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“碧马恩怨”之后,大马买房的粗暴逻辑还在?

来源:楼市观澜   发布时间:2018-09-13

 

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屋漏偏逢连夜雨。

2018年,可以称为房地产的“碧桂园年”,

碧桂园遭遇了一系列的重创,坍塌事故、业主示威游行、公关危机、9000亿负债。

当然还得加上这一次的碧桂园森林城市“对外禁售”事件。

事情的经过并不复杂——
        8 月 27 日上午:马来西亚总理马哈蒂尔说,森林城市不能 卖给外国人,不给购房者发签证。      
 8 月 27 日晚间:碧桂园发声明说,马总理的言论被部分媒体断章取义,他们正在与总理办公室联系,以澄清此事。      
 8 月 28 日:马来西亚总理署果然发了一份声明,非常有艺术性的声明。      

马方的声明,重点差不多是“欢迎能够带来科技转移、提供当地就业以及设立产业的外国直接投资。”那么,碧桂园森林城市算不算是这种被欢迎的投资呢?

至少,碧桂园觉得自己是的,他们把森林城市叫做“一座国际产能合作新城”。而这个新城,承接了更为广泛的产业转移,比如建筑业、制造业、信息产业等。

▲ 碧桂园森林城市沙盘

似乎是一幅宾主尽欢、琴瑟和鸣的景象。

但是,中资在马来西亚有多个项目,除了碧桂园森林城市,还有富力公主湾、新华联南洋国际度假中心等,为何马哈蒂尔单单针对碧桂园?

主要原因大致有两个:

其一,碧桂园森林城市是填海造地项目,地理上分割方便;

其二,森林城市受前总理纳吉布大力支持,随着政权更替,纳吉布被清算,森林城市自然也大受影响。

尤其是第二条,可以这么说,碧桂园森林城市成了一个政治对抗的筹码。

要知道,1925年出生的马哈蒂尔一点不比美国总统特朗普弱势,“马哈蒂尔”这个名字——马来语意为“伟大的存在”


1981年至2003年期间,马哈蒂尔曾担任马来西亚总理长达22年。

在担任马来西亚总理期间,马哈蒂尔学习“亚洲四小龙”的成功经验,使得马来西亚经济增速惊人, GDP增长率更是高达9.8%,一度被誉为经济发展的奇迹。

根据国际货币基金组织IMF统计,2018年,马来西亚基于购买力的人均GDP已经达到3万美元,排名世界第50名。到2023年,马来人均GDP将达到4万美元,全世界排名前44名。

马哈蒂尔下野期间,担任马来西亚总理的纳吉布,本是马哈蒂尔的学生,但两人由于私人恩怨最终分道扬镳。

碧桂园森林城市为纳吉布执政时期的项目,得到其大力支持。而马哈蒂尔则是这个项目的反对者,在2017年和竞选期间曾多次抨击该项目。

2018年5月,马哈蒂尔上台出任总理,势要整死纳吉布,先搞臭他然后清算他审批的大型项目,碧桂园森林城市就在其一。

那么,碧桂园森林城市会不会就此凉凉?倒也未必。

马来西亚是联邦制国家,柔佛州有很大的自主权。森林城市是碧桂园和柔佛州苏丹旗下的公司Esplanade Danga 88合资开发的,相当于拥有森林城市40%的股权。

从柔佛州政府的角度讲,他不可能赞同马哈蒂尔将森林城市搞成一个鬼城。关闭了森林城市,也就等同于损伤了柔佛州自身的财政。

在回应马哈蒂尔“封杀”言论之时,碧桂园的表态是“还会追加投资”。

毕竟,大马前总理纳吉布倒台,但是柔佛王室还在。或许63岁的杨国强自己也清楚,马哈蒂尔今年92岁,而柔佛州的王储,此时此刻只有34岁。

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碧桂园森林城市事件,为何如此受关注?

碧桂园是宇宙第一房企,又恰逢多事之秋,看热闹的总不嫌事小。

更重要的,恐怕是越来越热的海外置业潮,地处东南亚的马来西亚是许多人配置海外资产的首要选择。一有风吹草动,自然容易掀起涟漪。

有机构数据显示:2015年中国海外地产总投资额为213.7亿美元,增长41.5%;2016年中国海外地产投资额达到330亿美元,同比增长53%;2017年中国在海外的房地产投资高达395亿美元,约2502亿元人民币,不断刷新纪录。

在资本管控力度加大、境外汇款限制趋严的背景下,海外地产投资仍能够保持高速增长,足见中国投资者对海外地产的投资热情。

不过,海外置业这两年也发生了很大变化。以前,国人海外置业动辄美利坚、大不列颠、澳大利亚,但如今大环境已大不相同。

比如澳洲,政府收紧了贷款,很多海外人士贷不了款,又掏不出全款,“很多物业要抛盘,却没有人接盘,让业主很头痛。”

加拿大也差不多。自去年中开始,温哥华地区额外征收15%的房产转让税,相当于用200万加元购买一套房子,要多缴纳30万加元的税,大幅提高了成本,削减了利润。

英国则是受脱欧的影响,英镑一度贬值,未来经济走势很不明朗,让投资者没有办法安心。

别的地方国家政策几乎全是负面的,唯独一个地方一枝独秀,就是东南亚。

前不久,英国著名杂志《经济学人智库》发布了一份报告叫《中国海外投资指数》,该报告对中国近年来整体对外投资情况、投资目的地排名变化等多个方面进行了统计。

智库指出:中国海外投资,新兴市场排名上升明显,尤其是马来西亚。在2015年,马来西亚的排名在20位,仅两年就上升了整整16位,一举蹿升到第4位!

为何马来西亚越来越受中国购房者追捧?我专门咨询了身边一位比较熟悉马拉西亚楼市的大姐,她刚在大马买了一套房。

她说,马来西亚是新加坡后花园,很多新加坡人在大马住,在新加坡上班,所以房价有支撑。

其次,马来西亚本身的投资环境也不差,近十年来经济年均增长10%,房价增幅每年也在10%以上。稳健有升,完全符合她的投资要求。

第三,大马采用西方教育体系,高校英文授课,水准世界公认,花费却只有去欧美国家的几分之一,完全可以当做出国深造的跳板,将来孩子读书的问题也一起解决了。

最后,马来西亚还有“第二家园”政策,十年免签,定居度假养老都挺方便。

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当前,特别是在碧桂园森林城市事件之后,马来西亚还是不是一个海外置业的好选择?

这个问题,如果放在两年前,如果放在此轮房价暴涨之前,可能是否定的。

但是在当前,在人民币持续贬值,楼市限购限贷限售,几乎所有一二线城市房价自2016年以来已经翻倍或者大涨50%的大背景下,马来西亚已然成了一个洼地。

《全球房地产指南》2017年公布的数据显示,在亚洲众多国家和地区中,主要城市中心的房价最高的地区为:

1、中国香港,均价25551美元/平方米。

2、新加坡市中心房价13748美元/平方米。

3、马来西亚主要市中心房价仅2616美元/平方米,在全亚洲都市排名最末。

马拉西亚这几年经济发展迅速,在新兴市场中表现抢眼,竞争力排名全球第18名

在《中国海外投资指数》“机遇与风险矩阵图”中,马来西亚的机遇值远高于平均水平,风险值又远低于平均水平,具有“高机遇、低风险”投资环境。

还有一点需要指出的是,马来西亚虽然房价世界排名并不高,但是租金的排名却颇高,租金回报率高达达6.21%。

举个例子:在马来西亚全款购买一套面积约为100平米的房产,大概只需要花费约140万元人民币,但每年回收的租金却接近9万元。

英国地产咨询公司Knight Frank的一项调查显示,外国投资者在马来西亚买房投资,自2012第二季买入,到2017年的第二季,房价就涨了43.8%。

智库数据显示,从2016年开始,中国买家对大马房产的询盘数量持续增加,2016年下半年,询盘人数比上半年激增67%,而到了2017年,又再增加42%。

依照这个速度,再过一两年,房价涨幅会更大。

所以说,在当前情况下,在马来西亚配置海外资产,还是有一定的优势的。

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在马来西亚置业的好处是,门槛低,不沉淀巨额流动资金,中产阶级做起这样的投资来游刃有余,同时,也对冲了国内人民币贬值所带来的资产风险。

与国内不同的是,马来西亚的大部分住宅土地是永久产权;房价以套内面积计算,含装修;买房送一到两个车位。

但需要购房者明白的是,马来西亚对外国人买房有很多限制政策,比如在吉隆坡不能购买总价100万马币以下的房子,不能购买带有土地的房子。

在马来西亚买房,目前真正值得关注的地方有两个:一个是首都吉隆坡,一个是新山。

吉隆坡

吉隆坡是马来西亚首都,繁华国际大都市兼最大城市,同时也是马来西亚政治、经济、金融、商业和文化中心,以及最大工业中心。但房价不算高,相当于中国二线和三线城市之间的价格,均价在15000元/平米左右。

这两年,马来西亚政府搞出了个吸引人才的“大吉隆坡计划”。预计在2020年,吉隆坡地区人口,将从现有的600万人增至1000万人,政府还推出特别奖励,邀请世界上最 优秀的100个企业在马来西亚设立据点,大量吸引国外人才。

从这点来看,吉隆坡的房价增长是有人口支撑的。

新山

新山是马来西亚柔佛州的首府,离新加坡近,与新加坡仅一桥之隔,许多马来西亚和新加坡的投资客及在新加坡工作的大马人,都对新山房产虎视眈眈。考虑到预算,最后只能放在新山。

新山被看作是马来西亚的“深圳”。因为马来西亚和新加坡一起搞了一个依斯干达经济特区,新山就在其中。

曾经,深圳房价生动演绎特区房地产涨价速度:10年涨近10倍!毗邻全球第五大金融中心香港的地缘优势、深圳特区政策优势、互联网与科技产业创新优势等因素,不断推动深圳高歌猛进。

新山打造深圳之于香港的概念,吸引全球投资。伊斯干达吸引承诺投资高达237.8亿马币,其中40%来自外国投资。

中资项目也基本都在新山,包括碧桂园的森林城市,富力的公主湾等。

当然,海外买房毕竟不同于国内,一个猛子扎进去,很可能就成了接盘侠。最靠谱的办法,还是建议找一家专业的中介来干这事儿。

 

 

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