新建商品住宅成交数据严重失真。

由于新房受政策调控影响极大，甚至每个月成交新房可能不是一类的物业，以新房成交价判断房价的走势有一定误导性，存量住宅成交价能更真实地反映市场情绪。

更具指标意义的世联EVS深圳存量住宅成交均价为51,004元/㎡，延续了此前的趋势环比上升1.6%,走势相当坚挺。

数据来源：世联EVS数据平台

7月31日，中央一锤定音“坚决遏制房价上涨”成为下半年的核心政策导向，全国楼市再下猛药，预防市场可能出现的反弹，效力直接作用于下半年。

继2016年“深八条”后，深圳时隔21个月再次出手严控，发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对企业进行限购、对商务公寓进行限售、对个人实行限售，抑制离婚炒房，全面封堵政策缺口。

此次深圳调控政策，进一步挤兑了市场的投资投机需求，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险，精准调控，为楼市投机降温。

此次政策是继“三价合一”后的持续收紧调控政策，进一步挤压投资投机需求，尤其短炒客及机构投资，短期内深圳住宅的成交量将会受到一定冲击，成交价波动性趋向稳定。长期来看，新政不但未增加住宅的供应量，限售也减少了存量住宅的供应，一定程度上收紧了房子的流动性，无法从根本上解决深圳的供需矛盾。深圳楼市长期走向将与宏观经济状况，住房供应政策，租售政策以及信贷政策紧密相关。

商品住宅成交量

成交活跃、叠创新高

今年房企融资成本较高并且融资难度大，房企逐步放弃价格博弈，供给加快释放，新增、存量住宅均成交活跃。

新建商品住宅成交量连续4个月增长，成交35.4万平方米，环比上涨3.4%，创出近两年以来新高。

本月热 销楼盘包括亚迪三村、华润城润府三期、海上世界双玺花园（三期）、京基御景中央花园二期、天健公馆等。市场以刚性需求的释放为主，中小户型、低总价热 销。90平方米以下中小户型成交套数占全市一手住宅总量的55%，三房及以下户型占总量的78%，刚需盘成为楼市的主力军。

宝安和龙岗是8月新盘市场的主力成交区域，在康达尔山海上园、满京华云著花园、金亨利瑜璟苑、勤诚达正大城花园、玖悦雅轩、前城滨海花园、凤凰天誉华府等刚需盘的热 销下，宝安区成交1,643套新房住宅，占全市总量的45%。龙岗区成交1,595套新房住宅，占全市总量的43%。

8月存量住宅市场成交58.0万平方米，环比上升3.0%，成交非常活跃，创春节以来新高。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳“三价合一”政策增加了存量房置业者的购房成本，部分片区业主卖房热情有所下降，但从近期住宅成交数据看，“三价合一”影响一直未显现。

市区存量住宅房价收入比

23.9倍，动态平衡

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。本指标研究重点为主城区梅林一村、百仕达花园、蔚蓝海岸、桃源居、金地梅陇镇、桂芳园等各区住宅成熟大盘。

世界银行1998年对96个国家或地区进行统计，房价收入比平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。其中*收入地区平均为13.2，中等收入地区为9，高等收入地区为5.6。

2018年上半年，深圳居民人均可支配收入29,799元，名义增长8.3%，实际增长5.7%。8月份深圳房价收入比为23.9倍，深圳成熟大盘平均与居民人均可支配收入步调一致，保持动态平衡。

在“房住不炒”政策指引下，深圳房价收入比虽然两年以来趋势性回落，但仍远超北上广以及全国总体水平，房价负担超越号称“美国房价冠 军”的洛杉矶（8.8倍）、“北美洲房价冠 军”的温哥华（11倍）以及“全球房价之巅”的香港（19.4倍）。

（以上对比，还没有考虑中国的住宅面积是建筑面积加公摊面积，其他国家一般是只算套内使用面积。）

数据来源：世联EVS数据平台

市区存量住宅租售比

880倍，再次下行

售租比指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，数值越低说明租金回报率越高，表明此类房产投资潜力较大。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据世联EVS数据平台监测，住宅租金水平今年连续八个月上涨，8月全市商品住宅租金环比继续上涨。深圳8月份市区存量住宅租售比下降至880倍。静态租赁回报率仅1.3%（低于一年期定存基准利率（1.5%），在全国主要城市租金回报率中名列倒数第二（仅高于厦门）。

无论从绝对水平还是相对水平来看，深圳已跻身全球*房价城市的行列。从租金回报分析，住宅租售比失调，非理性繁荣客观存在，只能以资产思维来突破数据局限。

一手住宅库存去化周期

7.7个月，调控用力过猛

指一手商品住房月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。

业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）商品住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

数据来源：世联EVS数据平台

深圳一手住宅库存去化周期急降至7.7个月，去化周期远低于调控目标，市场调控有“用力过猛”之嫌。

截至8月底，新建商品住宅可售面积回升至208万平方米，库存总量下降趋势显著，为近几年*位。深圳土地的紧缺，新房供应量远远不能满足市场需求，现行政策短期内无法大幅增加商品住宅的供应量，难以从根本上解决供需矛盾。（微信公众号：价值领地）

随着传统的“金九银十”销售旺季来临，开发商将加快推盘速度。9月全市23个新房项目有入市意向，部分项目已经开放营销中心或样板房，龙岗、坪山仍是供应大户。

一手住宅销售明细表

数据来源：世联EVS数据平台、深圳规土委（官方数据存在滞后）

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