城各有命，下一轮网红城市是谁？

城各有命。

上周，我应邀到龙岗大运中心，讲了一堂课。

面对上百位来自房地产行业、房地产投资圈的朋友，我跟大家说了一个，为什么龙岗大运在过去五年涨幅比率深圳*的道理。

我说，大运这个地方，卖的不是体育馆，卖的是

大学城！

深圳这地方很怪，地名上的大学城，在南山西丽。

但是，龙岗大运中心附近大学的数量比西丽还多，牌子还更大：香港大学是比南方科技大学要厉害一点的。

为什么这么大一个规模的大学城，会跑到龙岗这个原来叫“乡下”的地方？

那是，因为龙岗一直在搞产业跳跃式升级。

媒体一直说深圳是把原关内的产业转移到关外龙岗。

其实，这是骗人的！是障眼法！

在过去的10年内，龙岗根本没有去接罗湖那些个服装企业、小旅行社什么的传统产业。龙岗根本就是跳开原有的传统制造业，直接在工业4.0这个赛道上玩开了，把华为、新能源这种产业都整过来了。甚至，还聚集了一堆新型电商供应商，有的85后、在龙岗设厂，把生意做到全球去了。

所以，这些年，龙岗很低调的，只抓了三件事：

1.搞产业，只搞*新的产业

2.搞大学，吸引和培养一堆人才

3.搞房子，建设深圳*美、又*的房子

大学，培养出一波波的人才；产业，给人才提供高收入和发展空间；便宜又美丽的房子，把人才的心牢牢的留住。

人才们也不负厚望，一波波把房价给推高了。

深圳网红楼盘涨了6倍，而龙岗的房子涨了10倍——拥有涨了的房子，人才更不愿意走了，龙岗的产业更夯实了。

产业厉害了，GDP就厉害了，GDP厉害了，购买力就厉害了：

然后，房子就厉害了！

从深圳龙岗中心区涨幅比例深圳飙前的案例，我们都能总结得出：

1.城镇化和新兴产业发展，推动一个地方裂变

2.GDP、人口的增速，使得一个地方向上发展

3.以上两点，都需要”人“来支撑；所以人才政策就很重要。

比如，得有大学吸引人才；有产业吸收人才；有住宅吸纳人才。

2015年以来，中国房地产市场发生了一场奇怪的城市轮动效应。

一线城市涨完，强二线涨；4个强二线涨完，次强二线涨。

然后，就轮到各大省会城市涨，及实力城市群里经济强市涨。

这轮上涨，其实是个货币现象，本质上是货币在各个城市轮番贬值。

在2018年7月份的全国楼市严打政策下，这种货币带动的涨价现象，会逐个熄灭：

房子，再不是傻子都能赚到钱的了。

在慢牛的行情下，买房就像丢绣球：

丢出一位驸马爷，这个风险投资就有戏了。

绣球怎么丢？

好好选城市。

在三十年河东、三十年河西的飘零中，城市本身的发展，决定了房产投资的回报。

选择城市，主要是选择：

下一个产业的赛道，建在哪各个城市。

强者恒强，真正的好产业是不大真正转移的；一线城市腾笼换鸟，都是把落后的产能的鸟放了，把好的凤凰留下。

有眼光的城市主政者，晓得什么叫暗度陈仓。他们愿意姿态低一点，表面上答应着接受产业转移，实际上、偷偷布的都是”下一代产业“的局。

比如，杭州这座城市，就是直接搞“未来的平台”，从电商、到生物、到智能、到芯片，真正好的东西，他都扎了一脚。而且扎地蛮实：要企业有企业、要商业模式有商业模式、要大学有大学。

杭州的大学实力本也不差，但从上到下还是很轰轰烈烈的在搞个新的西湖大学，直接对标的就是美国顶 级私立学院的路子。

同样的道理，去分析其他城市，我们也是要去看，那个城市在产业布局的能力、在大学城建设的能力、在市场化的能力、在服务型政府的能力上，是否有所为、且能有所大为。

如果有，就值得进入，锚住CBD、未来产学城、地铁生活圈，死劲买。

——但，楼市去杠杆的大势下，你得知道你的这个局，一布就得hold个六七年：楼市的下半场里，变现期考的就是耐力和实力.