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全球置业一百套的大神,教你如何跑赢印钞机?

来源:米宅北京   发布时间:2018-09-13

引子:

什么样的资产,增值性能跑赢印钞机?

无疑,不动产是个优良的选择。

然而,不动产的升值往往和一个国家的经济、制度、周期,有着莫大的关系。

不把鸡蛋放到一个篮子里,不动产也是如此。

认同了这个道理,你就很有必要看看拥有一百多套国际房产的王安老师四十年房投经验。

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王安,是我在米宅海外平台认识的的一位国际房投老师。广东人,现为美籍华人,1985年考取北京大学公派留学生,之后留美,曾经就职于麦肯锡、毕马威公司等著名咨询和会计公司,专门从事不动产方向研究。

37岁之后辞职专门从事国际房产投资,现在在欧洲,美国、加拿大、日本、中国、印度、东南亚等国家拥有数百套房产。

一直和王安老师是微信联系,未曾谋面。然而终于有一次,在北京召开的一次国际房产税务会议中,我们相约在会后见面。

趁着这个机会,我向王老师问了一些国际房产投资的关键问题,完全记录下来,可以供大家投资海外房产时候参考。

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笔者:王老师,您现在这么多海外房产,现在这些房子都能跑赢通胀吗?

王安:你这个问题问的有歧义,跑赢通胀,是个宏观的概念。

比如我现在所有的房产

30%面积房产年美元增值率达到8%以上。

30%面积房产年美元增值率达到8——6%左右

25%面积房产年美元增值率达到6——5%区间

15%面积房产年美元增值率在5%以内,

年美元增值率为负的房产面积常年可以控制在5%以下。

而全世界主要房产流通国,本国货币通胀率约在7%左右,GDP增长约在3%,换句话来说货币增发的比例约在4%左右。而我大部分的房产增长率都高于8——5%,从这个角度讲我的房子是可以很难跑赢全球通胀的。

然而,谈这个问题没有意义。因为,跑赢通胀是个微观的概念。

比如我英国伦敦的一套房子,每年房产增值约在6%左右,如果这套房子放到中国,中国的GDP每年增长7%左右,而货币增发在15%左右,当然是亏的。

然而这是一套英国的房子,英国GDP一般增长是2%到2.5%,货币增发一般控制在5%以内,所以,这套房子是能够跑赢英国的印钞机的,投资回报率是相当不错的。

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笔者:货币年增发5%,房产年增发6%,就不错吗?中间差额1%就很好吗?

王安:当然不是,如果中间只有1%的差额,生意肯定是亏的。仅仅每年的房产维护费用都裹不住。因为我们还没有谈租金问题。

实际上我那套房子,处于伦敦核心区,旁边有较多的办公区,租金很不错。

除去维护费用,每年的房租大约在6%。所以二者相加年收益率大约在12%,扣除按揭年息,是完全可以跑赢英国通胀,甚至可以跑赢全球通胀的。

笔者:那您的房产算过没有大约年租金回报率是多少呢?

王安:我大约算过,基本上在4%到7%。这是交过租赁税后的数字,租赁税一般国家都会收,只不过有些国家好避税,有些国家就很难避税。

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笔者:那您认为海外房产投资哪些国家比较好呢?

王安:那就看你怎么定义这个“好”字了。

一般来说,发展中国家房产年增值率一般较高,可以达到平均6%。而发达国家只能达到3%,只有发展中国家的一半。

如果单纯从投资回报率来说,中国是全世界最好的房地产投资市场,因为综合十年的数据来看,单算增值,世界上没有一个国家在十年周期之中,房产增值跑赢中国。

然而,我不会把所有资金,甚至三分之一的资金放到中国。因为中国还是一个典型的发展中国家,制度还很不成熟,房地产市场还很不成熟,信息披露的机制也不成熟,暴涨暴跌的几率远高于英国,美国,所以在关注增值的同时,也要关注风险。

另外一个原因就是中国的租金回报率太低,这是一个大问题,一旦经济增速下来或者房产增速下来,资金杠杆加的太大对于风险来说就太大了。

发展中国家或多或少都有这样的问题,所以对于发展中国家,我的配置原则是总量只占40%,把大头押在稳定的发达国家那里,去赚大概率稳定收益,哪怕这个收益稍微低一些。

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笔者:那您选择国家时候有什么经验呢?

王安:我选择国家一般只选三类。

第一类:房价多年持续上行、期间调整幅度小的经济体,有加拿大、澳大利亚、新西兰、法国等4 个

30年来上述4 国任何一次下行周期中累计下跌幅度均未超过9%。

其中,澳大利亚、新西兰、加拿大等3 国未曾出现连续两年下跌的情况;法国在1992-1995 年、2008-2009 年、2011-2015 年三次明显调整,但三次累计跌幅均未曾超过7%。

不过,近几年投机炒房明显,当前加拿大、新西兰房价这五年明显上涨,不排除下跌速度超过10%的状态,所以这一年我会把这两个国家的房产出空一部分。

第二类:房价曾大幅下挫但后期上行超过当前的经济体,有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、香港、马来西亚等。

比如,荷兰房价2008-2013 年大跌超19%,南非房价在1984-1986 年下跌11%,马来西亚、泰国分别在1997—1999年累计下跌均超过11%,美国房价在2007-2011 年大跌超20%,英国房价在1990-1992 年下跌近11%、2008-2009 年下跌超13%。

在我年轻时候,曾经长期研究各国房地产的周期规律,我发现,一旦一个国家出现15%到20%以上的跌幅,实际上这个国家房产在20年之内是相对很安全的。

因为政府会非常注意防范房产泡沫问题,民众也会被上一次跌幅吓着,这种阴影会持续一代人。

而一旦房价过大的下跌达到30%以上,房产就会过度的冷却,增值太慢,也没有多少投资的价值,比如日本、西班牙、爱尔兰。

第三类国家:房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体,只有德国1 个。

1970 年以来德国房价有三次比较大的上涨周期:1971-1981 年累计上涨近1.1 倍,1987-1994 年累计上涨35.8%,2009-2017 累计上涨35.7%;而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。

所以,我在德国购买的房产占到我总资产的四分之一。而国内(中国)购买的房产,只有我总房产的六分之一。

就是因为,中国20年房产发展中,尚未经历一次真正的大跌(全国性跌幅超过10%),而经历的大涨已经数次,从这个角度看,我觉得中国房产还是偏风险的。

6

笔者:国家选这三类,那么您是如何选择区域呢?

王安:很好选,选择国家成熟都市圈核心区域。

海外对于我们每个人来说都是极为陌生的,包括我。我是华人,现在是美国籍,大多数时间呆在美国。

实际上对于世界上大多数国家每次购买房产我只有不到一周的考察时间,我英语还不错,但是即使这样如果购买法国、德国等国家的房产,我也了解很少。

为了避免风险,我一直选择这个国家的大都市圈核心区购买。这是第一个原因。

实际上,从增幅上来看,我的选择也是没有没有错的。我以我购买的法国巴黎房产做例子。

巴黎有三个范围:巴黎市(或称小巴黎)、大巴黎(包括近郊3 省)、巴黎大区(包括远郊4 省,又称“法兰西岛”)随着产业集聚,法国人口长期持续向巴黎及周边地区集聚,1876-2014 年巴黎大区人口从332 万人基本持续增至1203 万人。

根据法国统计局(INSEE)数据,1997 年至2017 年,巴黎市房价涨幅达2.95 倍,明显超过近郊三省(大巴黎)的1.97 倍、远郊四省(巴黎大区)的1.43 倍、法国平均的1.38 倍,以及该时期法国名义GDP 涨幅(0.8 倍)。

不但法国是这样,英国伦敦、日本东京、中国北京上海、美国纽约旧金山,都有这样的规律,一国内部哪个区域房价涨幅最大——就是人口流入的大都市圈。

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笔者:在您这么多海外房产投资经历中,您觉得和国内投资相比,最需要注意的地方是什么?

王安:汇率。

我给你举个例子,我早年曾经买过一套南非的房产,房价20年间涨了80倍(以南非兰特计算),不错吧。然而这20年间,南非实际GDP只增长不到3倍,而货币滥发增长了300多倍。所以兰特对美元一直在下跌,而且跌的非常厉害。

最后当我把这套房子卖掉的时候,以兰特计算房价翻了80倍,但是以美元计算只翻了1.7倍,非常不划算。

所以,从那儿以后,我非常关注汇率问题,尽可能不买汇率不稳的国家的房产。

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王安:在我四十多年国际房产投资周期中,从各类、各国的资产价格(以美元计)表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财和股票等收益率都跑输货币通胀。

能跑赢印钞机的似乎只有医疗、教育、网络和部分高科技等服务类产品、和他们在四大股市的股票。

另外,世界只有约20%国家的地价和房价收益率能跑赢这台印钞机。然而,海外投资绝不仅仅只是盈利,其风险性也是必须注意的,这一点请大家务必注意。

注:本文资料部分引自《房地产周期系列研究:全球房价走势,规律和启示-20180823-恒大研究院-21页》在此表示感谢

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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