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像经营企业那样管理家庭的财务报表#1030

来源:平米房产资讯   发布时间:2018-09-12
                                   

前文里面说了,房贷是最容易获得的长期低息优质贷款, 这一点的重要性无论如何强调都不过分。

首房首贷利息4.9%,抵押贷款利息也在6%左右,贷款年限可以长达30年,可以说没有其他贷款能比房贷更便宜,时间更长。

对比12%的通货膨胀率,贷到就是赚到。

但是债务就像每天上班打卡一样,必须每个月按时还款。

如果有一笔债务忘记还款,都会被记录到征信上,并且还要加以高额罚息。

因此,我们像经营企业那样,专业化的管理家庭财务报表。

1

 家庭就是一个企业 

每个家庭就像一个有限合伙公司。

家庭收入就是企业营业额,每年的结余就是公司年利润,家庭消费就是企业运营成本。

企业是以盈利为目的,家庭也是一样,需要做大资产规模及资产回报率。

家庭开支需要尽量减少,把资金省下来做长远的投资。

每次购房,就像企业的一个重大项目运营。

一家之主必须要像企业家一样,做好尽职调查和收益率测算。

投资标的性价比是否足够高,发展潜力是否巨大,几年的还款是否准备好,这些都是要计算清楚的。

企业运营时,需要适当的增加负债。

比如万科的债务是1万亿左右,84.%的负债率,恒大是1.5万亿负债,负债率是86%。

   

为什么房企的负债率这么高呢?

因为房企的抵押物是土地和房子,利息低,贷款好批,所以房企都是大杠杆的进行投资。

家庭投资房产其实也是一样的道理,也要适当的增加负债。

由于通货膨胀率远高于房贷,贷款越多,盈利也就越多。

比如投资100万的房子,假设1年后涨到110万,如果全款买房,那么收益率是10%。

如果用了30万的首付和70万的房贷,年利息支出是3.5万,但是收益率则高达29.9%。

投资回报率的差别是3倍之巨,这正是推荐增加负债的最大原因。

但是负债也不能无限制的增加,必须符合自身的偿还能力,而且必须管理好现金流和还款项目。

因此,我们必须像经营企业那样,管理家庭的财务报表。

2

 现金流量表 

首先要管理的是现金流量表。

现金是企业生存的生命线,也是家庭财政的生命线。

现金流量表类似于银行流水,把入账出账的金额、时间、交易类型、交易对象都列出来。

对普通家庭来说,出项为首付款,税费,中介费,装修费,房贷,私人借款利息,信用卡账单,生活开支等。

入项为卖房款,房租,工资,私人借款等。

由于买房都是以年为投资周期的起步,月供房租都基本固定,因此通过现金流量表,可以得出现金预测表。

通过现金预测表,对比未来的还款和工资,奖金,理财到期等未来的收入,能分析出自己的负债承受能力。

新手购房家庭要考虑到最差的情况,比如投资的房子5年都不涨。

因此需要预测到5年以内的所有收入和开支,最起码准备好5年的现金流。

比如在一线城市买400万的房子,首付需要3成120万,税费中介费一般为5%,20万,房贷280万约月还款1.4万。

房租预估为每个月7000,因此除了买房时投入的140万,每个月净支出7000元。

也就是说,新手最好准备好42万以上的现金,用以保证五年内的还款。

现金预测表还有个更重要的功能:监督自己按时还款,按时收租。

每当自己还款一笔账目,收到一笔房租,这笔现金就从现金预测表,转入现金流量表。

3

 资产表 

现金流量表描述的是流量,资产负债表描述的是存量。

资产表是最激动人心的,购房家庭所有的工作都是为了让资产变多。

每过3-5年,一线城市就会经历一波上涨,那时的资产表的数值就是大幅上涨。

资产端其实写法很简单,现金X万,房子A估值XXX万,房子B估值XXX万。。。。最后再求和汇总。

关键在于估值怎么估,银行评估价,政府评估价,楼层,朝向,装修等都不一样。

我们一般取同小区链家最便宜一套房的单价,乘以自己房子的面积,再乘以90%,作为最新的估值。

怎么解释这个90%呢,相当于我如果要急卖,比市场上的最低 价还打九折,那么卖出的成功率会很高,出售速度也会很快。

然后实际卖出时,如果不急售,那么只会多出来更多的盈利,不会比计算的少。

还有一类资源,企业的资产表不会写入,但是家庭房产投资的资产表必须列清楚,就是信贷资源。

因为购房需要大量的资金需求,信贷资源就是最好的资金来源,也是稀缺资源。

在投资房产之前,就要准备好各路资金来源,不一定要动用,但是必须记录完整。

在购房时、还款时、装修时、卖房时有资金需求,那么第一步就是查询自己的资产表。

4

 负债表 

当一笔信贷资源使用后,就转为负债了,需要计入负债表里。

每套房子的房贷,税费,每个月的借款利息减去房租收益,都是负债。

每套房子的负债,除以这套房子的资产,可以得出此套房子的资产负债率。

假定我们负债70%买入一套房产,之后的每年,房贷大概带来70%*5%的负债增加,房租带来2%的负债减少,平均一年中负债会上涨1.5%。

但是资产也就是房价,年均上涨是10%左右,运气好碰上买入即大涨的大行情,资产负债率就会急剧减小。

我们一般推荐资产负债率35%就可以卖出了,相当于房价翻倍。

即当初购房投入的3成首付,翻了3倍多。

把家庭投资的所有房子加在一起,可以得出总的资产负债率。

总资产负债率在50%以下意味着需要优化房产配置,增加债务。

70%以上说明可能存在风险,需要停止买房,等待房价上涨。

结语:

在京沪买一套房子,不亚于一场小型的财务并购案例。其中的学问和功课,已经也不亚于经营一个小企业。

做什么事都要专业,只有比别人更专业,才能有更高的投资回报,才能更好的控制风险。

所以我们必须像企业家经营企业那样管理家庭的财务报表。

这样才能定期按时还款,才能用合理的负债,稳健的做大资产,实现家庭富足,体验更有尊严的生活。

      

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