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流拍!流拍!流拍!土地市场遭遇寒流,楼市要凉?

来源:言之有屋   发布时间:2018-09-13

近两个月里,楼市金曲榜排行榜第一的应该就是《凉凉》:银监会暂停房地产信托,楼市要凉;二手房价格下跌,楼市要凉;打击楼市乱象,楼市要凉……照这样来看,楼市现在早已冰冻三尺了!

7月以来,《凉凉》持续霸榜,因为风靡全国的“土地大流拍”事件,开发商瑟瑟发抖,购房者也被冻傻了!

上海挂牌1宗杨浦区优质宅地,无房企报名,导致流拍;

北京朝阳区化工路地块,报名截止时间内,无人问津;

苏州3幅地块因无人报名,集体流拍,其中一幅已是今年二次流拍;

南京、徐州、合肥、湖州……

越来越多的城市、越来越多的土地遭遇流拍。

全国土地流拍频发,没钱!

入夜渐微凉

繁花落地成霜。

今年前7个月全国土地流标共796宗,其中一线城市土地流标13宗,创下2012年来新高;二线城市合计流标经营性土地154宗,同比增长200%;三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,同比增长121%。

中信建投的监测数据显示,前7个月全国土地流拍率约为6%,已经高于近轮周期中最低迷的2014年(4%)。

这种情况在八月份甚至达到了登峰造极的地步!全国

8月10日,太原国土局“区域绝 佳”的8宗地块全部流拍,而这8宗地块原被认为有望拍出今年太原最高楼面价、土地单价的“地 王”。自媒体事先准备好的“世纪大土拍”曝文随之变为“世纪大流拍”!并成功引发土拍市场地震!

据克尔瑞《2018年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100》报告中显示,三季度以来,全国土地流拍数量增多、溢价率明显下滑,地市显现“冷却”信号。TOP100房企拿地销售比均较2017年大幅下滑,降至0.44!

而据中金公司发布的数据显示,8月份前三周,持续监测的60个城市土地流拍率上升至9.4%,而7月份全月为7.3%。流拍还在继续,而且有增无减!

不要面粉的面包师,是要转行了吗?

01

土地贵

根据财政部数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。

量少了,总价却依然增长,原来是单价贵了!

所以,土地流拍增多背后的原因简单:开发商不愿意高价买,地方不愿意低价卖。

2018年融资收紧、去杠杆,政策限价、限售又限涨,开发商资金紧张,不仅不愿意买,而且也是心有余而力不足。比如新房限购,买房人筛掉一波;限制发放预售证,让开发商开盘节奏放缓,加重债务负担;房管局限签,备案时间变长,影响银行贷款和放款时间,开发商拿到流动资金的时间也就拉长。加之上半年200多次的集中调控,尤其是“坚决遏制房价上涨”,逐渐扼杀了开发商“地价贵、房价就贵”的预期,利润少、利息多,当然也就减少投资了。

高昂的地价、有限的利润、各种限制性调控政策等催生的土地流拍,也是房企不再头脑发热、盲目拿地的稳健表现。利用手中现有资金,冷静思考、合理算账、有的放矢的择优拿地,有瑕疵、缺乏价值支撑、账难算的土地,该放弃就放弃。

比如问题重重的城改用地,之前有稳定资金流的开发商或许还会耐心等待城改问题慢慢解决,但是在遇到这波政令后,可能就会寻找一些短平快、可以快速回收现金流的项目;还有类似于北龙湖刚刚被中海以楼面价20222元/㎡摘得的地,综合房价最高限价却只有32000元/㎡,这种基本不赚钱甚至眼看赔本的地,慢慢也就放弃了。

楼面价是房屋建造的土地成本,但房价构成除了土地成本外,还有建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本、营销管理成本等。

因为限价,导致土地占房价比例越来越高,严重压缩了开发商的利润预期,加上调控导致本身资金压力大,放弃也是情理之中。

02

门槛高

2017年,土地市场的土拍政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等都成为热点城市推地的重要内容。2018年,限房价、竞自持等方式几乎成为部分城市土拍的标配。对于开发商来说,这些附加条件压缩了利润空间,带来了资金压力,对企业资金提出更高要求,不达标的房企直接被排除在外,达标的企业在权衡算账后也会更加谨慎。

举例来看,刚刚志得意满抱得北龙湖美人归的正商拍下的18号地就要提前交土地竞买保证金19.2亿!这个门槛就已经把很多开发商拒之门外。

根据中指院数据显示,上半年的拿地金额中,一线城市同比下降69.3%,二线城市同比增长5.4%-53.9%,三四线城市同比增长44.1%,也就表明遇冷只是门槛高的热点城市、一线城市。

“此处不留爷,自有留爷处”,开发商只是转移了更容易上车、门槛更低的战场,因为,前几个月统计的房地产拿地规模总量,依旧是上涨的!他们依旧吃的饱饱的!

当然这个门槛可能不止于文件中标示出的“限”和“竞”。因为热点城市土地现象级流拍,让“热点不再热”,失去了房价继续上涨的预期,与政策调控基调不谋而合。或许阻挡房企的不是一道高门槛,而是一堵根本不能跨越的高墙。

03

流拍很正常

我们不能用静止的眼光看问题。根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测结果,横向对比2010年以来的土地流拍现象会发现,今年的流拍数量是在正常范围的。不知道盲目夸张土地流拍严重性的人是怎么想的,我们要能做到不偏听偏信,在大数据时代,用数据说话!

2010年以来,全国百城土地流拍整体还是呈现下降趋势的,其中2011年土地流拍515宗,数量最高。

从土地流拍城市分布图中可以看出,流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移。

郑州土拍遇冷,清场!

凉凉夜色为你思念成河

化作春泥呵护着我。

在这场“土地大流拍”中,郑州的表现如何呢?

上半场,郑州土拍依旧火热,南龙湖五连炸、上街新地 王,北三环城改地块被争抢143轮,滨河国际新城竞争激烈,再爆熔断价……下半场刚开始,郑州楼市虽没有出现现象级的流拍,但是“底价成交”貌似逐渐成为主旋律。

7月30日,新郑4宗地块,被正弘底价收入囊中;

8月1日,管城区3宗地底价成交;

8月13日,中原区、惠济区共计120亩地,底价成交;

8月29日,惠济区、管城区、郑东新区出让3宗地,底价成交;

8月31日,杨金片区、管城区出让两宗地,底价成交。

据统计,2018年上半年郑州市非工业用地共成交110宗,其中104宗底价成交,占比94.55%;卖地成交总额为377亿元,底价成交总计320亿元,占比84.88%。

鲜有“熔断”,更遑论“地 王”!

郑州底价成交的背后又有怎样的逻辑呢?郑州会不会慢慢走入全国“习惯性流产”的死胡同呢?

2017年1-8月全国土地成交城市排行榜TOP10中,郑州成交总价排名第十,为520.93亿元;规划建筑面积上,郑州排名第五,为1701万方。

2018年1-8月全国土地成交城市排行榜TOP10中,郑州以成交总价672亿元排名第八;规划建筑面积上,郑州更是一飞冲天,以2854万方名列第一!

2018年1-8月郑州在土地成交总价上,比2017年同期上涨26%;规划建筑面积比同期上涨6%。

也就是说,郑州今年出让土地面积和金额并没有出现下滑现象,而且土地成交总价涨幅较大,所以,同全国土地流拍原因一样,土地贵了!

而且,仔细研究一下郑州底价成交地块就会发现,多为城中村改造项目用地和城市边缘地区。

开发商拿地过程中流传着这样一句话“宁拍高价地,不买城改地”,这也就对上了上文所说开发商择优取地的特征。郑州城改项目问题太多,耗费时间和资金太大,没有多余周转资金和强硬的后台支撑的话,城改用地也会列入房企放弃地块名单中。看看郑州城改集中地北环片区拖了几年的项目就能知道,这不是一般开发商能耗得起的!

城市边缘地区一般发展缓慢、配套匮乏,价值潜力不足。开发商算账之后,当然是选择将有限的鸡蛋放在可预期的篮子里。

比如北龙湖片区,不是城改、不是边缘,8月份正商和中海摘地,不照样熔断了吗?该出手的土地,开发商还是丝毫不会手软的!

前文已经指出过,正商摘得的18号地要提前交土地竞买保证金19.2亿,三个马甲就是近60亿!这不是一般的房企能够轻易拿出来的!

这也说明一个问题:没钱的受限制太多、玩不下去;有钱的集中精力、精准出击。有钱才有地,有地会有更多钱,所以这波土拍帮助“相对有钱”的大型房企清理了战场,强者恒强!就像需求端限制性购房政策下受伤的总是纯刚需一样,土地的需求端政策受伤的也会是“刚需型”房企。

所以,如果接下来入市地块不被看好,不排除流拍的可能性,但这也并不能说明什么问题,有钱人的钱也不是乱花的嘛!

金九9宗出让,有料!

灼灼桃花凉,今生愈渐滚烫

一朵已放心上。

9月土拍数量不多,但看点颇多。本月市区共有9宗地块出让,热点区域北龙湖、常西湖等都有参与。具体日期和地块介绍如下:

9月7日,郑政出〔2018〕104号(网),管城区贺江路南、紫荆山南路东。综合用地,容积率大于1,小于3.5。已于9月7日以6.3亿元被郑州绿基置业有限公司(绿都)摘得,为绿都紫荆华庭项目地块。无溢价,楼面价2589元/㎡。

城中村项目用地。地块临近紫荆山路、南三环和地铁2号线,交通便捷,配套完善。绿都在管南根基深厚,大有“南霸天”之势。

9月11日,郑政出〔2018〕105号(网),中原区冉屯北路东、农业路北。商业用地,容积率小于5.5,起始价5901万元。已于昨天被河南鑫利置业有限公司以起始价摘得,折合楼面价2501元/㎡。

城中村改造用地。

9月14日,郑政出[2018]106号(网),金水区国泰北路北、中州大道西。综合用地,起始价66300万元,熔断价99500万元,竞地价最高限价132600万元。

城中村改造用地。

郑政东出〔2018〕22号(网),郑东新区如意河西二街北、如意西路西。住宅用地,容积率大于1,小于1.5,起始价127000万元,熔断价190500万元,房屋成本指导价29000元/㎡,综合房价最高限价32000元/㎡。

郑政东出〔2018〕23号(网),郑东新区龙湖内环东路南、春蕾街东。住宅用地,容积率大于1,小于1.7,起始价116000万元,熔断价174000万元,房屋成本指导价27000元/㎡,综合房价最高限价32000元/㎡。

继8月北龙湖出让两块地之后,九月又有两住宅地块出让,将会又是一场高手之间的鏖战!

9月20日,郑政出〔2018〕107号(网),金水区杓袁北路北、杓袁东路东。容积率大于1.1,小于2.5,起始价37336万元,熔断价56136万元,竞地价最高限价74672万元。

郑政出〔2018〕108号(网),金水区杓袁北路南、杓袁东路东。容积率大于1.1,小于3.0,起始价10358万元,熔断价15558万元,竞地价最高限价20716万元。

这两块地属于杓袁城中村改造项目,临近贾鲁河,也紧邻中州大道和连霍高速,优劣势明显。预计为保利囊中之物。

9月21日,郑政出〔2018〕109号(网),中原区星海路南、站前大道东。容积率大于1.1,小于3.8,起始价27376万元,熔断价41176,竞地价最高限价54752万元。

郑政出〔2018〕110号(网),位于中原区辅道南路南、站前大道西。容积率大于1.1,小于3.5,起始价23306万元,熔断价35106万元,竞地价最高限价46612万元。

这两块地属于常西湖新区南部区域,距离常西湖新区核心区较远,但是临近常庄水库。常西湖新区今明两年会因为少数民族运动会热起来,所以该区域地块出让也是颇有看点。

写在最后

相对于全国半年以来土地市场的“流拍”、“冷却”,郑州土拍比较正常,至少到现在还没有出现土地流拍现象。

9月5日,金茂拍得开封六大街西侧、金耀路南侧约89亩地块,单价508万/亩,折合楼面价3048元/㎡。

实力雄厚的金茂,为何放弃郑州市区地块,转战郊区呢?是市区没地了吗?

并不是,政府一直以来都陆续有地块出让。

是没钱买市区地块吗?是开封的地比郑州市区更有价值潜力吗?

简直开玩笑!

出让地块底价出让,大金主却被排挤,到底是哪里出了问题呢?

所以,地是有的,金主也是有的,只是没有机会。一旦有机会,金主蜂拥而至,别说流拍、底价了,能按得住不井喷都是不错的了。

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