楼市震荡分化中，为什么孙宏斌敢说“融创会越来越好”？

半生戎马生涯的孙宏斌，在融创中国（01918.HK）2018年度中期业绩发布会上回应记者的提问时，说到了“安全*”。

发布会上，孙宏斌再次判断，宏观调控政策短期内不会放松，人们的购买预期从8月份已经很明显地发生变化，强调融创会“非常小心、谨慎地把公司做安全”

在融资监管持续高压和地产调控持续收紧的当下，虽然每家房企发布的半年业绩都是华丽丽，但说实话有的房企对今后两年业绩能否持续向好并没有十足的底气。

只有老孙说了不只一次：会越来越好。

凭啥？

01

杠杆率的改善

据融创中国（01918.HK）半年报数据，截至6月30日，融创拥有现金余额874亿元，与上年末现金流基本保持平衡的同时，净有息负债同比去年年底减少95亿元，净有息负债率同比去年年底下降9.5个百分点

今年以来，穆迪、标普、惠誉等国际评级机构连续调升了融创的评级，德银、中金、花旗、大摩、美林、野村等国际投行也先后表示看好融创持续盈利能力、运营能力。

评级机构认为，融创杠杆率下降原因在于融创强劲的合同销售情况及*程度放缓的拿地速度，未来去杠杆的速度也取决于公司的投资计划。融创管理层已公开承诺去杠杆，并已有充足的土地储备，没有继续积极拿地的压力。

“我们的杠杆率会持续下降，净资产率也会持续提升，我想这是公司未来这两三年的基本方向，也是非常确定的方向。”在8月31日2018半年业绩发布会上，融创执行董事兼行政总裁汪孟德强调。

02

销售的强劲

据半年报数据，2018年上半年，融创实现整体合同销售额1915.3亿元，同比增长76%，权益合同销售额1378亿元，同比增长83.7%

从此前公布的销售数据上看，2018年前7月实现合同销售2254亿元，已经完成全年销售任务4500亿的逾50%

融创2018年下半年有共计369个项目4912亿可售资源，在融创管理层坚定去化战略指引下，预计融创2018年超额完成4500亿销售目标是大概率事件。

03

土地储备的充分

“其实现在市场中大家比较焦虑的有两个原因：*，因为布局的事，比如说三四线城市和四五线城市现在冷得比较快，这种的压力可能比较大；第二，限价以后，去年买的地和前年买的地限价卖就是亏钱的。”孙宏斌说，融创没有这两个压力。

*，融创92%比例的土地储备位于一二线及环一线城市，布局优

半年报显示，截止2018年中报发布，融创土地储备规模达到2.31亿平米，总货值达3.29万亿。同时货值布局合理，其中超过92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市。

第二，多数土地都是通过并购获得，土地平均成本只有4470 元/平米。

2014年、2015年，孙宏斌的两次大收购行动虽未成功，但为融创在收并购圈子里树立了口碑，建立了信用，引来越来越多的合作机构，项目纷至沓来。

事实上，自2016年10月至今的近两年的时间内，融创基本上没有在公开市场拿地。融创目前的土储中，超过50%是通过收并购方式获取，有效降低了融创获取土地的成本。

数据显示，在2018年至今的时间内，融创依靠并购合作为主的多种拿地渠道，获取土地建筑面积2920万平方米，权益建筑面积1545万平方米，综合成本仅为3620元/平米。

“我们今年上半年继续提高拿地标准，拿地必须保证IRR高于50%，项目净利润率高于15%，严格控制土地获取节奏和规模。”汪孟德在业绩发布会上明确表示。

融创董秘高曦同时表示，未来一段时间融创还将“多看少动”，“因为我们认为现在土地还是贵的，而且现有土地储备足以支撑未来几年的发展。”

坚持不买贵地，平均土储成本4470 元/平米；92%的土地集中在一二线及环一线核心。从这两个指标来看，融创在众多房企中的确是一骑绝尘。

再加上是融创*的产品力和服务力，融创已经形成了均衡、稳健、全面的综合发展优势，处在发展的良性循环通道中。

地产锐观察认为，随着行业的分化，综合实力占优的房企会继续处于上升通道，而单项指标绩优的房企，受金融监管及楼市调控政策的影响会比较大，接下来的两年或被迫瘦身。

因为不管行业和市场怎么变化，房企生存和发展逻辑没有变化：一要有地，二要有钱。只不过在当下还要加上定语：好地+价格合理的地。

地产锐观察*近刊发的多篇文章已经写明，在大金主的融资准入白名单中，既不要“地王”，也不要“三四线边缘城市”。

而从融创2018半年业绩及孙宏斌发布会上回应媒体的提问看，他虽然仍然有着侠肝义胆的英雄梦，但他更是个商人，对政策和市场变化有着极其敏锐的超前判断。综合实力占优的融创，有底气会越来越好。