未来3年的中国房地产会像海南楼市一样吗？

从3月30号出台热点城市的限购政策，到4月13日“自贸区、自贸港”新政公布，再到*后4月22日连夜宣布全岛限购，短短一个月不到，从当头棒喝到幻想狂欢，再到美梦破碎，海南投资客们、炒房客的心理历程可谓是一波三折，如过山车般刺激。于是很多人给海南楼市要“凉凉”的论断。如今4个月过去，在强劲的调控下，海南楼市如“专家”们所愿，全面崩盘了吗？

数据显示，海南全域限购政策实施四个月后，房地产市场整体交易已经进入“冰冻期”，售楼中心销售人员比购房者多，市场进入“量降价涨”模式。

▲7月份全国70城房价数据

数据显示，今年1-7月，海南全省固定资产投资同比下降7.7%，降幅较上半年扩大2.9个百分点，其中房地产开发投资同比下降9.0%。在销售方面，房屋销售面积988.82万平方米，累计下降31.3%。但与此数据相对应的是，海南房价已经连续多月出尽了“风头”。根据国家统计局发布的房价数据，海口和三亚的新建商品住宅环比涨幅已经连续3个月位于涨幅榜*梯队，保持2%以上的涨幅，其中尤以三亚为甚。

另一方面，在强劲的调控下，海南楼市呈现出两极分化的趋势——西线炒房客退场，房源售罄却无新盘上线，楼市冷清；东线刚需仍在，以海口、三亚打头的东线城市依然涨势惊人，加推不断。

为什么会产生这样的分化呢？众所周知，作为一个度假岛，海南*发达的就是旅游业。对于外来购房者来说，旅游资源以及相关配套是他们买房时*关注的因素。而海南东西线旅游景点的分布情况如下：

从图我们可以看出：海南绝大多数的3A级以上景区都在东线，西线寥寥无几，可见东线才是整个海南度假配套的精华所在。为什么在史无前例的高压调控下东线还能保持楼市活跃？因为东线城市度假的刚性需求还在，东线的度假配套更完善。对比之下，既没有刚需支撑，又没有配套顶着的西线楼市就显得岌岌可危。

话说回来，海南这种近乎“壮士断腕”一般的调控能给全国楼市带来什么警示意义呢？中国房地产市场未来的走向是否也和海南楼市一样走向分化呢？

未来三年中国楼市调控未必会像海南楼市那样拥有壮士断腕般的决心，在某种意义上“割裂”房地产与经济发展的联系，但调控趋紧是必然走势。从目前全国的的调控就可以看出来了，光是今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。未来只会越来越明确“房住不炒”的调控主题，未来的中国房价，将不可避免的在调控的强压下，曲折前进。投机的空间将被大大压缩，回报的周期将被大大拉长。

至于未来三年中国楼市是否会像海南楼市一般出现区域分化，个人认为这一点是极为可能的，正确来讲应该是城市分化。其实现在一二线城市和三四线城市分化得已经挺明显的了——人口众多、需求庞大的一二线城市房价高企，供不应求；城市配套不完善、人口基数小的三四线城市在经历过去库存和棚改货币化带来的涨价狂潮后，涨幅开始回落，虚假的繁荣后面是一个又一个无人入住的空楼盘，随着鼓励政策的取消，这些没有经济打底，没有人口支撑，没有完善配套的城市或将如海南西线城市般沉寂下去。

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