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限价的恶果

来源:大伟看楼市   发布时间:2018-09-12

各地楼市限价,是从2016年930开始普遍出现的,之前一二线城市房价在明显上涨,而三四线城市房价本来也不高。

但整体看,执行了2年后,各地限价政策的恶果随着大量住宅的交付,开始集中爆发了:北京甚至出现了个别项目车位使用费单月超过6000的现象。

限价带来什么结果:开发商优化配置的越来越多

1、优化第一步:

容积率不均衡使用,做出别墅,高层。一个小区整体容积率2,而高层容积率高达3以上,这种情况下,先卖高层,等过2年限价风头过了,再买剩下的精华别墅。

2优化第二步:

能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。

3、优化第三步:

装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;

这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;

设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。

这些在交房时,估计很多人都只把眼睛放在自家屋子里,忽略忘记了外部公共空间也是您花钱购买的产品。这里面有些是您细心的话还能发现,有些真的不曾在任何合同、样板房中体现,处于任人宰割的局面。

4、优化第四步:

工程减配。水泥标号,砂浆强度,电线品牌,大量的隐蔽工程里存在了太多猫腻,防不胜防说的就是这个。只能祈祷开发商的良心了。

这两年,如果开发商拿地价格与销售价格差价不大的,这些项目收房都要谨慎了。

5:优化第五步

滞后网签,很多房子卖了价格网签不了,排队签约好几年。收房的时候,建筑面积不变,增加套内面积,这样可以多收费。还有部分城市出现了把限价房卖给基金,卖到二手房市场再交易。

5:优化第六步:限价带来的问题是,一二线城市已经不可能再出货值,推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。

三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上。东部出现了销售面积的同比下调,但中西部上涨均超10%。

2014年6月末,商品房待售面积54428万平方米。库存数据已经跌至50个月最低。连续超过4年下调。整体看,全国性的去库存周期已经完成。!

市场涨跌应该是市场行为,限价是无奈下的政策,但如果只限价把数据弄平稳了,但结果很可能是企业控制成本。

也许,2018年买到的房子,将是这些年质量最差的一批。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
大伟看楼市
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从市场看楼市,从一线看楼市。中原张大伟的自媒体。
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