土地，正在悄悄地掀开张家口楼市的遮羞布

文｜叶书利

当今的中国，就像一部西游记：世间有人、神仙，也有妖怪。张家口就是缩影。

还记得那个“*贵房价论”吗？

曾几何时，大神叶檀高喊一句：“张家口要成全国房价*城市”，一时在楼市江湖引发争论，后来得知叶大侠当天是被某知名房企以极高的出场费请去站台的，众人哈哈一笑。

在叶檀“仗钱执言”之后，今年环京楼市又出现了一些砖家：宣称12000元的张家口下花园是目前环京楼市*的洼地，引发不少人羊群式跟随。

地主无意间掀开了自己的遮羞布

上述砖家时下在唱多张家口楼市时，*的说辞就是“*概念”。他们的逻辑是：因为*，所以不管是交通、产业还是人口，张家口都在领跑环京。

事实真的如此吗？

近日，壹书生注意到，张家口的政府卖地收入悄悄地把张家口楼市的遮羞布给掀开了。尤其与当下的环京东南片区相比，当下张家口楼市不仅不是洼地，相反，其泡沫度已相当高了。

A,地价透露了张家口房价当下的“不正常”。

在中国楼市，*聪明的是地主，不是开发商。因此地主卖地的地价是房价高低的一个间接指标。

目前张家口近12000元的房价，甚至高于廊坊下辖的香河和永清。然而据中原地产的统计数据显示，今年前七月廊坊（包括北三县及廊永固霸文大）住宅用地的成交楼面价为3226元/㎡，而张家口则是1610元/㎡。

换句话说，在环京政府的卖地定价中，张家口住宅的楼面价就只值廊坊的50%。相应地，在买地的房企眼中，廊坊的地价应该是张家口的2倍。切记，在中国楼市利益链中，卖地的政府与买地开发的房企是此利益链中*聪明的两位。

以房价与地价的正相关关系来说，正常的话，廊坊的房价也应是张家口的2倍，可是目前张家口的房价已看齐廊坊，甚至高于通州副中心边上的香河和北京新机场边上的永清，这真的正常吗？这到底是当下环京楼市的价值洼地还是站岗的陷阱？

B,从供地量来看，张家口竟然是廊坊的3倍。

中原地产统计数据显示，截至7月底，廊坊住宅用地累计成交180万㎡，而张家口住宅用地累计成交530万㎡，也就是说，今年前七月张家口住宅用地供应量是廊坊的3倍。

可问题在于，与紧挨通州副中心和北京新机场的廊坊相比，张家口楼市的接盘者数量比廊坊可要少得多。目前的住宅用地供应量却是廊坊的3倍，这意味着什么？未来的廊坊楼市库存告急，而未来的张家口楼市库存过量。

说起此，在此前的文章后台，有人据此提出反对意见：廊坊现有库存比张家口更大呀。

如此观点是站不住脚的：在4月的文章中对此已有解释：上海易居房地产研究院于4月2日发布的*新 报告显示，截至2018年3月底，易居研究院监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。其中廊坊、杭州和保定的同比跌幅较大，跌幅分别为49%、48%和45%。也就是说，截止3月底，廊坊楼市库存同比下滑排名全国*。

更可怕的是，在年初廊坊楼市现有库存量同比下降全国*后，前七月廊坊住宅用地供应量继续同比下降72%。

C,前七月张家口工业用地供应占比仅6%，何来产业加持？

砖家们眼中，*下，大量的产业正向张家口集聚。但这真的只是美丽的谎言。

首先，在京津冀一体化规划中，张家口与承德的区域定位是张承生态功能区。

下图才是京津冀一体化下北京都市圈未来的发展图谱：

“张承生态功能区”的定位，说白点就是多做树，少点产业，从而为大北京保住一口干净的空气。所以说，“多种树”才是张承生态功能区*的区域定位。详情可见此前的文章《》。

其次，张家口政府的卖地结构中也证明了产业的虚弱。

中原地产的统计数据显示，前七月张家口的卖地结构中，其中住宅用地占比高达71%，相比较而言，廊坊才39%。张家口住宅用地占比差不多是廊坊的2倍。与住宅用地的高占比形成鲜明对比的是，张家口工业用地占比仅6%,张家口何来加产业？这个宣传口号真的可以休了。相对比的是，而廊坊则是56%。也就是说，廊坊前七月供地中，工业用地占比是张家口的9倍多。谁在加产业？答案已不辨自明。

前7月廊坊土地供应结构图

此外，有关张家口的*概念，还有一块遮羞布，那就是*效应。壹书生不得不无情地告诉类似的意淫者，根据以往的*举办地历史，*后，举办地随后的标签是“鬼城”，而不是繁荣。此前举办过*的俄罗斯索契已如此，而刚举办过的韩国平昌也深陷鬼城风波中了。

国际横向对比来说，在中国人口增长乏力的背景下，日本东京都边上的滑雪旅游胜地新泻县的楼市惨淡陷阱，反倒应该值得关注。详情可见此前的文章《》。

以史为镜，可知兴替呀！

总之，如果以当下廊坊楼市作为参照物的话，张家口楼市的泡沫度已经被吹得很大、很大了。

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