曝光！某楼盘或将卖到3万/平，迟迟不开盘，真相在这里……

楼市传统的金九银十已经过去半个月，相比往年，今年的情况似乎有点冷淡。以往这时候，都是房产销售的黄金时期，各大楼盘围得水泄不通，再搞点优惠，业绩立马迎头赶上！就连开盘也是赶在这个时候，狠赚一笔业绩。

但是，今年的情况似乎有点不太一样。

有楼盘主动提出打折降价，但销售依然不容乐观；有楼盘开出特价房源，但仍然需要找人假装买房营造一片火热景象；甚至还有楼盘，连开盘时间都要一推再推……

前些天我在南昌楼市情报的粉丝交流群里边看到一条消息：红星九湾天铂本来定于上周六开盘，结果又临时改了时间，推迟到了本周。而早早就交了意向金的购房者已经等得不耐烦，打算办理退钱。

确实，从7月份的时候我就听到了红星九湾天铂要开盘的消息。如今，已经9月了，又推迟开盘时间。

其实，像红星九湾天铂这样一次又一次推迟开盘时间的楼盘并不在少数，几乎每个楼盘都会碰到这样的情况。但是，正逢这个紧张的时刻，我们不得不揣摩一下此时各大楼盘延迟开盘的深意。

一、政府严格限价，拍地+装修，地产商或在寻求解决方法

2016年和2017年大概是南昌土拍市场*火的时候，地 王迭起，不管是开发商和购房者都看好南昌的房地产市场，南昌房价一下子猛涨几波。

为了控制房价，2017年下半年南昌公布了“限房价、限对象、限出售”三限房政策，给了开发商致命的打击。此后的楼盘，几乎都在土拍的时候就已经规定了楼盘毛坯出售的*价格。

于是，绑装修、绑车位成了开发商*后的救命稻草。

而今年，南昌市住房保障和房产管理局等五部门联合下发《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》，《通知》指出，南昌将实行装修价格限高制度。房地产市场调控期间，对已出让用地上新建全装修住宅装修价格实行*限价；对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实行*限价。对不接受装修价格限高的企业，市行政审批局不核发预售许可证，市房管局暂停其网上签约。

虽然没有看到明确的政府文件，但是据说很多开发商已经接到明确的通知，南昌市装修限价4500/平。

打个比方，红星九湾天铂毛坯限价7600，加上装修*也只能卖12100元/㎡。当然了，这是在极高装修标准的情况下。按照普通人一般家庭的装修，一平米硬装大概1500~2000都已经很好了。

由此，开发商推迟开盘或是在调整新的预售方式，来应对装修限价。

二、预售证没有拿到，或在与政府协调

作为限价房，在土拍的时候就已经规定了房屋销售时的毛坯价格。开发商能动的念头，就只能是销售所绑的装修价格。

但是如果房屋的预售证没有拿到，开发商就算之前确定什么时候开盘，也无济于事，只能等拿到预售证才能开售，这是政策，是规定。

而拿预售证的时候，毛坯价格已经在土拍时已经定下了，剩下的就是装修的价格了。《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》指出：

实行装修价格评估制度新建全装修住宅样板房验收通过后，开发企业须在房地产行业协会组织下，从我市设立的房地产估价机构名库中随机抽取3家评估机构，对新建全装修住宅样板房进行装修价格评估，评估后的均价作为装修价格。

实行明码标价制度。开发企业申请新建全装修住宅预售许可前，应根据装修评估价格和向房管部门征询的商品住宅毛坯指导价格，制定新建全装修住宅预售明码标价（一房一价)表，并将新建全装修住宅预售明码标价（一房一价）表报送价格部门签收。市行政审批局审核新建全装修住宅预售许可时，应要求开发企业提供经价格部门签收的明码标价（一房一价）表。

而装修的预售能拿到多少，就要看自己的本事了，是否真材实料能达到这个价格，亦或是什么手段。

这是一场互搏，当然需要时间。

三、捂盘惜售，或在等待下一次卖房时机！

面对政府双重限价，作为以盈利为目的每一个开发商都不会做，也不想做一桩亏本的买卖。

比如某朝阳地 王当时土拍的楼面价是13820元/平，而一般项目开发总成本包括：拍地成本（40%）、建安成本(20%)、各种税及费用(30%)以及自有利润(10%)。

按照这个算法的话，大名城的售价在25000元/平才能有盈利，这也只是毛坯售价而已，再加上装修的话，怕是要迈上3万/平了。

但是，目前朝阳在售的新盘虽然价格破了2万，也是包含了装修价格，远远达不到2.5万/平的毛坯价格，更别提国家在“遏制房价上涨”的情况下卖3万/平了。

更何况按照现在朝阳目前的价格，土拍*的毛坯限价是18000元/平，而朝阳地 王的即使现在出售，其能拿到的政府预售价格也绝不能达不到他们的盈利标准。

而就算加上装修限价4500元/平，也依然无济于事。我想，这也是为什么2017年5月12号土地拍卖成功后，至今没有朝阳地 王入市的消息。

没错，这就是捂盘惜售，等待下一次房产热潮，再创造辉煌，就像有些楼盘在默默等待政府放开限购一般。

但问题是，真的等得到嘛？

就算等到了，那会是多久呢？一年两年三年？没有人知道。

总编 | 夏侯俊杰 分享 | 胡绮

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