千亿房企城市顶 级产品线，为何首站“南京”？

文潘永堂

一个代言世茂城市顶 级产品线的首个示范项目竟不在北上广深，而是在“南京”。

为何是南京？

南京，是强二线城市，又叫“新一线城市”，或“1.5线”城市。

新一线城市，是对中国少数强二线城市的一种“尊称”。

热衷于研究中国城市分级、率先提出“新一线城市”概念的《* 财经周 刊》就明确表示：在一线城市“上北深广”之后，则是15个“新一线”城市，比如成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州……等。

而国际五大行之一的仲量联行也提出“1.5线城市”概念，入围的城市，与新一线城市有高度重叠，我们可以认为：新一线城市 ≈ 1.5线城市！

难以跨越的0.5

似乎只有上北深广、会让你觉得，这里与中国其他99%的城市不一样。

新晋15个新一线城市，此前也被归为二线城市，或被独立称为“强二线”。

从二线到1.5线、新一线的跨越，似乎是一个通过努力可以达到的成绩。而这些城市主政者和市民们内心真正的理想，却是无限接近直至达到“上北深广”的一线标准。而这个过程的难度，也远远大于从2线城市到1.5线的跨越。

正如我们行走中国各大城市的观感，1.5线、二线以及其他各类城市们也许在城市天际线、高楼大厦、马路宽度、人口密度、城市节奏上有所差异，但总体的感觉依旧很类似，唯独只有在上北深广4大城市、你会觉得，他们就是不一样。

0.5=？

从二线到1.5线，变化的可能是人口、GDP、消费力、产业机构……而1.5线到一线，究竟，有哪些不同呢？

经济数据层面或许还有入驻城市的世界500强总部数量、顶 级奢侈品牌数量、单位GDP产值、第三产业占比、高校数量等等，而从城市建设与房地产发展角度来看，如下的几个指标也值得关注：

part 1 摩天大楼群：美好的城市天际线

一线城市，大多有标志性的城市天际线。

城市天际线，*直接体现就是摩天高楼的分布。

正如在上海，上海中心、环球金融中心、金茂大厦3座超级摩天楼宇为领衔，结合周边东方明珠等天际建筑，共同构成了陆家嘴的封面摩天群，让浦东的天际线显得生动、丰富。

事实上，中国十大摩天高楼排行榜上，1.5线、二线城市贡献过半。

二线城市，高楼并不少

为何感觉就“差那么一点”？

核心的原因应该在于摩天楼宇的密度所造成的视觉观感差异、以及功能布局差异。

具体而言，摩天大楼的密度包括两方面：其一是整个区域的摩天密度，即使各个楼宇的密集度和距离远近。其二则是摩天楼宇本身的密度，单栋高楼与双塔、多塔的视觉差异本质不同，纯办公或居住功能的楼与与囊括办公、酒店、购物中心、公寓等功能的综合摩天群在城市能量密度上也有根本差异。

part 2 城市中心：意味着效率*化

中国房地产业的黄金20年，对城市面貌、城市天际线的改变发挥了立竿见影的作用。

二线城市是城市大规模建设，大规模房地产化的主场。10、20年之后，中国二线城市形成大批量高品质社区型住宅楼宇群密布，类似的法式新古典、西班牙式、ART-DECT等各类风格立面，类似的大树+泳池的景观体系，这些建筑更多是满足居住、生活功能；

而为城市制造GDP，也承载多数就业的工作区则往往分布在城市各端的工业区、商业区、商务区内，形成了“居住区—工作区”的潮汐性通勤难题，很多时间都浪费在城市通勤之上。

对比一线城市高密度、高容积率布局的背后，是更高的“城市能量密度”，能级较高的城市产业活跃、就业层级丰富、资金来往频繁。

城市主流功能被集中融合在一片空间内，大大降低城市功能切换成本，比如高密度、越来越多的城市综合体则是另一种场景——高端住宅，商务写字楼、购物中心、商旅酒店、社交娱乐、文化休闲等功能集聚在狭小区域内，这样的好处就在于以人为本，人的工作、生活、购物、休闲、社交都在一个城市综合体类完成，基本在一个城市综合体就完成了人80%的生活方式。

足不出户，应有尽有！

随着对城市土地集约化、效能化、单位面积GDP的追求，未来核心一二线城市容积率都会持续提升。比如深圳平均容积率已经达到5.0……也因此，核心城市的中心不可能出现纯粹住宅土地的出让，因为从土地集约、土地价值*化而言，而住宅用地不仅要占用相对较大公共社区面积，而且住宅性质对税收、产业支持不足，所以对比之下，城市中心越来越公寓化——这既是一线城市中心房地产的趋势，也是欧美西方城市中心土地的趋势。

比如在美国纽约ONE57、英国伦敦海德公园一号等世界顶 级豪宅都是强调高容积率、高资源密度的公寓产品，而不是住宅。

从这一点来讲，未来包含南京在内的中国核心一二线城市的中心居住，都会逐渐公寓化！

part 3 豪宅趋势，从郊区回归城市中心

城市，包罗万象，相比于传统乡村，更具开放度与宽容度，也承载更多元、更丰盛的生活方式。

居住方式，是生活方式*重要的一种。

传统郊区好山好水的豪宅、别墅生活方式，在因应超级城市的生活方式时，愈发显得“跟不上节奏”：

其一，在核心一二线城市交通越来越拥堵背景下，富人舟车劳顿受不了；

其二，城市中心的社交、娱乐、购物、休闲、商务等城市功能高度集成集中，这是远郊别墅不具备的。

所以，豪宅，回归城市中心开始成为趋势。

从1.5线南京，看“0.5”的价值

新一线、1.5线城市的困惑与机会，在多个城市正在体现。

被定位于长三角*“特大城市”、距上海仅300公里南京，可以作为一个研读的范本。

1，南京：实力很强悍，但却遭遇“灯下黑”

在新一线城市阵营，谈及新一线，人们会谈到成都、杭州、武汉、厦门，甚至同省的苏州，南京却甚少进入话题。

但事实上，拼硬实力，南京，总是能出现在各类榜单与定位中：中国GDP十强城市、长三角*的特大城市、东部地区中心城市、新一线城市、东部战区所在地……但事实上，对很多城市研究者和中国其他地区市民来说，南京在全国城市的“能见度”指数，却远不如其在城市榜单中的地位指数。

在长三角阵营，明明与上海、杭州同为长三角三级之一，却似乎隐身于沪杭之外，甚至能见度不如苏州。

在省会阵营，中国27个省会城市“首位度” （一个国家或区域首位城市与第二位城市的人口规模之比）排行中，南京仅以0.67排名倒数第二！*名的成都这一指数是6.4！这其中自然有作为GDP超级大市的苏州表现过于强势以及江苏省经济发展相对均衡的原因，但也有南京自身定位与发展模式的因素。

2，南京：是房价网红，却不是城市网红

在房地产层面，南京倒算是一个明星城市。

不过，这种明星效应更多体现在房价、地价层面：长期高涨的房价甚至让中国房价榜一度有了“北上广宁杭”之说。然而南京贡献的楼市新闻，多数与房价有关，却和“房子”关系甚小。

房价体现着城市硬实力，南京的房价指数，基本与其经济实力、“两省省会”的强大人口吸引力是一致的。但是不同于成都有太古里、重庆有来福士，新一线、1.5线南京，还缺少一个真正体现城市现代成果、并囊括城市内涵的“网红地标”。

“1.5线之困”的南京范本

除了城市能见度外，前文所述1.5线城市的种种问题，在南京也集中体现。

在城市天际线层面，南京有中国前十的摩天楼宇紫峰大厦，却在鼓楼这一传统老城区稍显“孤寂”。政府大力打造的“长三角新金融中心”河西新城，以50000+的二手房报价，35000/45000的新房限价，被当地人戏称为“宇宙中心”，真正能代言城市能级的天际线形成却还在完善当中。

在核心建筑形态与容积率尺度层面，另一个让其他城市人震惊的现实则是，南京的河西新城，在其1.0开发时代，住宅楼宇竟普遍以1.0—2.0容积率的小高层为主。因此在被视为南京城市新中心、新封面的河西，依旧可以看到大量的小高层、中高层住宅楼宇。相比于上北深广、甚至重庆、成都等高容积率城市，南京的城市能量密度，显得很低——堪称悖论的一点是，南京的城区面积同样在省会城市中排名居后，高密度、高容积率，本应是这个城市的发展方向。

在核心人群的居住方式上，“宇宙中心”河西新城依旧以成规模的住宅开发为主，也是城市高端人群的主流择居地。城市核心商务、商业、社交、文化资源依旧与居住功能，依旧形成一定程度的割裂！

世茂在南京，能否助力1.5到1的跨越？

相比于成都、武汉等“省会独大”城市，首位度不足的南京有实现跨越的机会，江苏省政府层面也在反复提出要“强化南京首位度”，申请国家中心城市的声音也时常见诸官方和学界。

而作为城市开发实践者，房地产商们也纷纷开始关注这座一直被低估的城市的前景，并开始深度参与，世茂，就是其中一个佼佼者。

南京对世茂，并不陌生。

今天很多明星大贾来南京，会选择居住鼓楼江边的世茂滨江希尔顿酒店，这里拥有堪称是全南京*壮阔的江景视野。而其所在的“世茂外滩新城”，就是世茂进入的南京的*个项目。

彼时的南京，对“滨江居住”的价值几乎还是零认知。而世茂则是携上海世茂花园取得极大成功的余威而来，信心满满的带来的滨江超高层建筑、家家面江、八大世界风情园林等来自一线城市的滨江居住体验，在当时的南京，世茂可谓*次刮起了一阵“一线城市旋风”。

这次，世茂能帮助南京跨过那“0.5”吗？

谈天誉，离不开说南京。

南京，想要“首位度”，先要做能见度，可谁来代言和打造南京的“能见度”？

事实上，念念不忘“首位度”的南京，需要在经济、产业等方面的努力，这是创造GDP的过程，同时，在能见度上即城市建设、城市天际线方面，南京，太需要一座经典建筑、一座城市中心新地标，来体现南京这座城市的野心和品位——而这，也是展示南京GDP肌肉之必需。

这些年，南京在河西建设的“南京眼”步行桥、“三滴水滴”造型的江苏大剧院等公建建筑，就是政府层面的努力。而在商用、民用用建筑上，世茂天誉所在的新江东板块也有“亚洲*百货公司”、“全球*的非对称三塔连体建筑”的河西金鹰世界。世茂集团对天誉的定位，也许就是和金鹰等超高商业地标一起，为南京打造独特的核心“摩天地标群”，*终助力南京城市的能见度和*美天际线。

为何是世茂？是因为世茂作为中国核心一、二线城市超高建筑的“老司机”：

在福州打造518米108大厦；

在厦 门成就300米双塔海峡大厦；

在上海建设—88米深坑酒店的世茂；

在深圳打造前海*高楼世茂前海中心；

……

或许，世茂就是南京城市中心摩天大楼天际线打造的* 佳实现者之一。

1，让城市能量再密集点，可以吗？

所谓综合体，就是让本是分散于城市各处的功能重新聚集，形成互动、叠加效应，从而极大提升城市效率、在有限空间和时间内实现接近无限的城市能量。居住，办公，社交、商业，酒店集中在一起，人的城市生活工作娱乐社交一站式解决。

中国城市如今并不缺少综合体，缺少是真正能实现如上愿景的综合体。

如果综合体做的只是对以上功能的简单叠加，对于城市能量秘籍来说，推动力也并不够。因为从居住、购物、办公、休闲的功能模块，如果切割太过零散、距离过于遥远、功能无法融通，往往也会失去综合体提升城市能量密度、节约时空成本的本意。

1.0综合体做加法，2.0综合体做乘法，逐步成为业内共识。

世茂提出的“无边际综合体”理念，就是这种乘法理念的体现。

星级酒店、甲级办公、豪华住宅、精品公寓和高档商业等业态功能不一，但在布局上却各自相融。尤其是洲际酒店的服务体系，可以实现从住宅、到酒店再到办公的延伸，这也是服务理念的一大创新。

2，让习惯“小区”的人换个城市未来住法，需要吗？

至于作品细节，世茂天誉，正在逐步释放中。

但如下关键词，似乎也已经有了一些“一线”的影子：

为打破南京此前有江有城，却“江不见城，城不见江的尴尬”，针对享受型客户的公寓产品以250米的高度、全玻璃幕墙的形态，力图实现*开阔与*通透的西向观江、东向观城的视野。

为什么在这个区位，拿出公寓级的产品？

从宏观层面看，一线城市乃至世界城市，其真正居住品质的代表，多是公寓而非住宅；

从土地属性看，高容积率、高资源密集度的地块属性，是公寓产品实现资源利用*化的前提；

从项目布局看，与商业无缝对接、与酒店共享服务的公寓产品，代言着一种高度城市化的生活方式；

从客群定位看，那些希望在城市中拥有私人化居住体验的客户，需要这一种“不一样”的生活方式——在别墅、豪宅之外，给自己的一处任性的空间，也未尝不是这部分客群的深度需求。

从这个角度看，公寓产品也是在实践着“未见的南京”理念。

针对高端家庭居住需求的住宅部分则在产品空间布局上花费更多心思，全面“大横厅”布局、*层高3.6米、其中约300㎡的住宅在户型格局上实现会客区与居住区分别从独立电梯入户用艺术走廊区隔。

而引入洲际酒店服务、胡润艺术荟这些做法，则进一步强化了产品的“高端精英化”路线。很明显

这是要改变南京主流居住观的产品；

这是一个仅仅面向南京“少数人”的作品；

这更是一个认知门槛比资金门槛更高的稀缺人居！

因为，它代表南京下一个5到10年的人居趋势