不妙！南昌楼市降温了，这群人要哭了！

每次楼市降温，房子就会滞销，房子滞销后难免会出现一批牺牲品或背锅侠。

这次楼市降温初露倪端，整体行情还在热 销下行的过程中，只不过有些楼盘过早的适应了新一轮调控政策，房子卖不动了，于是，这样一批人就成为市场行情不好下的牺牲品，他们自称是楼市降温的背锅侠

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*近，我发现一个熟悉的置业顾问又离职了！

前提是这样的：之前在某一个楼盘踩盘的时候碰到了一个非常热心的置业顾问，得知我是南昌楼市情报的编辑，还特意加了微信，需要什么楼盘信息可以随时问他。而就在昨天，他跟我说，已经离职，去了另外一个楼盘。

划重点！今年才过到9月份，就已经离职三次了！什么概念？刨去本身的性格原因不说，所处的楼盘不紧俏也是一个原因。

确实，从一个楼盘置业顾问离职的频率就是我们就可以大致判断出该楼盘的真实销售情况。如果市场真是特别火爆的话，置业顾问也不用频繁跳槽了。

更可怜的是，置业顾问可以选择主动跳槽，而策划就只能被动成为市场降温的“背锅侠”。

很久之前，策划圈就流传了这样一条名言：“卖得好，杀个策划还愿；卖得不好，杀一个策划祭天！”

我也和一位“被祭天”的策划朋友聊过这个情况，他说项目销售情况不乐观，这个责任就被他担上了成了房子卖不出去的背锅侠，特别委屈。

其实，房子卖不出去主要有四点：一是项目地理位置偏远；二是项目定位有问题；三是主打客户群体方向不对；四是楼市整体行情出现下滑。

在南昌，在这个时间点，一个楼盘房子卖不动策划成为背锅侠不是个例，毕竟有些楼盘策划总都成为背锅侠。

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其实，从今年下半年开始，南昌楼市降温的信号就非常明显。

我们可以从以下几点就看得出来：

1、土拍遇冷，再也没有前两年“地 王”频出景象。

2、前两年拍的瑶湖、新建和朝阳的地 王，迟迟不肯面市。

3、楼盘推销的电话明显变多了，以前一天只接1-2个推销电话，现在可以接4-5个。

4、各个楼盘各式各样的活动变得丰富多彩起来，只想客户到访。

5、楼盘首开放出来的量变少了，力争营造首开售罄的火热景象。

从*近楼盘开盘的情况看，根据中国指数研究院和克而瑞监测的开盘数据来看，仅有一家刚需楼盘去化率达到了100%，可谓几家欢喜几家愁啊。

根据两家监测的开盘数据，我做了一张表格，可以更加清晰地看出*近一个月的开盘价格和去化情况。

青山湖的文一锦门香溪南岸是*近去化率*不好的，去化率竟然还没达到50%。这个楼盘*的宣传卖点就是青山湖万达和一直不确定的新城吾悦。而*近，也有朋友告诉我说，这边的新城吾悦可能要“凉凉”了。

力高凤凰新天和正和溪岸同属于40年产权，一个公寓一个是住宅。虽然正和溪岸号称是住宅，但是土地性质是改不了的，落不了户，读不了书，*也必须五成，贷款*多可以贷10年。虽然价格低，但是去化率仍然没有达到100%。而力高，虽然是红谷滩的公寓，但这个价格，有这个去化率倒是不错。看来，投资的人还是蛮多的呀。

不过还是可以看出，整个市场确实有一种凉凉的节奏。只是苦了在背后操盘的策划和营销团队，就要硬生生祭天了！

3

房地产降温的消息，除了出现了“背锅侠”之外，我还看到了另外一个消息——房企出现了“裁员潮”。

前段时间，某宇宙级房企爆出减员降速的传闻，这已经是下半年以来，第三起引发大范围恐慌的裁员信息。

而今天，我又看到长江商 报发表的一篇文章——《136家上市房企半年负债超10万亿 房企裁员过冬》，其中提到绿地、长实、万科、富力、雅居乐等多家大型上市房企都传出了裁员或冻编。

文中提到，很多房企负责人在接受采访时对裁员这一说法并不认同，纷纷表示是为了“提升人才建设，优化人才结构”。而业内人士认为，很多房企用“提升人才”代替了“裁员”，只不过是为了避免该消息影响公司的业绩。

而裁员现象的背后则是，融资渠道不断收紧，严重的资金流和债务问题使房企资金回笼承压，只能砍掉不盈利的项目和部门，行业进入周期性“阵痛期”。

其实，到底大家都懂：市场好时，大家尽管招人，尽管发展，好像招人的速度永远跟不上业务的增长。

只有市场变差的情况下，才是真正检验团队实力，考验企业真实管理能力的时候。

在这种局面下，同策研究院总监张宏伟表示，裁员只是初步表现，接下来就是市场深度调整。这极有可能会从过去房价上涨比较快且幅度较高的城市率先开始，然后蔓延到全国一线二线城市。

沈昕表示，随着对房地产市场的定调，结合下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，预计下半年楼市调控政策还将继续趋紧，房地产市场也将大概率出现降温。在行业面临下行的大背景下，部分房企人才调整是未雨绸缪，主动适应新形势的表现。

在降温的形势下，不管是什么大企业，锅要人背，员也要裁，毕竟盈利才是*终目的啊。

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8月7日，住建部在辽宁沈阳开了个会，其会议的核心就是一周前中央政治局会议高层对中国房地产市场下达的「73字真言」。

其实当初这73字，字里行间里都包含了中央对遏制高房价的决心。

回首上半年的市场情况，全国主要城市的调控次数就达到了260次。7月份的时候，全国楼市调控密集程度更是开始骤然加强。

合计超过60个城市发布了超过70次各类型房地产调控政策，刷新了历史记录，为什么这么短的时间内会出台这么多的政策调控呢？

因为本轮调控真的是认真的

下半年楼市降温成铁定的事实，下半年的市场行情该如何破局？

对于买房人来说，投资谨慎，刚需还是尽早上车，因为楼市降温并不代表房价会暴跌跌，“维稳”才是首要目的。

对于地产公司来讲，下半年如何提高业绩是一件很闹心的事，如果市场行情持续下滑，不知道又有多少策划总、营销总会成为房子卖不出去的牺牲品。

在这种情况下，选择企业就变的非常重要，因为市场的难关目前还未看到尽头，苦日子可能还要蛮久。

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总编 | 夏侯俊杰 作者 | 胡绮

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