北京房价趋稳后，全国性的降价潮正在冲刺中

文｜叶书利

作为环京楼市风向标的北京楼市，目前已是底中趋稳状态。然而在北京楼市趋稳背后，全国性的降价潮正在全面酝酿中。

8月北京二手房成交量同比已翻倍

限时代下，二手房市场因为更少受行政的人为干涉，所以市场数据更显真实。

8月的北京二手房市场，仍呈现5月以来的状态：以稳为主。

壹书生注意到，传统淡季的8月，北京二手房成交量仍超过15000套，达到15036套，与去年同期的7712套，同比增长95%。

值得注意的是，去年317调控后，北京二手房市场迅速冷冻下来，并在去年10月创下6162套的低估。然后在今年年后，开始逐渐加温，并于5月后一直保持在15000套左右的高线上。

2017年以来北京二手房成交量对比表

全国性的降价潮正在扩大中

就在北京楼市趋稳的背景下，接下来的中国楼市会特别有意思：有人在高点上，有人已在底部处。背后的本质原因只有一个：舞龙式调控所致。

早在5月的文章《》中，壹书生首次提出了“舞龙式调控”的概念。

什么是舞龙式调控呢？

2016年930调控以来的近一年半，中国楼市的主基调是“去库存+房住不炒”。其中的上半场是去库存，下半场是房住不炒。具体操作路径便是舞龙式调控，以官方的说法就叫一城一策。

先来看看上半场的去库存逻辑。2015年12月的中央经济工作会议指出，中国楼市的主基调是三四五线城市去库存。

去库存的路径如下：

A，为了三四五线去库存，2016年初通过降税、央妈放水等先激活强二线、一线城市及政策重点区的环京的房价，以调动市场抢房的情绪；

B，待强二线、一线城市及政策重点区的环京的抢房情绪调动至高潮迭起时，2016年930调控来了。目的意在通过调控将强二线、一线城市及政策重点区的环京楼市强压住，以便将已被调动起来的抢房情绪强行向下挤压。

C，为了去库存，除了调动热点城市房价外，一线城市还通过控制土地供应及人口规模，从而强行将大量需求挤向三四五线去库存城市；

D，2017年春节后，鉴于龙头的一线城市及环京楼市不太听话，楼市热度再起，于是2017年317调控来了，同时伴随口号房住不炒。再一次将刚抬头的需求再次向下挤。

E，三四五线去库存城市，为了配合“只有涨价才能去库存”的中国人购房特点，除了涨价去库存外，还有意控制土地供应以减少供应量、通过棚户区货币化改造以人为制造需求，因此供应减少，需求增加之下，强行通过行政力量将市场的供求关系弄紧张，以推动当地去库存。于是2017年317调控后，大量非环一线的不知名三四五线城市开始板块化轮涨。

F，经过2017年的去库存，广大三四五线城市去库存已接近尾声，2018年全国两会提出县城去库存，去库存进一步向下挤。

三四五线城市去库存的本质是转库存，即将地方政府、房企手中的库存转给个人端，从而为当地楼市转库存及为当地的地方债务减压。

概括起来，中国楼市去库存的战略是这样的：

首先，一二线热点城市房价先行，从而调动抢房情绪。当情绪调动起来后，又通过调控以控需求和控土地，强行将抢房情绪向外挤；

其次，配合去库存的城市，左手涨价以继续点燃这些被挤出来的情绪来接盘，右手减少土地供应和制造需求，以强行推高市场供求紧张度，协助去库存。

第三，库存去得差不多的三四五线城市，以房住不炒之名开始出台限售、限购等调控政策，以锁盘楼市，避免楼市在狂奔中突然性崩盘。

如此去库存之下，下半场的房住不炒路径也渐次清晰了起来：

A,在2015以来的这波楼市周期内，几乎每个城市都会跌一遍，难以成为漏网者。

B,*有价值的城市，*先涨，也*先调控，且调控得更凶，因此也*先跌。相反，越没价值的城市，越后涨，越后调控，因此楼市下跌的时间也越往后延，但中长期来看，会跌得更凶，且跌的时间更长。

目前，南京、青岛、厦门、成都等龙身处的二线城市已在降价中，此外，杭州、重庆、西安等龙身处城市已接近于降价盘整边缘，目前这些城市的房价皆是绝对的高位处。

C,目前的调控逐渐向三四五线下沉，以渐次锁盘。当龙尾的五六线城市开始点点星星的响起调控声时，*先调控且调控*严、且跌幅超过15%以上的龙头城市，即北京及环京等少数城市，房价已在底部徘徊，目前是*具洼地的投资价值之地。

扫描下方二维码，关注作者公众号