“住改非”房屋是按照住宅补偿还是经营性房屋补偿？

来源：土地和房子那些事发布时间：2018-09-18 16:24:12

一、“住改非”的定义

房屋分为住宅、商铺、商住两用。一般来说，应当依照房屋的用途对房屋进行使用，但实践中有人利用其沿街的地理优势，将用途的为住宅的房屋改为商铺，这便是我们常说的“住改非”。

二、如何认定“住改非”

认定“住改非”需要综合多方面情况进行认定，一般来说，主要结合以下四个方面：一、营业执照、税务登记证、卫生许可证等来认定房屋实际用途；二、完税凭证，证明有生产经营及经营性收入；三、租赁协议；四、房屋用途现状。

三、“住改非”能否获得补偿

《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》四第二款规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿……”因此，对于已经依法取得营业执照的“住改非”房屋，结合其经营情况、经营年限、纳税情况等给予适当补偿。

四、“住改非”如何补偿

“住改非”的补偿，法律并没有统一规定。实践中各地结合当地情况进行补偿。一般来说，有以下五种补偿方式：

1、按照房屋的实际用途进行补偿，即住宅用于经营的按照商业用房进行补偿。

2、按照房屋的实际情况，参考商业用房的具体补偿标准估价补偿。

3、按照住宅和非住宅房屋的平均值进行补偿，这也是实践中比较常见的做法。

4、按照住宅的标准进行补偿。

5、住宅部分用于经营的，该部分按照商业用房进行补偿，其余按照住宅标准进行补偿。

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