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周三企业说丨今年的TOP30强房企表现如何(下)

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2018-09-13

目前已接近年报季的尾声,大多数的企业都已发布了中期业绩报告,总体来看整体业绩都出现了持续走好的情况。前几周,我们已对TOP1-20强房企中报进行比较分析,今天我们将继续对TOP21-30强的房企进行比较。

 

一、销售:金科、祥生等销售增长较快

从TOP21-30强房企2018年上半年业绩增长速度来看,金科、祥生、龙光等的增速相对较快,其中金科的上半年的销售金额同比更是达到了118%。金科销售规模的快速增长,主要是由于2016年后金科开工速度的大幅提升,2017年金科开工面积进一步同比增长93%至1096万平方米。2018年上半年,金科新开工面积达到了1050万平方米,同比增长约248%,几乎与2017年全年的新开工面积持平,其未来销售规模值得继续期待。值得注意的是,10家房企中唯有金地销售不增反退,金额同比下降了10%。销售金额同比下降主要是因为金地主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取预售证及新推货资源较少。

从销售目标来看,有7家房企提出了2018年销售目标,其中仅金科、龙光的目标完成率较高,达到了50%以上,其余房企的目标完成率都维持在40%以上。可见各个房企都将供货节点集中在了下半年,从而保证目标的完成。以远洋为例,下半年远洋拥有可售货值1300亿,且其中新增货值1022亿,如此远洋只需完成42%的去化率,即可完成全年目标。此外融信下半年也将推货1100亿元,约占全年供货的61%,去化率仅需达到60%便可实现1200亿目标。

数据来源:企业业绩公告

二、利润:龙光、金地等盈利水平较高

除去中梁、祥生两家非上市房企,从其余8家房企上半年综合盈利能力来看,2018年大多数房企都实现了营收的增长,其中富力地产无论在营收规模上还是在营收增速上都位列第一。上半年富力实现营业收入340.87亿元,同比增加了67%。此外金科的营收规模也同样增长较快,上半年共实现了营业收入155.46亿元,同比增长49.2%。

从利润率水平来看,龙光、金地的利润率较高,其中净利率都维持在20%以上。龙光上半年的毛利率达37%,净利率25%,核心溢利19.4%。较高的盈利能力一方面是受益于粤港澳大湾政策红利;另一方面较低的土地储备成本也为龙光提供了可观的利润空间。上半年龙光的销售均价为1944元/平米;对比其目前的平均土地储备成本3943元/平方米,其未来的利润水平有望进一步抬升。

数据来源:企业业绩公告

三、负债:富力、金科等杠杆率较高

从房企上半年资本运营方面来看,除富力、融信、雅居乐外,其余5家房企现金均能够覆盖短期有息债,短期内还款压力不大。从负债率上来看,富力、金科、融信、蓝光上半年净负债率相对较高,在100%以上。以富力为例,2018上半年富力净负债率继续攀升,创历史新高达187%,较17年高出17个百分点,显示出公司财务杠杆持续加大。此外,长短期债务比由2017年末的4.01下降至2.55,多数为一年以后需要偿还的债务。

数据来源:企业业绩公告

四、战略:多元化发展各有千秋

在物业销售板块外,部分房企还积极布局其他相关领域。其中在商业板块方面,就有远洋、金地、富力等。远洋方面,上半年远洋的物业投资收入则达到了5.42亿元,同比上升15%,截止上半年集团共持有19个经营中投资物业。持有物业方面,远洋拥有运营面积116万平方米,在建项目190万平方米,其中75%位于北京、上海。

此外富力的酒店业务业绩也发生了大幅增长,上半年酒店营收大幅增长360%超过去年全年。自2017年,富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产,富力已成为全球最大豪华酒店业主。目前集团持有酒店共计117间,其中运营中88间,在建和规划中29间。

除了传统商业领域,还有部分房企积极参与金融、养老、物业等等。其中雅居乐为最典型代表,除地产主业之外,雅居乐也正在实行以“1+N”运营模式为核心的多元化发展战略,其中就包括有建筑、环保、房管、商业等等领域。尤其在物业管理方面,旗下雅生活作为目前物业公司中最为标杆的企业之一,已于2018年2月实现了上市。2018年4月雅生活又以2.05亿的价格收购了南京紫竹51%股权,从而进一步巩固了其在华东地区的市场地位。2018上半年,雅生活实现总收入14.06亿元,同比增长103.1%,达到去年总收入17.6亿元约80%。截止目前,雅居乐通过市场拓展或并收购,已成功布局全国27个省市及自治区,在管面积增至1.09亿平方米,管理项目超过420个。未来雅生活还计划,2020年公司的管理面积将达3亿平米,2022年则达到5亿平米。

而远洋则在养老地产方面较为领先,到2018年远洋集团已正式涉足养老产业长达六年之久,在运营模式上“轻重并举”,远洋椿萱茂全国连锁经营,目前在营项目9个,提供约2200个床位,轻重资产结合模式储备床位过万张,目标于2020年运营25000个床位,实现营业收入10亿元。通过多元业务的协同发展,不仅能够帮助企业扩展新的利润增长点,同时也使其业务结构更加稳健,从而实现规模有质量的增长。

五、优势:三类企业各有发展之道

总体而言,按照其发展的模式来看,可以将TOP11-20强房企分为三类:国企型、区域深耕型、多元化型,在如今市场政策调控较严的情况下,各有各的发展之道。

首先是国企型企业——远洋。在市场调整变化较多的情况下,国企型企业在资金和资源上均有着其他民企所没有优势。同时,远洋也拥有充足的现金,较低的净负债率,在利润率方面也维持在行业较前位置。

其二是区域深耕型房企,包括中梁、祥生、金科、蓝光、龙光、融信。其中中梁、祥生主要深耕浙江区域;金科、蓝光则深耕成渝区域;龙光布局以粤港澳大湾区为主;而融信则是先从福建起家,之后深耕杭州、上海等华东地区。这些企业凭借各自的地域优势,在销售规模上有较快增长。

最后则是多元化型企业,以雅居乐、富力为代表。其中雅居乐通过“1+N”的运营模式强化多元产业领域,如建筑、环保、房管、商业等。富力则是通过收购万达商业地产的酒店资产,一跃成为全球最大豪华酒店业主。这也使富力酒店业务在总营收中的比重有了显著提升,2018上半年占比达10%,较17年末高出6个百分点。这两家企业通过布局除地产外的多元化业务,使其业务结构更加稳健,从而实现规模有质量的增长。

总体来看,这三类企业各有优势。首先国企类企业在运营上更为稳健,利润水平相比于同规模民企而言较高。区域深耕型企业在销售上更有优势,销售规模增长速度相对较快。此外多元化型企业,如雅居乐的物业管理实现了分拆上市,而富力则已成为了全球最大豪华酒店业主。总体来看,这三类企业各有各的发展优势,在未来应更注重规模与利润的均衡发展。

      

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